城市住宅福利规模与收入分配，本文主要内容关键词为：收入分配论文,福利论文,住宅论文,规模论文,城市论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近年来，城市居民的收入差距日趋扩大，已引起了人们强烈的反响和热切的关注。目前，诱发收入差距扩大的因素很多，既有劳动因素也有非劳动因素，既有市场因素也有非市场因素，既有历史遗留的问题也有转型期双轨制的碰撞等等。其中，住房制度改革滞后导致住宅福利规模的扩大（注：本文中的住房福利为住房补贴和自有住宅转移租金之和，与以往对住宅补贴和自有住宅转移租金的估算所不同的是，本文引用的是建设部公布各样本城市市场商品房的售价，并以此推算出住宅市场上低租金与市场租金、公房售价与商品房售价的差异。），是一不可忽略的重要因素。
本文根据1995年中国社会科学院经济研究所收入分配与改革课题组的数据，并参考国家统计局和建设部的有关数据，对城市租售房市场多种租金和售房价格差异进行估算比较，分析价格差引发的城市居民住宅福利规模扩大，并进一步探讨其对我国城市居民收入分配的影响。
一、住宅多种价格的形成与福利规模的扩大
在市场经济国家，住宅作为一种商品，其交换形式无非有两种：买卖和租赁，其交换价格则表现为租金和售房款。租金是以分期支付的形式获得住宅的使用权；而售房款则是一次性支付巨额款项获得住宅的所有权。因此，租金与售价都不过是住房价格的不同表现形式。一个国家的经济发展决定了人们的收入水平，而居民的消费水平又反过来引导着住宅市场的供给与需求，两者的相互制约形成了合理的住房市场价格体系。
然而，中国经济正处于从计划经济走向市场经济的“转型期”，尽管多年的住房体制改革，已使住宅的生产、流通、消费等环节发生了很大变化。但是，城市中以单位建房、买房、分房为主的、旧式住宅供给和分配体制，并没有根本性的改变，住宅供给与消费上的“双轨制”，不可避免地导致了住宅市场价格的混乱，其不良影响也是显而易见的。
中国城市的租房市场巨大，在许多大、中城市70%至80%的住房都是出租的公房。庞大的租房市场是多年来住宅福利制度，即由国家和企业统一建造、实物分配的结果。邓小平同志1980年提出住房制度改革的设想，并于1988年在全国城市分期分批实施。但十几年过去了，改革的进展却不尽人意。本课题组的抽样调查表明，截至1995年，样本城市住房租金的平均水平依然很低，大批存量公有住宅仍继续在“低租金”的旧体制中徘徊。在大量新增的住宅中，尽管房地产开发商提供商品住宅的比重不断上升，单位建房日趋下降（见表1）， 但由于提租改革并没有切断职工住宅与企业的脐带关系，单位建房、买房和分房的供给体制还没有根本性变化，因此，在商品住宅市场上，单位仍是大买主（见表2）。大量的新建住宅，通过单位非市场化的中介与交易， 不断地向旧福利体制回归。
表1中国城市住宅开发投资（1991—1995）
单位：亿元
年份19911992 1993 1994 1995
住宅开发投资总额
523 750 1750 2487 2993
房地产开发商投资 180(34) 331(44) 839(47) 1089(44) 1757(58)
单位和个人投资
343(66) 419(56) 911(53) 1399(56) 1236(42)
资料来源：建设部统计资料汇编。
注①在单位和个人住宅开发投资中，个人住宅开发投资所占比重在
5%左右。
②括号内为该项投资占总投资的比例（%）。
表2 1991—1995年城市商品住宅住宅销售情况 单位：万平方米（%）
年份1991 1992
1993
商品住宅销售面积 2745.17 3812.216035.19
个人购买 926.55(34)
1456.01(38)2943.39(48.8)
单位购买 1818.62(66) 2356.2(62) 3091.8(51.2)
年份 1994
1995
商品住宅销售面积 6118.03
6615.01
个人购买 3344.53(54.7) 3511.71(53.1)
单位购买 2773.5(45.3) 3103.3(46.9)
