昆百大A：计量模式拯救财报，本文主要内容关键词为：财报论文,模式论文,昆百大论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
利于投资者掌握其投资价值，也带来一些问题，如由此带来的利润“虚增”是否应该分配等。但是无论如何，昆百大A已为其他上市公司做出表率
改头换面
2008年一季度末，昆百大A资产负债率高达90.57%；短期借款、一年内到期的长期负债与长期借款三项合计高达6.05亿元，与此形成鲜明对照的是，即便包括了少数股东权益，昆百大A股东权益合计也仅为1.93亿元，其中归属于母公司所有者权益仅为9252万元；在昆百大A股东权益中，未分配利润为负的5411万元。如此数据，突显了昆百大A财务风险高企、资本结构失衡以及分配能力低下等问题。
不过，随着昆百大A于6月6日“关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的公告”的发布，以及相关议案被董事会与股东大会审议通过，其尴尬的财务状况将喜获拯救。
“投资性房地产”一词大量出现始于2007年1月1日在上市公司范围内施行的新会计准则体系。根据相关会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新会计准则的一个最大变化是适当引入公允价值计量模式，主要体现在金融工具与投资性房地产两个方面。
据昆百大A介绍，在公司经营过程中，根据部分资产的实际状况以及对部分持有物业的经营模式定位选择，公司部分持有物业用于经营性租赁方式出租，属于投资性房地产；基于目前房地产市场情况及本公司资产实际状况，为真实反映本公司资产现实价值，公司决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模式变更为公允价值计价模式。
具体而言，2008年一季度末，昆百大A用于出租的投资性房地产项目主要有四，一是母公司持有的百大新天地项目，二是控股子公司昆明创卓商贸有限公司持有的昆明走廊项目，三是母公司持有的新纪元广场B座自有产权，四是控股子公司云南百大住宅开发有限公司持有的百大国际花园幼儿园。
四项资产的账面净值分别是1.28亿元、3100万元、604万元与354万元，账面价值合计1.68亿元，占昆百大A2007年度经审计资产总额的8.87%，为2007年度经审计归属于母公司所有者权益的193.93%(表1)。
昆百大A四项投资性房地产按公允价值计量后，2008年一季度末比账面净值增加5.02亿元，增值近3倍；增值额为股东权益的2.6倍，是归属于母公司所有者权益的5.43倍。在剔除递延所得税负债1.26亿元后，昆百大A未分配利润将增加3.17亿元，从而将一改其未分配利润为负的局面。不过，昆百大A所受益处并非仅限于此。
融资先导
昆百大A采用公允价值模式计量投资性房地产之后，首先是改善了公司的财务状况，利于公司相关融资运作。
尽管自2003年末至2007年末，昆百大A已经摆脱了“资不抵债”的困局，资产负债率从112.23%降至89.11%，然而，近三年却一直徘徊在90%的高位。同时，昆百大A投入资本主要是带息债务，2007年末带息债务占全部投入资本的比率高达86.26%(表2)。
资产负债率等居高不下的原因主要有二，一是昆百大A近年来未补充新的资本金，同时又要消化历史形成的巨额负数未分配利润；二是公司近年来涉入房地产开发领域，而这又是高负债率、高资金投入的行业。
在高负债率的背景下，昆百大A的资金紧张问题逐渐显露。2007年末，昆百大A货币资金为2.73亿元，短期借款与一年内到期的长期负债两项合计却高达4.35亿元，面临较大的偿债压力。
实际上，在上述投资性房地产计量模式转换议案获批的同时，还有《关于处置B座新纪元酒店18-27楼资产的议案》同时获昆百大A股东大会通过，而该议案便是迅速回笼资金的紧急运作。
据介绍，昆百大A拟对其新纪元酒店18-27楼资产以售后返租方式进行处置。具体而言，将该楼宇资产分割为若干销售单位，出售给投资者，再由公司按一定的租金水平返租经营，并由新纪元酒店统一经营管理；该部分资产处置预计可以回笼资金1.8亿元，将作为商业零售业和房地产发展的补充资金。
与售后返租能够迅速回笼资金不同，昆百大A转换投资性房地产计量模式并不能直接融入真金白银，但可以极大改善公司资产负债率等财务指标，从而为进一步的融资运作或保持目前的贷款水平打下基础。
根据昆百大A2008年一季度末的资产负债情况，在不考虑其他因素的情况下，投资性房地产计量模式转换为公允价值模式后，其资产负债率将降低为77.66%，比一季度末的90.56%减少12.9个百分点。
分配谜局
同时，转换投资性房地产计量模式之后，昆百大A将摆脱巨额负数未分配利润的局面，使未来的利润分配成为可能。
2008年一季度末，昆百大A未分配利润为-5411万元，按此计算，转换计量模式之后，其未分配利润将变为3.71亿元。不过，这种巨额的“账面”未分配利润是否可以分配，于理于规都值得探讨。
一方面，此部分未分配利润仅来自会计计量模式转换带来，未有真正的资金流入，所以短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。这样，从利于公司未来发展的角度考查，为了避免企业资金状况进一步恶化，避免过度暴露财务风险，宜对这种“纸面”未分配利润予以一定限制。
另一方面，这种未分配利润形成的实质类似于“公允价值变动收益”，而后者在利润分配上有着规则上的限制。
