浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
陈照乐 广西东方航洋实业集团有限公司
摘要： 对于商业地产综合体项目来说，经营目标的实现，需要严格控制成本支出，这就需要建立系统化、完善化的成本管理体系，在项目全过程落实成本控制。本文就商业地产综合体进行简要介绍，指出当前商业地产综合体项目成本控制中的常见问题，进一步探讨商业地产综合体项目全过程成本控制的有效策略，旨在维护整个综合体项目的综合效益，仅供相关人员参考。
关键词： 商业地产；综合体项目；全过程；成本控制
近年来社会经济快速发展，商业地产综合体项目也得以涌现出来，这就对商业地产成本管理系统提出了更高的要求。在管理内容众多且管辖项目复杂的情况下，为全面提升成本控制的统一性和高效性，必须要立足商业地产综合体项目的实际情况出发，因此对项目全过程成本控制展开探究，具有一定现实意义。
一、商业地产综合体简介
就城市综合体来看，其组成要素众多，包括高档写字楼、星级酒店、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立街区及高档居住区等。随着城市化建设进程的不断加快，城市综合体作为一种新的商业地产模式，逐渐得以发展。商业地产综合体项目的显著特征在于，以“订单地产”模式作为城市综合体的核心，能够有效规避城市综合体建设与招商脱节的风险，促进城市综合体顺利开发，具有较强的创造性，建造主体多元化，因而商业地产综合体项目建设过程中，需要在全过程落实成本控制，以维护整个项目的综合效益。
(2)膨润土颗粒细小，蒙脱石是膨润土矿的主要矿物组分。10～50μm是巴里坤膨润土颗粒的一个最主要的富集区，巴里坤膨润土蒙脱石的含量比较高，说明巴里坤膨润土有优良的品质。
二、商业地产综合体项目成本控制中的常见问题
(一)成本管理意识薄弱
在当前社会环境下，市场经济快速发展，企业之间的竞争也日趋激烈，成本是企业竞争过程中的一项重要因素，成本控制的有效性，关系着企业的综合效益与良性发展。但就当前商业地产综合体项目的现实情况来看，其成本控制不到位，相关管理人员并未充分认识到成本管理的重要性，成本管理的意识淡薄，认为成本控制是成本部门的事情，与造价工程师相关，和自己没有关系。也有的企业管理人员认为成本控制就是一味的省钱，并未认识到工程质量安全与成本控制之间的内在联系，此种情况下商业地产综合体项目成本控制效果并不理想。
美国历史游径标识充分体现了在引导步行线路方面的连续性和实用性。选择稳重颜色，以纯色快为主体，配以图文并茂的表达形式，在保持整体风格协调的同时，对每一块标识牌编号，当游人迷路或需要寻求帮助时，借助标识上的序号即可准确定位，同时也将各个标识牌有机联系起来，构成标识系统网络，为管理和维护标识提供便利。另一方面，标识系统结合周边环境对内容和功能进行了扩展，如提供地图定位、旅游指引等功能，将标识进一步融入整个旅游服务体系。
(二)成本控制体系不完善
《公约》要求各缔约国采取强有力的措施，保障举报人的安全。但我国现有关于举报人保护的法律规定过于原则，不利于保护举报人。因此，亟需作出专门保护举报人的如下规定:第一，在检察机关、公安机关内部成立专门的举报人保护机构并明确其职责;第二，完善对举报人损害补偿制度，应至少包括举报人为举报所支付的交通费、住宿费、生活费等相关费用。而且“对举报人直接或间接损失的补偿支出，应列入国家财政予以保障”。［13］
(三)重施工轻设计
在商业地产综合体项目早期，全过程成本控制的落实，主要体现在决策阶段与设计阶段。在项目决策阶段，要充分开展市场调查研究，对商业地产综合体项目的实际情况进行整体把握，明确各项影响因素，进而初步测算土地、成本以及费用等，在研究过程中科学运用风险分析工具，确保项目具有可行性。在这一阶段，由于项目成效会受到用地选择、土地总成本预估以及设计方案质量等因素的影响，在对商业地产综合体项目可行性进行衡量的过程中，要重视项目土地成本评价。在项目设计阶段，成本控制的落实，要保证构思以及设计方案的合理性，将技术性与经济性统一起来，科学开展设计规划工作，为目标成本控制的实现打下良好的基础。在综合体项目推进过程中，必须要以相关规范程序和计划为支持，各部门及工种之间积极配合。通过设计招投标制度的实行，能够促进项目设计方案的不断优化，在提升设计质量的同时，确保项目造价得到合理降低。在设计阶段，要注重限额设计的推行，通过此种方式来控制项目投资目标，通过目标分解以及计划实施，检查目标实施情况，并做好信息反馈工作，整个过程中造价控制得以落实。价值工程作为一种现代化的设计方法和管理技术，能够重视技术与经济、兼顾企业利益与用户要求，开展科学化的定量分析，促进项目使用价值的有效提升，在提升资源利用率并增强项目收益的同时，科学控制成本。
