浅析房地产信托相关法律问题
费 越
国浩律师(南京)事务所，江苏 南京 210000
摘 要： 房地产本身就属于一个聚集资本的行业，想要得到长久的发展，需要注入强大的资金流作为主要支撑。从本质上来说，信托起源于英国，并且在美国实现了快速发展，在日本实现了飞跃创新。房地产信托也是房地产与信托进行充分融合的关键，本文对房地产信托存在的相关法律问题进行探究，希望通过文章的论述可以为相关工作者的研究提供理论支持。
关键词： 房地产；信托；法律
房地产行业的资本非常密集，在房地产行业快速发展的过程中需要非常庞大的现金流提供支持，在其中由于一些金融产品如股票、债权，房地产也显现出了高收益、低风险等特点，因此在近些年房地产市场也被广大投资者所青睐。虽然随着《国五条》的发布，国家对于房地产行业进行了有效的调控，但当前房地产市场仍然呈现出非常火爆的发展态势。
一、房地产信托的内涵
(一)信托的概念
信托也就是信任托付的意思，俗话所说的“受人之托，代人理财”就是信托的根本解释。信托起源于英国，并且也是为了规避《没收法》而创设的相关制度，信托在其他国家得到快速发展，在美国达到了鼎盛时期，并且在日本实现了创新。信托与银行、证券、保险并列为四大金融工具，其可以将金融与道德进行充分的结合，并且在资金融入时也具有很大的灵活性。
(二)房地产信托的内涵
房地产信托可以为房地产行业提供强大的资产支持，其作为一种融资工具，有着非常明显的优势。相比于银行贷款，这种信托具备更强的灵活性，并且可以盘活社会各种资源。当前房地产信托，包含股权类、贷款类、收益权利类和组合类四种类型，目前较为普遍的是贷款类房地产信托，其操作较为简单。
二、我国房地产信托现状
(一)房地产信托立法问题
房地产信托在受托人立法方面存在一定的法律问题。当前关于信托主要是由“一法两规”调整后的内容加以约束，在房地产方面没有专门的法律对其解释。房地产信托立法也仅仅是依靠《信托法》来进行宏观层面的调整，因此在房地产信托的受托人权利义务的适用上也会存在着很多问题，并且《信托法》从其颁布至今已经有超过18年的时间，在期间并没有进行修改，其中一些法条与当下的实务相脱节。在法律规定中关于受托人的义务规定比受托人权利的规定要多得多，受托人的权利在相应的法条中也只有报酬取得权，这和一些非一般情况下的优先受偿权也有所不同。在受托人义务中最为重要的就是忠诚谨慎的义务，也就是在接受委托时，需要对其资金进行有效的运营管理，防止谋取私利。尤其是对于房地产信托来说，其涉及的资金非常大，利润也非常可观，如果出现非法谋私现象，那么很容易会造成资金短缺。因此如果有受托人借助自身的优势地位来获取利益，那么会对委托人造成很大的损失。
第四，学校要完善社团的奖励机制。学校可以在社团中评选优秀社团，可以在各个社团内部评选优秀社团成员，进行横向和纵向的双重比较，并对优秀社团及社团成员给予一定的奖励，活动经费由学校拨付。这样可以激励社团及社团成员更好的发展社团，也是在一年中，对他们工作的肯定和认可。并利用学校的升旗仪式、学校的展板、及学生的广播站等平台，来宣传和表彰优秀社团及社团成员，使他们能够更清楚的认识到自身的价值。
美国的房地产投资信托基金经过了近几十年的发展达到了巅峰时期，并且当前已经成为一项非常成熟的投资理财产品。当然其在发展初期也并非一帆风顺，其经过了缓慢期、上升期、调整期、加速期等阶段发展至今。在发展中，房地产信托的热度变化与国家的税务调控有关。比如政府对于房地产信托有一定的优惠政策时会大大刺激其发展。
(二)房地产信托实务问题
内部审计部门的架构情况对内部审计的独立性形成直接的影响，与此同时也决定着审计监督的权威性和监督程度。内部审计部门应该杜绝和其他职能部门形成隶属关系或和其他职能部门联合办公的情况，而是应该对话公司的最高领导层，并对其负责。公司最高领导层权利范围大，可以对审计结果形成有效的反馈，表现为对内部审计部门的建议快速采取有效措施，毫无疑问，这极大地增强了内部审计的效能的发挥。
在美国国内的法律中，对于房地产信托有着较为严格的监督。用于投入房地产信托资金的资产其中四分之三以上是需要通过现金、有价证券或者其他现金类的财务、地产等组合而成，同时其中的投资证券资产不得超过整个投资的四分之一。在房地产投资信托基金中，对单个发行人证券的数量也不得超过总额的一半。如果在每个季度末，投资方都能够满足法律所规定的要求，那么就可以享受其中的投资基金免税资格，这种优惠政策在很大程度上刺激了美国区域房地产信托的快速发展，并且使其具备较为完善的二级流通市场。
三、房地产信托法律制度与国外对比
(一)美国房地产信托法律制度
在受益人立法方面也存在一定的法律问题。受益人在进行信托运营的过程中仅仅是一个获利的主体，而法律对于受益人的规定也较为简单，主要是对其知情权、撤销权进行规定，因此信托存在的意义就是要确保受益人能够得到合同上的利益保障。但我国法律在该方面存在一定的问题，比如受益人的利益遭受损害时范围不够确切，并且房地产信托较之于其他产品存在特殊性，其本身就存在较大的风险，因此如果没有对收益人的赔偿范围进行明确，那么可能存在较大的潜在危险。此外，受益人的诉讼主体资格不明确等也是立法需要完善的问题。
