基于价值观的商业集群竞争力，本文主要内容关键词为：集群论文,价值观论文,竞争力论文,商业论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
波特认为，产业集群是在既竞争又合作的特定领域内，彼此关联的公司、专业化供应商、服务供应商和相关产业的企业以及政府和其他相关机构（例如大学、规则制定机构、智囊团、职业培训机构以及行业协会）等的地理聚集体[1]。本文所指的商业集群是指在一定区域范围内利益密切关联的多种商业经济主体、多种功能商业活动以及多种商业经济关系的集合，简单地说，它是一个基于为顾客创造价值的价值链分工的相关利益者聚集体，它们是一种贴近竞争者的竞合关系，其存在形态包括常见的商业广场、购物中心、商业街、步行街等。从上世纪末开始中国兴起了一阵商业集群建设热潮，然而，各商业集群的运营效果却是天壤之别，有的欣欣向荣；有的却门庭冷落，有的商业集群内甚至出现了走马灯似的店铺开张与关闭景象。
为什么商业集群的经营效果会有如此大的差别？国内正式文献中对如何提高商业集群竞争力多集中于策略和对策研究，尚未见基于价值观的商业集群竞争力形成机理研究。本文认为，虽然商业集群的竞争优势与宏观管理、商圈范围、商业结构、人文环境、品牌形象、组织化程度、交通条件等因素有关，但商业集群的利益相关者的价值观对于竞争力的建构起着核心作用。因此，本文试图在这方面做一些探索。
一、 商业集群利益相关者的价值观
马克思主义认为，“价值是事物（物质的或精神的现象）对人的需要而言的某种有用性，对个人、群体乃至整个社会的生活和活动所特有的积极意义。”[2]由于人们对价值的理解不同而有“价值来源于客体”和“价值来源于主体”两种不同的价值观，价值观念，作为意义来了解，是感知、概念、原则、公式和生活哲学。[3]不同的价值观，导致不同的价值取向和价值行为。
商业集群的利益相关者（城市管理者、房地产商、店铺所有者和店铺经营者），都是独立的经济主体，都会在利己和效率这两种源于人性本能动力的驱动下，追求个人利益的最大化，而在价值取向迥异、经营方式雷同的情形下，这种利益最大化的获得，总是会有意或无意地以商业集群内利益相关者的利益损害为代价。
公共选择理论认为，政治市场上的当事人（城市管理者）的基本行为动机也假定为追求自身利益最大化的“经济人”，政府组织作为一个整体的利益主要表现在政府具有自我膨胀的倾向，也像厂商一样追求“规模”，追求政绩和权力增加。作为城市管理者的地方政府，在改变城市面貌、提升城市竞争力和快出政绩观念驱动下，有时会在对项目缺乏合理论证、缺乏统筹规划、缺乏必备的资金、缺乏专业商业地产人士参与的情形下，就开工建设商业集群，运营过程中往往会因为银行还贷、拆迁安置的压力，必然会导致“卖掉第一”这种急功近利的开发模式。
有的商业集群虽然是由房地产商开发的，但是，由于项目的本意并非商业集群，而是在房地产项目基础上转变而来，因此带有被动的色彩。在投资概念中，先有房地产中的综合物业概念，没有对其中个体存在的商业项目的运作和商业区的整体协调做具体而科学的论证，被动的采用商业购物中心或其他商业集群模式的招商行为，且往往以“卖掉”式招商来拯救房地产项目中的商业部分，最终也必然会导致“卖掉第一”的开发模式。
购房者情况更复杂，各种投资目的都有。有的作为不动产置业投资，待日后房产涨价后售卖获利；有的取得产权后租给他人经营，靠收取租金获利。有的既是所有者，又是经营者，他们仅仅靠自己过去的经验和判断进行经营。由于投资者的价值取向不同，购房之前相互之间既不熟悉也没有联系，因此不可能在计划统一开业时间、统一安排商业业态、统筹协调经营方面自发进行协调和统一管理，更谈不上以统一的品牌形象进行市场营销，从商业集群的角度通过为顾客创造价值来吸引顾客。