三、商业地产综合体项目全过程成本控制的有效策略
(一)项目早期成本控制
在商业地产综合体项目建设全过程中，重施工轻设计也是一个重要的问题，所产生的影响是强烈的。在项目建设过程中，若缺乏良好且可行的设计方案与设计图纸，而盲目开展施工，一味追求施工进度，施工过程中随意变更，这就给整个商业地产综合体项目埋下了巨大的质量与安全隐患，成本控制工作也无法得到规范化的落实。
在商业地产综合体项目建设过程中，完善的成本控制体系能够为成本管理与控制工作的开展提供良性支持，而就当前显示情况来看，项目建设过程中缺乏完善的成本控制体系，管理制度不够健全，成本控制工作流程也不够规范，此种情况所导致的直接问题就是，员工之间职责不够明确，一旦项目建设中出现问题，极易出现责任推诿的情况，无法保证项目建设质量与安全，影响项目综合效益的维护。不仅如此，成本控制体系不完善的情况下，各部门之间协调沟通的时效性不足，各职能部门之间以及总部与项目之间并未形成合力，这就极易影响商业地产综合体项目建设进度和效果，严重情况下可能会导致项目出现亏损情况，对于企业的长足发展也有可能形成制约。
(二)项目建设期成本控制
在商业地产综合体项目建设期，必须要明确成本控制的重点，从主动控制出发，确保目标值与实际值相接近。在施工阶段，要立足项目实际情况出发，对现场签证以及设计变更进行严格把控，依照规章制度报审，成本部门定期上报，井审核后于财务部门备案。成本部门工作人员需要定期汇总数据，按照目标成本分类对应当时来对成本费用支出进行填报，这就确保超支情况发现的及时性。在项目建设期成本控制的落实，要对工程签证进行严格控制，认真核实涉及费用支出的项目，明确具体原因，依据相关规定对工程量及工程造价进行签认。
为确保商业地产综合体项目建设期成本控制的有效落实，要掌握正确的正本控制手段，招投标就是一种可行的方式。基于商业地产综合体项目的实际情况出发，坚持公平公正公开的原则开展招投标，从而确保性价比的科学性与合理性。在这一方面，可采取总价包干或者综合单价单价包干的方式，利用智能化工程清单招标，引进充分竞争，确保成本降低，对结算审核进行简化，确保项目总成本得到节约，维护整个项目的经济效益。
在项目建设期，成本控制的落实，可建立超成本预警机制及审批，以目标成为为依据，对于预计超出成本的细项，需提前预警并报审，以保证程序的规范化。要以所有细项为对象，采取精细化管理方式，以有效控制成本。
(三)项目竣工后期成本控制
在商业地产综合体项目竣工后，也要重视成本控制。具体来说，在商业地产综合体项目结算之前，需要对项目进行审查，确保依照合同规定以及设计图纸完成各项工程，若存在漏项或者甩项的情况，不可结算，要审核并计算隐蔽性工程签证以及现场签证，确保审查的规范性，审查结束后相关责任人就竣工验收单进行签字确认，以便进行项目结算。在这一阶段成本控制的落实，必须要对结算复审以及工程尾款会签制度进行严格执行，这就能够为项目结算质量提供保证，有助于保障企业的投资收益。在工程计价过程中，为确保计价的准确性，工程项目造价人员必须要对商业地产综合体项目的实际进度进行整体把握，实地了解各项信息，深入市场调查特殊材料及特殊设备的价格，对项目成本价格具体走势进行实时化的把控，以便有效落实成本控制。待结算完成后，需汇总相同子项下的多项合同结算，对比目标成本，开展科学评估，获得数据信息并输入数据库，以便开展规范化管理。
四、结语
总而言之，城市综合体是一种特殊的形态，在城市集约化、立体化发展的大环境下，商业地产综合体项目建设的推进，有助于和谐社会的建设。在商业地产综合体项目建设全过程中落实成本控制，能够确保项目规划的统一性，对项目建设资金加以科学、高效利用，从而有助于促进商业地产综合体项目建设目标的实现，对于城市现代化建设水平的提升也至关重要。
参考文献：
[1]侯学明.财务管理在商业地产项目成本控制中的应用[J].财经界，2018 (30)：113.
[2]文佳羚.商业地产项目成本管理体系与实证研究[D].重庆大学，2016.
[3]王坤.房地产开发项目成本策划管理研究[D].重庆大学，2017.
[4]谭林华.商业地产项目标前成本控制研究[D].中南大学，2015.
[5]姚惠敏.建筑工程全过程成本控制探讨[J].房地产导刊，2017 (20)：174.
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