资料来源：建设部统计资料汇编。
注①括号内为该项投资占总投资的比例（%）。
1.低租金形成暗补的规模有增无减。在存量和新增出租住宅的生产和消费中，公房低租金在我国租房市场上仍占据主导地位，它与商品房市场租金的差额形成住宅补贴。而这种补贴，正随着人们居住条件的改善、住宅造价的不断提高呈现出增长的趋势。与其他市场经济国家不同，中国的住宅补贴是政府和单位通过一次性住宅投资积累形成的，属典型的社会福利“暗补”。根据居民享有公有住房的面积和现行低租金与市场租金与市场租金之差来估算住宅暗补的规模，即
居民享有暗补的金额＝住宅使用面积×（市场租金－现行低租金）
每平方米暗补的金额＝每平方米市场租金－每平方米现行低租金
由于在我国还没有形成真正的住宅市场，住宅供给双轨制的存在无法形成真实反映供求关系的市场租金。本文选用样本城市的平衡商品住宅售价，折算出可参照的市场租金，其计算方法是：根据住宅售价与分期支付房租收入流现值相等的原理，将样本城市每平方米商品住宅售价，按使用寿命50年，年息8%折算出建筑面积平方米的月租金， 再根据国家规定的建筑面积与使用面积0.75的折换率，得出各类住房每平方米使用面积的月租金（结果见表3）。
样本城市公房低租金与商品房市场租金的比较表明，现行的公房租金比商品住宅的市场月租金平均低10元／平方米。按我国1995年人均使用面积10.80平方米计算（注：根据1996年《中国统计年鉴》， 城市居民居住面积为8.1平方米，按居住面积与建筑面积折换率0.75 计算出的。），享受出租公房的人均年住宅补贴金额高达1296元。尽管这一计算结果略低于国家统计局住宅补贴为1960元的数据（注：国家统计局调查显示，1995年全国城镇居民人均福利收入3304元，占居民可支配收入的七成以上。其中住宅补贴第一位，为1960元， 养老保险补贴为595元，医疗补助为306元。此外，还有教育、交通、 价格补贴和其他福利事业补贴等。），但有一点是肯定的：所占出租公房的面积越大，获得的补贴就越多；而租金与市场租金的差异越大，所带来的补贴也会越多。这正是住房使用不均的主要原因所在。
2.售房市场多种价格形成新的隐形收入。中国的售房市场是在改革开放中崛起的新生事物。然而，即使是在售房市场上，也同样是多种供给、分配机制并存（见表3）， 在目前的住宅市场上至少有三种销售价格：商品房的市场价格、公房出售的优惠价格和安居住宅的成本价格。本文将侧重商品房与公房售价的比较。
我国大规模的公有住房出售始于1994年。根据《1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，以成本价作为公房出售的主要形式。为鼓励居民购买现住公房，政府还提供了许多优惠。它是对职工过去工资中住宅消费不足的补偿，也是积极引导居民进入住宅市场的一种实践。从制度变革的角度看，这些过渡性措施对加快住宅商品化、社会化将会产生积极的推动作用。但人为的代价和市场分割对收入分配也产生了诸多负效应。同样通过对样本城市多种售房价格的对比，我们就可以看到，在一些大中城市，每平方米商品住宅的市场价格远高于出售公房的成本价（见表3），它形成的隐形收入的数额是十分巨大的。
表31995年租房及售房市场价格差异 单位：元／平方米
省市 现行低租金 商品房租金 租金差额 商品房 现有公房 售价之比
(月租/m[2])(月租/m[2]) 售价售价
北京
0.93
21.9220.993226.52 403.687.99:1
山西
0.41
6.24 5.83 919.06 238.56
3.85:1
辽宁
1.04
10.139.09 1491.45 272.85
5.47:1
江苏
0.59
8.47 7.88 1247.26 191.28
6.52:1
安徽
0.41
6.10 5.69 897.80 105.83
8.48:1
河南
0.29
5.30 5.01 780.02 166.80
4.68:1
湖北
1.34
14.8613.522187.50 98.5322.20:1
四川
0.437.136.70 1050.20 247.59
12.50:1