商铺经营者往往凭着自己的经验和判断，独立选择个人认为最具盈利能力的业态和经营方式，试图最大限度的吸引进入区内的顾客在本店购物，以提高销售量，增加销售收入。由于在开业前，经营者之间对市场定位、商品结构、业态业种、宣传促销等均没有统一的规划，各自为政，经营过程中必然会因为雷同而产生许多冲突。而且，有关承诺升级的理论认为，每个人在做出决策以后，往往会认为已经做出的决策是正确的，因此会不断地增加投入和努力来证明之，直至再也没有追加的资源或者某种因素表明不宜继续追加为止。所以，依靠经营者个体无法来解决冲突和协调利益。
显然，在缺乏统一规划和管理的商业集群内，由于相关利益者价值观念的差异，单个主体都出于对自己利益的考虑而容易导致短视行为，不利于商业聚集区各种资源的整合，不利于形成综合竞争力。
二、 商业集群竞争力
战略管理理论中关于竞争优势的来源有以资源为基础的竞争优势观（Wernerfelt,1984）和以活动为基础的竞争优势观（Porter,1985,1996;Fjeldstad）[4]，以及基于无形资源的竞争优势观（刘志标等，2003）[5]。持续的竞争优势来源于企业的核心竞争力，核心竞争力来源于企业拥有的无形资源和有形资源，其中企业文化是形成核心竞争力的原动力（黄继刚，2004）[6]，而价值观又是企业文化的核心，它是规定约束企业活动的制度和行为准则。
商业集群的竞争力是什么？商业集群的竞争力来源于资源的整合，体现在为顾客创造价值的整体优势。商业集群内的利益相关者的价值观念，在资源的整合过程中发挥着核心作用，是形成商业集群的竞争优势基础。下面通过价值观念在不同层面的竞争优势中的贡献来分析商业集群的竞争力建构机制。
1.价值观念在商业集群竞争力形成过程中的核心作用。利益相关者的价值观念控制和支配着商业集群的资源获取、交易费用、整合效率和竞合博弈结果，价值观念通过这几个层面影响着商业集群的竞争力，商业集群的竞争力主要表现为组织竞争力、学习竞争力、文化竞争力和品牌竞争力。
组织竞争力。是指由于商业集群内单个店铺之间的相互依存、相互制约的关系，使集群呈现出一定的自适应、自组织、自激励和自约束机制等组织特征，从而形成超越单个店铺的商业集群资源配置和创造价值的组织能力。
学习竞争力。由于商业集群内单个店铺的长期共存，它们之间通过相互观察、相互模仿、相互交流和“标杆学习”这种团队学习方式，不断超越自我，构造共同愿景，创新管理思维，持续改善共同心智模式，加快了集群整体的学习速度和学习成效，大大提高了集群为顾客创造最大化价值的应变能力，即L（学习）≥C（变化）。
文化竞争力。商业集群文化是指商业集群成员的价值观念、思维模式、制度规范和行为方式以及所在城市的历史文化要素的高度概括和整合，这种凝结集群成员、产生协同效应，通过不断创新为顾客创造价值和新生活方式，把集群与顾客紧密联结起来的独特的文化底蕴力量就是商业集群的文化竞争力。
品牌竞争力。商业集群的品牌元素包括集群名称、象征性的标识、建筑设施、商品结构和服务特色。商业集群的品牌竞争力源于顾客忠诚度，目标顾客的消费体验满意度越高，对集群的偏爱和忠实程度越高，商业集群的品牌竞争力越大。商业集群的商品内容（多样性、特色化、质量优良、价格合理）、服务信誉（消费多元化、购物环境舒适、文化底蕴厚重）和购物便利性是形成消费者忠诚度的三大要素。
商业集群的人力资源在价值观的指挥和控制下，对获取的有形资源和无形资源进行整合，建构商业集群竞争力，竞争力形成机理如图1所示。
附图
