摘要：现阶段，土地登记和不动产登记的重要内容之一就是不动产权籍调查与地籍调查。其直接关系到城中村改造、违法建筑的处理以及房地产开发等问题，是和每个人的切身利益密切相关的大事，因此，如何根据具体情况，分析不动产权籍调查与地籍调查的关系，采取科学合理的应对措施，正确处理二者之间的关系，加强不动产权籍调查与地籍调查工作是值得探讨的问题。
关键词：不动产权籍调查；地籍调查；关系
引言
中国经济在近几年来得到了迅速的发展，房地产行业更是突飞猛进，自从《不动产权登记暂行条例》出台以来，不动产权登记的工作才进一步有条不紊的进行。现阶段为了使不动产权籍调查和推进工作有条不紊地进行，必须要继续开展不动产权籍的调查以及审理工作，特别注意区分好不动产权籍调查与地籍调查两者之间的区别和联系，这样能够推动工作更好地进行。
1不动产权籍调查与地基调查相关概述
1.1不动产权籍调查
不动产权籍是指对不动产的的权利状态、自然状态以及其他情况进行的调查与记录，一般指在测绘和登记过程中形成的各种图纸、表格、清单、记录等资料和照片、视频、音频等资料的统称。
不动产权籍调查是有关部门在日常管理工作中，在不动产登记申请人申请登记的前提下，对其不动产单元相关的宗地、宗海、房屋、林木等信息进行调查。不动产权籍调查的基本方法包括不动产单元的设定与编码、不动产权属调查和不动产测量，属于内外业核实与实地调查相结合的方法。调查内容包括以宗地、宗海为基础单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况。
1.2地籍调查
地籍调查是土地登记的基础工作，通过地籍调查，形成数据、图件、表册等调查资料，为土地注册登记、核发证书提供技术性依据。地籍调查工作包括两个方面：土地权属调查和地籍测量。权属调查的主要目的是确定宗地的权属来源以及位置、四至、用途等，确保宗地权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。地籍测量主要是采集界址点的点坐标，测量宗地边界长度和面积。
2不动产权籍调查与地籍调查的关系
2.1相同性
通常情况下，不动产权籍调查与地籍调查二者之间存在着一定的相同特征。通过对导致这种相似性因素存在的主要原因进行分析发现，国家在出台了《农村土地承包经营权调查规程》之后，使得二者在实际开展地籍调查过程中的权属领域具有一致性因素。在执行的时候，通过采取有效的措施，实现测量技术、以及测量精度要求的统一，将会对调查工作的顺利开展提供很大帮助。在对调查规程实际落实的时候，都必须要严格遵守相关的测量要求，并对测量的方式以及流程进行不断优化，只有这样才能够使两项工作开展的更加顺利。
2.2差异性
因为不动产权籍调查与地籍调查的实地测量工作中，两者表现出相似性，而在两者的调查机制中却体现出差异性特征。《房产测量规范》对不动产权籍调查作出较为明确的工作要求，房屋权属问题是不动产权籍调查中的一项非常重要的调查内容，但是也要对其调查的外沿进行明确的范围划分，以避免越权调查问题的出现。不动产权籍调查需以不动产概念为重要工作基础，而不动产的权利人，也因为实际的行为活动而将其权利划分为使用权和所有权两种类型。伴随土地经营权和所有权经济价值的不断提升，关于土地承包经营权和土地使用权的事件也呈逐年增多的趋势，与此同时民众法律意识的不断提升，使很多民众通过法律手段解决此类纠纷事件和问题。在此种社会背景下，需要对不动产籍的调查工作进行规范，以保证其调查工作的准确性。
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伴随社会对权属来源证据材料重视程度的不断提高，调查单位需要保证调查机制的科学性和合理性。结合大量的实践工作经验，在土建工程领域中，不动产权籍调查和地籍调查也能够表现出一定的差异性特征。在进行不动产权籍的调查工作时，不动产单元图是重要的调查依据和确籍因素，单元图质量也会对调查结果产生较为直观的影响作用。结合不动产权籍调查工作现状的深入分析能够看出，进行实际的调查工作需要涉及到不动产单元图的诸多内容，包括宗地图、房产分户图等，应用坐标系开展调查工作也能够体现差异性。不动产权籍调查工作中可能会针对比较分散的建筑用地进行调查工作，为保证调查结果的真实性，一般应用解析法进行测量。测量机制也需要进行全面完善，可以应用投影方式对坐标系的相关问题进行优化，从而使坐标体系的应用质量得到提升，保证小范围不动产权籍调查工作的顺利进行。
3不动产权籍调查的优化建议
3.1提高工作人员的自身素质
工作人员是不动产权籍调查工作的主要完成者，他们的自身素质和技术水平是做好这项工作的关键。因此，需要通过集中学习、网上培训、外出进修等多种形式加强对工作人员的学习和培训，提高他们的理论水平和专业素养，并通过具体的不动产权籍调查案例分析、学术交流等积累实践经验，取长补短，选择吸收，运用于自身的不动产权籍调查工作实践，提高工作能力和业务素养。树立终身学习的正确理念，注重自身的后续自我提升，通过学习不断完善自我，以适应现代测绘技术的新要求和时代发展的需求。严格录用人员，对新招人员要从学历、理论测试、实践操作、工作经历和业绩等多方面进行考核，入职前做好岗前培训，熟悉和了解不动产权籍调查工作的特点和主要内容，为做不动产权籍调查工作奠定必备的基础。加大人才引进力度，聘请专业技术人才担任重要岗位工作，加强工作人员队伍建设，提高工作人员整体素质。
3.2做好不动产的权属调查
不动产的权属调查是不动产权籍调查中的重要工作内容，在不动产权属调查过程中，采取内外业核实和实地调查相结合的方式，对不动产的权属进行调查、明确界址划分、用途等内容，确保所调查的不动产权属明确、界址清楚。根据实际情况，对于权属来源资料相对完整的不动产权属调查可采取外业核实法完成调查；若不动产权属来源资料缺失，采取内外业核实、实地调查法来共同实现调查；针对没有权属来源资料的不动产，主要通过外业调查法来完成权属调查。
3.3恰当使用测量方法
不动产测量是权籍调查中的不可缺少的组成部分，在具体测量中，根据实地的基础条件、技术可行性等进行测量方法的合理选择，以实现不动产单元的界址清晰、面积测量操作规范，数据运算准确。对于城镇、村庄、独立工矿等区域的权籍调查测量通常采用解析法；关于房屋边长的测量，可以通过几何要素法来计算；解析法进行界址点坐标和土地面积的测量适用于那些分散、独立的建设用地，也可以通过图解法对界址点坐标进行测量；对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等，可以根据具体实际情况，合理选择解析法或图解法来完成界址点坐标的测量。
结语
不动产权籍调查和地籍调查是我国在未来时期实现土地应用统一规划的重要基础，同时也是保证权属归属人自身利益的有效途径。各地区在开展实际的调查工作时，都体现出一定的不足之处。为保证调查结果的真实性，需要对调查机制不断优化，规范调查工作程序，以保证不动产权籍调查和地籍调查工作价值的实现。
参考文献
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论文作者:杨业能
论文发表刊物:《基层建设》2019年第6期
论文发表时间:2019/4/28
标签：不动论文; 产权论文; 权属论文; 不动产论文; 工作论文; 测量论文; 界址论文; 《基层建设》2019年第6期论文;