广东
0.94
21.0520.113100.00 87.0412.07:1
云南
0.44
8.67 8.231276.34 201.01
6.35:1
甘肃
1.04
7.94 6.90 1169.87 241.53
4.84:1
全国
0.71
10.7110.001576.91 204.97
7.69:1
资料来源：①公房租售价格来自中国社会科学院收入分配及改革课题组抽样调查。
②商品住宅租售价格来自建设部1995年房地产开发统计年报。
截至1995年，城市中公房出售占可出售公房的20%左右，在某些中小城镇这一比率更高达80%。尽管存量公房与新建商品房，在住宅的质量、设计风格、地理位置和居住环境上有着很大的差别，以简单的平均价格是无法来估算其实际差异的。但不可否认的是，出售的公房中也包含了许多通过旧体制分配的新建商品住宅。此外，公房在出售中存在着的多种优惠，是一般商品房购买者所享受不到的。可见，只要购房多种价格并存的局面依然，由住房补贴形成的隐形收入就会继续存在。
二、住宅市场多种价格并存对收入分配的影响
租房市场和售房市场多种租金和售价的比较表明：小步提租使低租金形成的暗补规模不是缩小了，而是随着居住条件的改善和住宅造价的提高日趋扩大了，出售公房也没能消除这种住宅福利，反而使价格差异所生成的隐形收入更加固定化、永久化了。住宅福利对城市居民收入分配的负效突出表现在：
1.不同职业各类就业者的住宅福利及收入差异。城市住宅多年来在中国被视为一种社会福利，以低租金的形式分配给每一个职工。但由于缺乏全社会统一的实施方案，造成城镇就业者因职业种类的不同，所享受住宅福利及由此引起的收入差异很大。
表4 不同职业与住宅福利及收入差异 单位：元／人·年
职业种类样本数 总收入 住宅福利 工资收入
私营企业雇主
0.296756.02 1510.72
5245.30
机关企事业负责人
5.787977.59 2370.75
5606.83
机关企事业部门负责人
11.21
7478.09 2107.56
5370.52
办事员 27.84
6776.25 2078.22
4698.02
技术工人
30.45
5986.25 1646.89
4339.35
非技术工人 24.73
5842.33 1776.83
4065.50
注：①总收入为工资收入与住宅福利之和。
②住宅福利为住宅补贴与自有住宅转移租金之和。人均年住宅福利是样本中住宅租金补贴和自有住宅转移租金之和，除以家庭成员而得出的。
本课题组抽样调查表明（见表4），城市不同职业从业人员中， 收入最高的国有企事业单位负责人比最低的私营雇主收入高出18%。形成两者总收入差距扩大的主要成因并不是货币工资而是住宅福利，前者的住宅福利是后者的1.57倍，其对总收入差距的贡献率高达70%。国有企事业单位部门负责人的总收入排列第二。仅就货币工资而言，部门负责人的工资收入与私营雇主基本持平，但由于两者所享受的住宅福利差异很大，这使得两者的总收入差距从原来工资差距的0.024倍，扩大为 0.11倍。尽管国有单位办事员的工资收入比私营雇主低12%，但由于前者享受的住宅福利比后者高出37.6%，使得两者的总收入差距发生逆转，办事员的总收入变为略高于私营雇主收入。此外，技术工人和非技术工人的工资收入分别比私营雇主低21%和29%，但引入住宅福利因素后，他们之间的总收入差距分别缩小为13%和16%。住宅福利使国有企事业负责人与私营雇主的总收差距扩大，技术和非技术工人与私营雇主的总收入差距相对缩小，而办事员与私营雇主的总收入发生逆向的变化，均表明住宅福利是影响不同职业从业者收入分配差距一不可忽略的因素。
2.不同职务等级的住宅福利及收入差异。由于新的住宅分配体制尚未建立，旧有的住房等级消费制度依然盛行。住房面积的等级差异同样意味着不同职务级别人员之间住宅福利和收入差距的扩大。
表5不同级别的住宅福利及收入差异
级别分类 样本数(人) 总收入住宅福利 货币工资 住宅福利/
(元/人·年) (元/人·年) (元/人·年) 总收入
高级职称 491
9022.482363.93
6658.55 26%