图1 商业集群竞争力形成机理
商业集群的有形资源包括商圈范围、基础设施、商业结构、资本与技术等，无形资源包括价值观念、管理模式、人文环境、政策法规等。商业集群的有形资源和无形资源是否能够有效地整合并建构竞争力，形成整体竞争优势，关键在于利益相关者的价值观念是否能达成“共存共荣”意识，制定统一的管理制度和行为准则，然后去规范和协调利益相关者的行为，增强商业集群的组织化程度。
2.资源获取与商业集群竞争力。资源禀赋是影响商业集群竞争优势的重要因素之一，资源（尤其是无形资源）获取的实现依赖于商业街区中利益相关者对个体之间相互关系的认识和理解，商业集群的发展是一种相互依赖、相互促进的成长模式，而并非是一种独立个体的“战略选择”成长模式。商业集群化成长中，一个店铺的成长不仅与自身的战略有关，而且与店铺成长的商业集群内的其他店铺的发展有关。与单个店铺独立存在相比，集群内店铺获取资源的能力更多的是通过外部方式实现，而且通过集群内店铺之间的取长补短，降低了经济学家所说的资源的转换成本（Switch Cost）。第一，集群内店铺的缄默知识通过日常的相互观察和交流暴露出来，甚至组织的文化也有很强的“传染效应”，优秀的成功店铺的企业文化被其他店铺迅速模仿，组织间的“标杆学习”成为获取资源能力的重要方式。第二，通过集体行动比如组建协会等联盟组织获取资源，集群内企业生产要素的外溢作用和联盟组织的协同作用，会放大生产要素的创造力，而且会吸引更多优秀的人力资源加盟。第三，地方政府推动和参与的制度化资源获取。
3.交易费用与商业集群竞争力。提高商业集群的组织化程度是降低交易费用的途径之一，商业集群内的经营者是独立的经济主体，如果让业主们自发协调构建一个和谐的购物场所的交易成本偏高，这会影响商业集群的综合竞争优势。与商业集群竞争力有关的交易费用有下述三项[7]，第一，信息成本，即获取准确的市场信息所需的成本。与此种费用相关的行为有：店铺经营者进行市场调查，获取有关消费者的需求和欲望的信息，近期或将来商业发展趋势的信息，集群内其他店铺经营者的有关经营信息等。第二，签约成本。与此种费用相关的行为有：与消费者之间的讨价还价，店铺经营者之间相互协调，店铺经营者与管理委员会之间的协调，制定商业区管理制度，签订共同公约，与城市管理者洽谈。第三，监督签约执行的成本。与此种费用相关的行为有：成立街道管理委员会并由其监督各经营者遵守街道管理制度和共同公约，保护集群内所有利益相关者的利益实现，对不利于商业区发展的店铺经营者予以制裁。
4.整合效率与商业集群竞争力。资源整合效率与竞争优势的关系是商业集群研究中的重要内容之一，集群的竞争优势来源于资源禀赋以及集群对资源的整合能力。所谓整合，是指对事物的结构进行重构并形成新的一体化过程[8]。商业集群的人财物、管理与机制以及理念的有效整合是集群保持持续竞争优势的关键（即整合的6M模式），整合效率体现在集群的生存力、成长力和再生力，有效整合就是要把集群视为一个有机的生命体，使不同的资源产生协同效应。
商业集群利益相关者的价值观念影响资源的整合效率，各利益主体履行承诺与获取回报的错位是影响资源整合的根本原因。为顾客创造价值的承诺在集群内各利益相关者之间形成一个承诺传递链：城市管理者承诺→房地产商承诺→商铺购置者承诺→商铺经营者承诺→为消费者创造价值。承诺的坚持必须依赖于为消费者创造价值的实现，每个利益相关者的承诺与其价值取向往往有偏差，城市管理者的价值取向是政绩形象工程，房地产商的价值取向是迅速出售商铺获利，商铺购置者的价值取向是出租商铺获利，商铺经营者的价值取向是经营商铺获利。当商业集群缺乏整体经营规划，每个商铺经营者的获利模式相同，实际经营过程中不能通过坚持为顾客创造最大化价值的承诺获利，各自利益的实现有冲突时，必然会导致利益相关者做出损害相互之间利益的行为。