房地产信托内部治理存在一定的法律问题，由于房地产信托是由房地产行业和信托相结合而成的，因此在实践操作中需要遵守多方规定，比如要遵循信托规定以及房地产行业的发展特点，其中会存在股权结构的问题。结合当前调查数据，我国房地产业的股权结构是相当集中的，往往都是一家独大，其中很多大股东是一些国有企业或者是地方政府，而在这种特殊的股权结构模式下，如果信托公司和房地产行业进行结合投资，那么就会出现利益导向，比如会为了增加业绩而存在一些对受益人不合法的投资选择，或者是仅仅借助信托公司来谋取私利。
在房地产信托中，企业内部的董事或者监事人员一般都是通过控股方或者大股东直接委派，在开展房地产信托时信托公司的一些指示也容易受到相关领导的出面干预，并且在房地产行业有着很强的专业性。因为这些指派的董事监事不具备相应的专业知识，也会存在一定的隐性风险。
(二)日本房地产信托法律制度
The 7-DOF manipulator is degraded to a 6-DOF one with joint J2locked at,and its degraded workspace is covered by a large cuboid,whose length,width,and height are 22,22,and 21 m,respectively.Setting the side length of the grids as Dl=0.5 m,we can rasterize the degraded workspace as shown in Fig.6.
日本在上世纪九十年代对于房地产话题非常关注，但由于法律限制关于房地产，信托业并没有得到发展。在1997年日本受到了金融危机的影响，因此也开始逐渐重视房地产信托，并且在法律上提供支持。2001年东京证交所设立了房地产信托上市系统。在日本除了有价证券、不动产，信托收益等不同的财产都可以用于投资信托基金。同时日本还创造性地提出委托人非指令型投资信托。投资者如果持有信托受益凭证，其可以进行转让，委托人非指令型房地产投资信托基金在中间过程并没有管理人参与运作，因此其承担着较为独立的角色。
最大扭矩(Nm/rpm) .........................................72/6750
四、我国房地产信托法律制度发展建议
(一)设立专业监管机构
房地产信托本身就是一种金融工具，其具备很多特征，比如专业性强、资金量大、风险较高、收益较高等。因此需要针对其特点设置专门的监督管理机构对其进行管控，确保规避其中的风险，同时在完善监管立法时也需要确保对其收益风险进行统一。要做到专人专事、专门监管，避免房地产信托与监管行业存在利益冲突，也需要做到分业监管的原则，以此为基础促进我国经济的快速发展。
(二)减少现有法规冲突
当前关于房地产信托法律制度的完善，需要减少现行的法律法规冲突，要构建更为完善的监管体系，同时在监管中也需要保证适度的干预，通过市场的正常运作机制来进行调节。要充分意识到房地产信托的独特之处，在对其监管时要把握度。虽然严格的监管可以确保各项工作的开展处于规章制度中，但也可能会阻碍房地产信托行业的发展，要确保有法可依，也应当结合实际状况来做好房地产信托监管工作。结合我国的基本国情、投资环境、法律背景等多种因素来构建完善的监管法规。
(三)完善行政执法
要为我国房地产信托行业构建更为完善的法律环境。由于法律本身就具有一定的滞后性等特征，因此在完善房地产信托法律制度时需要考虑相关因素，增加一些具备前瞻性的法条，这样也可以以此为基础构建一个较为宽松的环境，并且增强法律的寿命，减少市场资源的浪费。我国的信托业发展至今已经有四十余年，“一法两规”已经无法满足现有市场的快速发展。不仅需要对监管体系进行创新，也需要结合证券保险行业的发展经验来修订、立法，确保符合我国现状。对于监管主体来说，其权限应当由法律进行明确规定，监管人员也需要具备专业素养。要发挥一些行业协会的力量，使之与法律监管能够协同并进，建立一个更为完善高效的房地产信托监管体系。
五、结束语
在当下房地产行业仍然发展火爆，这也吸引了越来越多的投资人参与其中。房地产行业的资金需求需要通过信托等金融工具作为支持来确保其融资能力。需要结合房地产信托存在的法律问题进行分析，并且加强监管、合理征税，为我国房地产的平稳发展铺平道路。
[ 参 考 文 献 ]
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中图分类号： D922.282
文献标识码： A
文章编号： 2095-4379- (2019 )29-0203-02
作者简介： 费越(1977- )，本科，国浩律师(南京)事务所，四级律师，研究方向：建设工程房地产，税法。
标签：房地产论文; 信托论文; 法律论文; 国浩律师(南京)事务所论文;