中级职称 1876 7562.29 2114.29
5447.99 28%
初级职称 1645 6784.45 1937.44
4847.00 29%
技术员级 712 6970.37 2022.43
4947.93 29%
司局级35
10037.433413.45
6623.98 34%
处级 322 8409.01 2343.42
6065.59 28%
科级 835 7198.4 2040.85157.6 28%
全国平均 21533 6331.78 1843.64488.17 29%
级别分类 住宅福利/
工资
高级职称36%
中级职称39%
初级职称40%
技术员级41%
司局级 52%
处级39%
科级40%
全国平均41%
本课题组的抽样调查表明（见表5），等级差异所形成的住宅福利差异非常之大。首先，在相近的同一级别内，行政干部的住宅福利均大于专业技术人员，职务越高差距越大。其次，住宅福利与职务等级呈正的相关关系。在总收入等于工资收入加住宅福利的情况下，这意味着享受的住宅福利越多，货币工资占总收入的比重就越小，而住宅福利占工资的比重就越大。如果再进一步考虑到通货膨胀使货币收入贬值、实物资产和收益升值的因素，住宅福利占总收入的比重，应当比计算结果更大些。再次，由于不同级别的住宅福利差异极大，这使司局级干部与处级和科级干部的总收入差距大于其工资差距。可见，不同职务等级对住宅福利及收入的差异影响是极大的。
3.不同所有制职工的住宅福利及收入差异。改革开放以来，多种所有制形式的出现打破了传统经济体制下国有经济一统天下的格局。在城市就业人口中，除国有和集体企业职工外，其它非国有经济从业人员从1978年的0.16%，上升为1995年的25%。多种所有制形式使工资分配领域出现了“一国两制”的格局。非国有部门，特别是合资、私营企业的高工资曾在社会上产生了不小的冲击波。但是如果将国有经济职工享有的多种非货币收入，特别是住宅福利考虑在内，就会发现国有与非国有职工的收入差距，并非如人们想象的那样悬殊。从不同角度对国有与非国有雇员的收入进行比较，就货币工资而言，合资和私营企业雇员明显高于全民和集体所有制雇员（见表6）。但是，鉴于许多合资、 私营企业雇员无法享受到国有企事业职工所拥有的住宅福利，如将他们的纯货币工资与全民、集体所有制雇员含住宅福利的混合收入相比，其收入差距会发生反方向的变化，全民所有制雇员的混合收入高于合资、私营企业雇员纯工资收入，即便是集体所有制雇员的混合收入也在高于私营企业雇员的工资收入。即使引入合资和私营企业雇员利用“一家两制”等就业模式所获得的住宅福利因素，全民和集体所有制职工与合资、私营企业雇员的总收入差距仍略小于其工资差距（见表7）。
4.不同区域居民住宅福利及收入差异。
表6 不同所有制职工的住宅福利及收入差异
所有制类别样本数总收入住宅福利货币工资
(人)
(元/人·年) (元/人·年) (元/人·年)
全发所有制雇员 120196716.571909.34 4807.23
城镇集体所有制雇员 2382 5947.311807.59 4139.73
私营企业雇员52 7050.082067.31 4982.76
合资、外资企业雇员 158 9196.022408.93 6703.47
表7
不同所有制职工多种收入比较
货币工资比例 纯工资与混合收入对比
合资与全民所有制雇员 1.39:1 1:1.002
私营与全民所有制雇员 1.03:1 1:1.35
合资与集体所有制雇员 1.61:1 1.12:1
私营与集体所有制雇员 1.20:1 1:1.19
总收入对比
合资与全发所有制雇员 1.37:1
私营与全民所有制雇员 1.05:1
合资与集体所有制雇员 1.55:1
私营与集体所有制雇员 1.18:1
注：纯工资与混合收入对比，是全民和集体所有制雇员的工资+住宅福利与合资、私营企业雇员的工资收入比例。
表8不同区域居民住宅福利及收入差异
地区 样本数(人)
总收入住宅福利工资收入
(元/人·年) (元/人·年) (元/人·年)
东部
7865 8039.23