冲突的根源是因为为顾客创造价值的最终承诺者与承诺传递链中的其他成员的利益缺乏一致性，即履行承诺与获得回报在时间上错位。城市管理者、房地产商、商铺购置者在为顾客创造价值的承诺未履行之前就已经预收了履行承诺的回报，商铺经营者则向上游预付了履行承诺的回报，在履行承诺过程中，才发现不能为消费者创造与承诺相当的价值，实际得到的回报小于预付的承诺回报，收益远远低于投资预期。一旦坚持承诺的回报得不到实现，承诺者往往会后悔，便会采取一些报复行为，最终导致冲突。
5.竞合博弈与商业集群竞争力。博弈是相互依存的理性行为，它是指在共同的活动领域内的行动者（局中人），对局中其他行动者的反应进行预测，将自己置于其他局中人的位置并为他着想从而预测其他局中人将采取的行动，在此基础上来决定自己最理想的行动（施锡铨，2000）[9]。由于局中人的这种相互依存性，博弈的结果依赖于每一个局中人的决策，局中没有一个人能完全控制所要发生的事情，也没有一个人完全处于孤独状态。
竞争与合作是商业集群内店铺获取长期竞争优势的一种行为方式。商业集群内店铺之间的竞争是一种大竞争环境中套着的小竞争，集群内店铺为了大竞争的需求可以减少内部店铺之间的摩擦，即这种竞争容易导致合作，集群加强这种合作的机制有以下几个方面。
集群内的企业之间的联系是多点的。在这种多点的联系中，店铺之间的联系是多方面的。因此，店铺在某一点的合作可以提高在另一点的合作，竞争同样也是如此。而且，一点的竞争可以减弱另一点的合作。产生这种联系的原因很简单，因为店铺在某项计划中的合作受益，必然会使它在另一项计划中继续合作，自然不会去欺骗对方，否则会损害它在前面计划中的受益。集群中店铺这种“一荣俱荣，一损俱损”的广泛联系加强了店铺之间的合作。
集群内店铺之间长时期的反复接触。产生这种合作的原因同样基于合作中的长远利益，对未来的展望会使竞争对手约束自己的机会主义行为，这在博弈论中称作“未来的阴影”。店铺在地理空间上的集聚性带来了长期的合作性，加强了店铺对于未来的行为预期。
第三方关系的存在。集群内店铺双方的合作可能受到第三方的影响，如果双方同时都与第三方合作，则他们之间的合作可能会因此而加强。双方同时与第三方竞争时，面对共同的竞争者同样可以激发他们的合作。
合作并非意味着缺乏竞争。尽管商业集群内店铺对集群内合作的依赖性的存在，但每个店铺仍然关心的是自己的利益得失，而非集群的总利益。而且，由于集群内地理空间上的接近性，使各个店铺对竞争的压力感受更为直接，集群内的店铺具有足够的竞争动机。有时候不仅店铺在竞争之中获利，集群的整体竞争优势也在集群内店铺之间的良性竞争中得到提升。
商业集群内店铺对整体竞争优势的依赖以及寻求自身发展的压力，使得集群内店铺处于不断的竞合博弈过程中，形成一种新型的竞合关系。这种竞合关系的维持和发展，使集群在为目标顾客创造最大化价值，以及在商品竞争、服务竞争、价格竞争和人文环境竞争方面具有长期稳固的优势地位。
三、 商业集群竞争战略
迈克尔·波特认为，“制定一项竞争战略也就是为某一企业规定一种广泛适用的程式以便指导企业如何投入竞争，应当有些什么样的竞争目标，以及在贯彻执行这些目标时需要采取什么样的方针。”[10]竞争战略是公司为之奋斗的一些终点（目标）与公司为达到它们而寻求的途径（政策）的结合物。商业集群的目标是为消费者提供新的生活方式和消费体验，为顾客创造最大化价值。商业集群采取以下竞争战略来建构持续竞争优势。