据了解，2008年3月12日，证监会会计部有一“对‘会计问题征询函’的复函”(会计部函[2008]30号)，其中针对上交所的函回复说：可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外，应当直接计入所有者权益(其他资本公积)。在相关法律法规有明确规定前，上述计入其他资本公积的公允价值变动部分，暂不得用于转增股份；以公允价值计量的相关资产，其公允价值变动形成的收益，暂不得用于利润分配。
尽管该复函用辞较为含糊，但“以公允价值计量的相关资产，其公允价值变动形成的收益，暂不得用于利润分配”，还是体现了“纸面”利润暂不分配的原则。当然，昆百大A的情况在形式上并非该复函所强调的公允价值变动形成的收益，而是计量模式转换形成的，但实质上似乎无大的区别。
“提升”业绩
近日，昆百大A公告称，预计2008年上半年净利润将比上年同期减少50%至95%之间，具体原因有二，一是公司联营企业昆明吴井房地产开发有限公司目前正处于项目开发阶段，项目尚未产生收益，同时由于营销推广的投入导致其目前尚处于亏损期，公司需按照持股比例49%分担其亏损；二是由于公司流动资金贷款规模扩大及银行贷款利率上升，使公司财务费用较上年同期有较大幅度增长。
不过，计量模式的转换在一定程度上为昆百大A半年报的业绩减少提供了缓冲；同时，也为未来公司业绩的提升留下了空间。
转换计量模式之后，预计昆百大A2008年上半年归属于母公司所有者的净利润与会计政策变更前相比，预计增加约170万元，具体是因为2008年6月1日起采用公允价值计量投资性房地产后，对投资性房地产不再计提折旧或摊销，并需对前5个月已提折旧及摊销进行相应调整。
也就是说，昆百大A对投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，需要按年限平均法计提折旧，预计使用年限为35年、预计净残值率为5%；当对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
可见，这种折旧与摊销费用的减少只是提升未来业绩一个方面。如果昆百大A的投资性房地产继续升值的话，其也将不断受益于“公允价值变动收益”。
估值问题
就会计准则制定而言，允许以公允价值模式计量投资性房地产，主要目的在于提高会计信息之于投资者的决策有用性。
正如昆百大A所介绍，由于公司所持投资性房地产主要为成熟商业区的商业物业，物业价值增值较快，升值潜力较大且预计将会持续，因此在成本计价模式下，账面净值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，低估了公司价值，不利于投资者了解公司的真实情况；采用公允价值模式计量投资性房地产，有利于增强公司财务信息的真实性和可靠性，能够及时反映公司的变化，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，为其决策提供更有用的信息，符合全体股东的利益。
近年来，随着国内楼市价格高涨，投资者早已开始在估值中将类似投资性房地产的升值因素考虑在内。然而，由于所获得估值相关信息的来源不同，计算方法各异，更存在对公允价值理解与具体测算上的疏漏，对同一家公司的估值往往存在较大分歧。
比如，有投资者在测算某上市公司商业地产升值时，未考虑到巨额递延所得税负债的问题，从而导致估值的虚高。这样，如果上市公司能够采用公允价值计量投资性房地产，并予以充分披露，无疑会更有利于投资者的决策，尤其是投资性房地产占资产总额比重较大的公司(表3)。
然而，目前的情况却似乎背离于此。财政部会计司日前发布了《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》(下称“分析报告”)，其中介绍，1570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家上市公司，占40.13%，这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式；仅18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，占有此类业务公司数的2.86%。
应用两难
至于投资性房地产公允价值计量模式未被上市公司普遍采用的原因，既有会计准则方面相关条件的限制，也有监管层谨慎性的要求。
比如，“投资性房地产”准则规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
同时又规定，采用公允价值模式计量的，应当同时满足两个条件，一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。准则应用指南对“所在地”进行了具体的限定：所在地，通常是指投资性房地产所在的城市；对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
证监会在《关于做好与新会计准则相关信息披露工作的通知》(证监发[2006]136号)中也曾指出，要谨慎适度选用公允价值计量模式；同时，重点强调了投资性房地产问题，要严格划分投资性房地产的范围，谨慎选择后续计量方法。
并且，该文件具体规定，上市公司应严格对照新会计准则的要求合理划分投资性房地产的范围，谨慎选择投资性房地产的后续计量方法；通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