2413.15 5626.07
中部
7880 5336.05
1623.48 3712.57
西部
5788 5367.22
1369.34 3997.88
东:中部比
1.51:11.50:1
1.49:1
东:西部比
1.76:11.52:1
1.41:1
1995年东部地区城镇居民的人均工资收入比中部高52%，比西部高41%。而东部城镇居民的人均住宅福利分别比中部和西部的人均住宅福利高出49%和76%，致使东部和中部的总收入差距仍维持51%的水平。但东部与西部的总收入差距则扩大为50%。在东西部居民总收入差距中，住宅福利的贡献率高达39%（见表8）。 东中西部住宅福利及收差异扩大的原因是多方面的。从历史上看，东部地区一直是中国经济比较发达的地区，具有较好的工业基础。从国家固定资产投资来看，东部多年来一直是国家投资的重点，所占比重逐年上升。与此同时，中、西部地区的比重却逐年下降。而从发展战略来看，国家实行的是“向东倾斜、梯度推进”战略，多种开放政策、优惠政策向东部倾斜。所有这一切都使得东部城市居民收入和住宅福利水平大幅度提高，同时也使东部与原本经济基础差，资金人才均不足的中、西部的差距更加悬殊。
综上所述，住宅供给与分配中多种价格并存的局面城市中一部分社会群体获得了另一部分人无法得到的住宅福利。住宅福利占有上的差异使不同级别和不同地域间城市居民收入差距扩大，同时，对不同所有制从业者的收入差距产生了相对缩小的作用，但从总体上看，其结果是使得城市居民整体的收入差距呈扩大的趋势。1980年职工城市居民收入的基尼系数为0.16（注：世界银行：《中国：社会主义经济发展》第一卷，华盛顿，1983年英文版。）。而到了1988年该系数上升为0.233（注：赵人伟和基斯·格里芬，1994：《中国居民收入分配研究》，中国社会科学出版社。）。根据我们的估算，在1995年城市居民收入的基尼系数进一步上升为0.270（见表9）。
表9 城市居民收入差距及其来源
收入及其构成 各项收入的比重(%) 基尼系数或拟基尼系数
1988年1995年1988年
1995年
1.在职职工的货币收入 44.4252.530.178 0.266
2.离退休人员的货币收入6.83 10.410.335 0.311
3.补贴和实物收入
其中:(1)住房补贴 18.1415.30
0.311
0.335
(2)其它补贴和实物收入15.68
0.980.208
0.247
4.自有住宅租金估价 3.9016.72
0.338
0.313
5.个体、私营企业主收入 0.740.590.413
0.244
6.资产收入 0.491.090.437
0.473
7.其它收入 4.062.390.377
0.354
8.总收入 100.00
100.00
0.233
0.270
大量公房的出售使自有住宅的转移租金收入在总收入中所占比重大幅度提高，从1988年的3.9%上升为1995年的16.72%，成为总收入构成中仅次于货币收入的重要因素。住宅补贴的比重虽略有下降，但其份额仍大大高于其他收入因素而排在第三位。值得注意的是，住宅补贴和自有住宅转移租金两项之和，在总收入中所占的比重从1988年的22%，上升为32%。这意味着在近几年中住宅福利大大地增加了，而其表现形式发生了变化。住宅福利从以往的补贴为主，转变为如今的以自有住宅转移租金为主。
如果说改革前这种消费的两极相背：单位之间、人与人之间的住宅消费过度和短缺并存，是一种社会福利的分配不公，完全背离了按劳分配、等价交换的原则。那么在10多年的房改中，无论是低租金导致补贴规模的扩大，还是低价售房以新的产权形式使隐形收入固定化，均加剧了这种分配不公。住房，作业一种保值性、增值性都较强的资产，在中国迟早将成为社会成员拥有财富的主要标志。那么，历史上、现阶段人们在获得公房产权资格上的不平等，价格上的倾斜和歧视等，会对今后人们收入分配和社会稳定产生不可低估的影响。这一点是今天就应当在政策上给予解决的问题，而不应当再推给人去处理。
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