1.“共存共荣”的价值观念。通过强化商业集群的组织化程度来建构组织竞争力。商业集群除了商业中心以外，一般来说大部分的商业街区的产权是分散的，各业主独立经营。但是商业集群内的各零售店与独立的零售店在经营管理上是有很大差别的，商业集群内的店铺之间是“共存共荣”的连带关系，个体经营者与商业集群的关系是“水与粥的关系”，每个独立个体的“水”与集群的“粥”是一体的，获得的回报远比投入的“水”丰富，要比他们单独一处一地经营的获利更大，这就要求各店铺在独立经营的同时，强化它们之间的相互合作关系。据国外的经验，在商业街区建立具有法人资格的商业合作组织，协调和统一各店铺的经营管理活动，制定商业街区的组织制度、店铺作业规范及商业街区更新办法，强化中小企业素质和店铺经营者的管理能力，共同规划和管理商业街区事业，以整体改善商业街区的经营环境。
2.商业集群市场定位战略。所谓定位，就是把一种商品，一种服务，一所机构，一家公司，在潜在顾客大脑中确定一个合适的位置（A1 Ries,Jack Trout,1972）[11]。商业集群的市场定位就是要选定商圈范围、进行经营特色定位。
商圈范围定位受到人流、物流、资金流、信息流、商流以及现代服务业基础设施等因素的影响，大概可以分为邻近型、地域型、广域型和超广域型四种。
邻近型商业集群。主要指城市周边和居民区内的小型商业集群，顾客来源主要是邻近的居民，商圈人口1万人左右，主要由销售居民日常用品（食品、日用杂货、家庭用燃料）为主的中小型商店组成。
地域型商业集群。大中城市的中型商业集群，顾客来源以周围居民为主，商圈人口不到10万人，日用品商店和耐用品商店混杂在一起。
广域型商业集群。指地方中心城市的较大型的商业集群，顾客来源以本市和周边地区的消费者为主，商圈人口10-15万人，地址在市政府所在地，有商业银行等机构作背景，主要销售耐用品而非日常用品。
超广域型商业集群。指位于大型城市的中心商业区，以具有巨大聚客能力的大型零售商店为中心构成的超大型商业集群，消费者来源广泛，商圈人口在20万人以上，百货店和大型零售商场出售的商品以耐用品为主。
商业集群的经营特色就是要确定一个经营主题。现代社会消费者的消费需求出现了新的变化，消费者购物时不仅追求实用性、方便性、多样性、注重品位和个性化需求，同时更注重购物经历的愉悦，购买方式从功利型购买向享受型购买转变，购买体验成为了一种生活方式，这种趋势大大地促进了不同特色的商业集群的发展。购物中心在美国得到了极大的发展，其主题有生活型、自然景观型、娱乐型、假日休闲型、历史文化型、街道购物型和城市重新开发型等。我国不同的地区和城市可以根据自己的优势和条件，开发主题鲜明、独具特色的商业集群，促进当地经济的发展。
3.商业集群品牌经营战略。品牌是一种名称、术语、标记、符号和设计，或是它们的组合运用，其目的是借以辨认某个销售者或某群销售者的产品或服务，并使之同竞争对手的产品和服务区别开来（AMA）。品牌的内涵非常丰富，它表达了6层意思：属性、利益、价值、文化、个性和使用者。
品牌在商业集群与目标顾客之间建立起情感的纽带，通过创建品牌能够提升商业集群的附加价值并能带来许多竞争优势，因此，必须对商业集群的品牌活动进行一系列的规划与决策。
对商业集群进行品牌定位。首先，坚持消费者导向原则。根据商圈范围，针对目标市场消费者的思维方式、心理需求和购买行为模式，将定位的信息进驻消费者的心灵。其次，差异化原则。品牌定位必须与众不同，才能将集群所提供的利益与其他的商业零售模式区别开来。第三，个性化原则。赋予品牌独特的个性，以迎合相应的消费者需求。第四，动态调整原则。品牌定位不是一成不变的，其内容要根据社会的变化和消费者需求的发展不断地更新换代。