财政部会计司分析报告中介绍，投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61%，占1570家上市公司净利润的0.23%。
表面上看，投资性房地产以公允价值计量对净利润的影响似乎不大。然而，对具体上市公司而言，情况就大不相同了。
以方大A(000055)为例。该公司属于少数于2007年初便采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司之一，2007年度利润总额2385万元，而公允价值变动净收益高达4243万元，借公允价值提升业绩的“成效”显著。通过考查方大A季度公允价值变动收益的变化情况，其业绩的波动性显露无遗。2007年二季度至2008年一季度的四个季度中，方大A公允价值变动净收益分别为3326万元、1760万元、-842万元与-96万元。
对于上市公司管理层来说，公司业绩的波动性会影响其考核、相关管理以及股权激励等方方面面，除非有着其他考虑，往往自身对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有所忌惮，并且还要付出公允价值取得与披露等相关成本，尽管这种计量模式利于投资者决策。
这样，从投资者决策来考查，昆百大A转换投资性房地产公允价值计量模式的运作还是值得肯定的。同时，其在转换过程中的相关做法也显出了其谨慎性的考虑，为其他公司未来进行类似转换提供了借鉴。
转换榜样
目前，昆百大A是继金融街后第二家将投资性房地产计量模式转换为公允价值的上市公司。或许是考虑到自身民营企业的背景以及监管层的谨慎性要求，昆百大A在投资性房地产计量模式转换过程中显得格外小心。
首先，昆百大A建立了自身的投资性房地产公允价值计价的内部控制制度；其次，聘请昆明田野房地产咨询有限公司对相关市场交易情况进行调查，并提供《高新区住宅与一环以内商业物业销售状况调查报告》；第三，由中和正信会计师事务所有限公司对其2008年3月31日、2007年12月31日、2006年12月31日的投资性房地产公允价值涉及的相关资产提供价值咨询意见，并出具《价值咨询意见书》，以其价值咨询意见确定的相关投资性房地产的市场价值作为投资性房地产的公允价值。
与昆百大A相比，金融街关于投资性房地产计量模式的转变过程就显得有些粗糙。据金融街“关于对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的公告”称，对于北京商业物业，包括北京金融街购物中心、金树街、C3四合院，由公司市场部进行市场调研，从市建设委员会房地产交易管理网、中国指数研究院等权威性较强的机构选取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值做出合理测算，出具了《金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》，以其测算结论作为公允价值；对于重庆嘉年华项目，以其同期成交价格和报价，确定其公允价值。
应该强调的是，对投资性房地产引入公允价值计量是新会计准则体系中的一大亮点，也是会计准则国际趋同的重要内容之一。其实，在中国香港早已开始了此种公允价值计量的实践。比如，2007年初在港上市的CHINAPROPERTIES(中国地产集团有限公司，1838.HK)，2007年度总资产净利率高达35.47%，与2006年度的1.31%形成了鲜明的对照。
CHINAPROPERTIES总资产净利率之所以大幅度提高，主要得益于香港会计准则中对投资性房地产采用公允价值计量的规定。具体而言，在CHINAPROPERTIES综合收益表中，2007年度“除税前利润”96.34亿元，“权益持有人应占利润”79.34亿元；其中，2007年度“投资物业公平值的变动”一项高达86.72亿港元，而2006年度仅为5351万港元。
尽管目前对投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司不多，但随着上市公司管理层对新会计准则体系理解的逐渐加深，随着投资者对公允价值相关信息需求的逐渐增加，以及房地产市场与其相关估价技术等方面的发展，公允价值计量模式将被越来越多的上市公司采用。
昆百大A(000560)对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式。尽管这么做未直接融入真金白银，却可以改善公司财务状况，利于公司未来融资运作；尽管连相关利润是否可以分配于理于规都尚欠探讨，却可以摆脱巨额负数未分配利润的尴尬；尽管短期内缓冲业绩下滑金额有限，却已为公司未来业绩的“提升”留下空间。
其实，上市公司如果采用公允价值计量投资性房地产，会更有利于投资者的估值与投资决策。然而，目前如此实践的公司寥寥无几，原因既有会计准则方面的相关条件约束以及监管层谨慎性的要求，也有公司管理层对业绩波动性的忌惮。
而从投资者决策来考查，昆百大A转换投资性房地产公允价值计量模式的运作是值得肯定的。同时，与金融街(000402)不同，昆百大A在转换过程中的相关做法也显出谨慎性考虑，足以成为其他公司未来运作类似转换时借鉴的样本。
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