树立商业集群的经营特色。经营特色是培育集群品牌的基础，树立经营特色就是要综合考虑商业集群的商圈范围、城市特征、历史文化、旅游资源、交通状况等背景情况，确定一个鲜明的经营主题，主题内容可以突出商品特色，或者文化特色，或者旅游特色，也可以是一种综合休闲体验。同时，还可以引进名品名店，提升商业集群品位。
品牌内容不断地创新和发展。现代社会是一个消费者主权的商业社会，消费需求多样性和快速更新是“消费主导型”经济的特征，商品过剩必然导致激烈的商业竞争，各零售商为争夺消费者资源必须进行不断地创新。因此，商业集群要想保持竞争优势，就要通过在经营特色、商品结构、管理模式等方面的不断创新来丰富商业集群的品牌内涵，保持品牌活力。
4.利益相关者联盟战略。联盟是指两个或两个以上的企业之间的长期互利的协定关系，商业集群利益相关者的“唇齿相依”关系使现代商业集群的组织化程度日益提高，并有明显的“法人化”倾向。各国政府都制定了商业街管理法规，按照商业街管理法规，要求商业街零售商组成商业街协作组织，即促进商业街的“法人化”，并由其对商业街的照明、装饰、配送、文告和市场调查进行统一管理，以保证商业街各店铺的相互协作与配合，增强商业街的竞争力。
四、案例分析
下面通过桂林正阳步行街和北京大都市商业街的案例，说明基于价值观念的商业集群的资源获取、交易费用、整合效率和竞合博弈，在建构商业集群竞争力方面的作用。
1.桂林正阳步行街从2000年12月31日正式开业以来良好的运营实践表明，它在综合考虑利益相关者利益，统筹兼顾，整体规划，准确定位，有效整合城市商业资源以及通过街道管理委员会进行管理等方面的战略决策，为在旧城区建设集多种功能于一体，有综合竞争优势商业集群提供了一种参考模式。[12]
首先，正阳步行街与周边环境的紧密联系和依存关系，是其备受市民和旅游者偏爱的关键所在。正阳步行街正处桂林市中心，它东临滨江大道漓江风景线，西接中心广场及中山路闹市区，南连杉湖象山风景区，北抵靖江王城。步行街的人气和商机的旺盛就是由于周边环境的烘托。其次，吸纳周边商业环境人气，创造勃勃商机。正阳步行街东北角是王城商厦，西北面是微笑堂商厦，西面是中心广场小香港地下商城和八桂商厦，西南面是桂林百货大楼，由于周边汇聚了桂林市档次较高、门类齐全且与正阳步行街互补的购物商场，给步行街吸引人流创造了充分的条件，造就了人气与商机互动的良性局面。第三，正阳步行街是“闹中取静、以静吸闹”的市区理想休闲场所。西面的中山大道与东面的滨江大道均为南北走向，正阳步行街平行夹在中间，正处靖江王城的正阳门与独秀峰的中轴线，东西走向的解放桥骨干大道从“川”字中间拦腰横穿而过，形成一个“卅”字，交通主干道上的熙熙攘攘的人流自觉不自觉地分流到正阳步行街这个幽静的购物场所中来。第四，正阳步行街的文化气氛与商业气氛相互融合，促进了商业的繁荣。正阳步行街的正阳门，曾经是靖江王府的王公贵旅们大礼出入之正门，这也是桂林历史上的码头商埠重地，靖江王府同时还是桂林历史文化和现代文化的聚集之地，从过去的翰林院到现代的广西师大，周围还有桂林体育馆、刘三姐艺术团、漓江影剧院等构成的地方文化艺术中心，有北面的独秀峰、南面的杉湖象山、东面的漓江等旅游资源，以及大宇、桂山、帝苑等五星级饭店和漓江等三星级饭店，周围丰富的文化旅游资源无疑提升了正阳步行街的商业价值和品位。第五，步行街管理委员会对共同宣传、广告和促销等活动进行统一协调管理，负责步行街的公共设施、街道路面的整修以及环境秩序的维护，保证了步行街良好和谐的商业氛围。
2.2002年开业的号称“亚洲最长的商业步行街”北京大都市步行商业街是一个因价值取向不同，缺乏整体规划，资源整合低效率，对消费者缺乏吸引力，缺乏整体竞争优势的商业集群开发案例。[13]
大都市商业街是由崇文区政府所辖的广崇房地产开发公司开发的一个商业集群项目。由于开发初衷是城市改造项目，最初只有修路的钱，没有拆迁安居的钱，所以开发者才考虑做一个商业项目卖掉，来保证资金平衡，同时也可以改变南城破旧面貌。这种“卖掉第一”的开发模式，导致了随后的一系列问题。第一，各方价值取向不一致，行动不协调，资源整合效率低。政府开发部门追求“赶快卖掉”，业主们追求“赶快升值”，经营者们对盈利心存疑虑。因此，商业街开业凋敝，顾客稀少。开业时15栋楼盘已有13栋竣工，首期开业仅推出一栋楼盘，虽然该楼盘售出的商铺有80％，但开业时大量店铺空置，除了营业人员和一些特邀嘉宾外，来参观的人员很少，缺乏人气。第二，缺乏整体规划和定位，招商乏力。虽然曾经做过规划，想走专业化的道路，将15栋楼划分为以体育、服装、家居等为主题的专业市场，每个主题的商品规划在一栋或几栋楼内。但由于楼盘采取“只售不租”的模式，开发者的想法是尽快卖掉获利，没考虑售楼后怎么办，并且如果卖房不顺利不排除将这些楼盘另做它用。购买楼盘的人大多都是外地人，目的各异，所以短期内很难专业化，经营者对今后的经营产生顾虑，这对商业街今后的发展也很不利。第三，协调困难，交易成本高。广崇房地产开发公司的40亿资金全部是贷款，背负着巨大的资金压力，为还贷款广崇公司不得不采取“卖掉第一”的开发模式，以尽快回收资金。大都市街房产卖掉后，作为开发商的广崇公司并没有制定进一步针对整个市场的经营和营销措施，众多的小业主不仅要在一个全新的商业区内自发地相互协调以构成一个和谐的购物场所，同时还要考虑以整体的形象进行营销，并吸引客户。国际上很多黄金商业项目通常采取的是“只租不卖”的开发模式，一个成功的商业项目就像一只会下蛋的金鸡，源源不断地给企业提供资金来源。由于“只租不售”采取的是统一经营管理模式，重点在今后的商业经营，所以这种模式的交易成本就远远低于独立分散型经营模式。第四，缺少学习机制，只有竞争没有合作。各个经济主体缺乏长远规划，缺乏交流与沟通，就更谈不上采取“同业差异，异业互补”的注重整体优势的经营模式，结果是各自追求自身利益最大化的实现。
五、启示与结论
零售商为什么都愿意到商业集群去经营，这是因为他们认为集中做零售比他们单独一处一地的经营能获得更多的利益。但他们也许没有考虑过，如果大家仍然采取“单打独斗”的方式集中在一起做生意，往往还不如独处经营，其原因在于现代商业集群的竞争不仅仅是单个企业的竞争，而是整体优势的竞争，集群内的零售商是一种“共存共荣”的关系。商业集群能否获得协同效应、创造整体竞争优势，受城市管理者、地产商、店铺所有者和店铺经营者的价值观念整合状况的约束，以及在价值观指导下的整体布局规划、资源整合效率、交易成本节省和资源获取能力，这些因素影响商业集群竞争力的建构。商业集群的定位、周密的整体规划以及利益相关者的价值观整合都需要城市管理者的组织和参与，只有城市管理者充分考虑到城市可持续发展的长远利益和所有投资者的利益，才能在上述几个层面上形成商业集群的整体竞争优势，如果其中任何一个层面做得不好，都可能会使商业集群的经营陷入困境。在这几年我国的商业集群开发过程中，不乏这方面的例子。北京大都市商业步行街从开业之初就显示出的萧条景象，就是因为每个主体的价值观念不同，缺乏整体规划而导致的对消费者缺乏吸引力的结果。
标签：商业论文; 集群效应论文; 竞争优势理论论文; 商业竞争论文; 商圈分析论文; 顾客价值论文; 企业店铺论文; 利益相关者论文; 企业经营论文; 统一企业论文;