摘要：随着我国经济社会的持续发展，城市化进程的加快已经城镇一体化工程的开展，使得房地产行业的发展迎来了蓬勃的黄金时期。房地产运营项目管理作为房地产项目开发过程中的重要环节，其作为一项相对复杂的工作，对于房地产项目的有效运行至关重要。传统的商业运营模式因管理理念以及管理技术的落后，使得工作的开展的运营效率以及风险把控等问题都存在不足。为了加强房地产项目的高效发展，一套行之有效的房地产运营项目管理体系的建设必不可少。BIM是建筑信息模型的简称，其作为房地产项目开发全寿命中各流程的信息化模型建设，对于房地产项目的运营与管理都能够起到十分关键的推动作用。本文以此为基础，就BIM在房地产项目全周期运营管理中的应用问题展开探析，旨在以此为基础，就我国房地产项目的未来发展提供积极的参考。
关键词：BIM；房地产项目运营；应有优化
引言：随着我国改革开放的不断深化，我国的城镇化建设水平迎来了历史的最高峰。城镇化进程的加剧促进了房地产项目的发展，很多地区的房地产开发环境良好，在未来的发展中也具备较优质的发展潜力。但是作为一项相对复杂的工程体系，房地产开发项目的开展过程也并非一帆风顺。究其根本，房地产运营项目的成败决定着房地产项目的最终发展。运营工作作为房地产投资回报的主要阶段，如何有效的节约运营成本，如何高效的加强组织效力，这对于相关管理者而言都至关重要。总体而言，我国的房地产市场的现阶段发展，迫切需要一套能够满足于房地产运行项目管理的方式方法。BIM便是在这样的环境下应运而生。
一、BIM简介
1.1、BIM理念概述
BIM最早起源于美国，而后在很多发达国家相继应用与普及。现如今，随着经济全球化的发展，作为项目信息的载体，BIM已经成为了全球建筑行业运营阶段的核心技术与手段。BIM的核心技术是在项目策划阶段便逐步形成的信息数据库，其以计算机技术为基础，通过对施工过程各阶段的信息监控，实现信息的集成与共享。继而为项目的开展提供保障。
1.2、BIM的特点概述
BIM里面在运行过程中可以起到十分理想的效果，这与其独一无二的特质不无关联。首先便是协调性，由于项目的建设离不开各方的共同协作，所以协作工作的开展便是项目建设的重中之重。BIM技术与建设项目信息化平台的建设不仅可以有效的促进信息的交流，对于各方工作的协调也可以起到十分积极的影响。之后便是模拟性，BIM不仅可以在设计阶段实现对建筑实体模型的模拟，还可以模拟4维项目的施工进度。例如设计阶段的日照模拟，节能模拟以及室内外温差模拟等。这些模拟工作的开展可以有效的降低建筑施工过程的建筑成本。可视化是BIM的另一个重要特点，作为BIM技术的核心特征，可视化在BIM的应用过程中可以有效的描述出建筑物的形式。同时对于建筑物内部的设备以及构件，也可以实现高效的定义与查询。总之建立在BIM技术基础上的可视化建筑模型，是贯彻项目始终的重要组成部分。
二、基于BIM房地产运营项目的运营与维护
2.1、传统运营方式的弊端分析
运营与维护工作的开展离不开运营成本的有效把握，在传统的运营与维护管理过程中，受制于多种因素的限制使得暴露出很多的不足。首当其冲的便是劳动力消耗成本与能源消耗成本过高的问题，在传统的运营项目管理中，重视对员工的管理。同时根据职能分工进行部门团队的建设，通过项目管理方式的应用，加强对管理模式以及管理流程的优化与升级。但是在传统的项目运营管理中，运营团队的运营效率决定着工程开展的竞争力，这意味工程的开展过分依赖于团队的业务能力。这种职能式的管理可以在一定程度上保证信息的传递，但是在当下的社会发展中，人员的管理与培养成本都在不断地增加，而这也成为了运营过程中不可忽视的一个问题。
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2.2、基于BIM运营与维护管理技术的应用
（一）设备的运行与管控
BIM技术的应用可以高效的查询到业主需要了解的设备信息，这对于设备的精确定位以及信息管理工作的开展都大有裨益。不仅如此在一定层面上，BIM技术还赋予了设备新的定义与生命。设备对于周边环境具备一定的感知能力，当周边环境的因素超出了额定范围时，设备便会发出警报并自动作出相应的反应。例如打开阀门或是窗户等等。
（二）建筑能耗的检测与管控
传统建筑行业的发展往往都是伴随着大量的建筑能耗，如何减少建筑能耗在一定程度上也是对建筑成本的一种有效控制。BIM技术的运营维护管理在这一层面的应用同样具备现实意义，通过对建筑能耗的实时监控，依托于传感器与控制器的数据传递与分析，可以保证建筑物日常耗能控制在最小的范围之中。同时还可提供实时的查询功能，使得能耗信息可以实时掌握 在业主手中。
（三）安保和应急疏散管理
流动人群的安全是房地产运营项目中的重中之重，BIM技术的应用可以使得该工作的开展逐渐趋于主动，当意外情况发生时，BIM的信息交互功能可以有效的了解情况的发生地点以及危机的涉及范围和蔓延程度。可视化技术的应用也可以为人群的疏散提供便捷的途径，这对于特殊情况下的人员疏散工作百利而无一害。除此之外BIM技术运营与维护管理还可以实现日常的应急预案模拟，该工作的开展也可以有效的保障业主安全。
（四）数据分析与资料整合
项目管理工作的开展离不开资料的整理与数据的分析，就房地产项目的开展与运营工作而言，数据与资料的规模十分庞大。传统的房地产运营项目管理难以实现相关数据信息的有效整理与分析，但是建立在BIM技术之上的数据分析工作是建立在物联网以及云计算技术之上的高新手段，其对于信息的共享互通具备不俗的效用，同时也可为日后的业主决策提供可靠地数据支持。
三、BIM技术在施工组织中的优势分析
3.1、政策支持
BIM技术的逐渐成熟与普及，我国多个地区都相继出台了BIM政策。近六年来，住建部几乎每年都会出台一则BIM的相关政策，而通过这些政策的应用与实施，也使得BIM技术在建筑领域的影响范围逐渐持续增加。当下我国已经有十几个省市地区发布了BIM技术的推广应用文件，这些文件与指导意见也多是以住建部2015年6月颁布的《关于推进建筑信息模型应用的指导意见》来进行指定的。同时不同的省市单位也根据自身的实际情况积极开展项目试点，就政策支持角度进行分析，BIM技术的未来发展十分值得期待。
3.2、项目组织中的优势分析
BIM技术在实际的应用过程中具备十分明显的优势，其中便是对企业技术力量的增强与丰富，这对于提升企业自身竞争力，继而提高企业的中标率十分有利。其次便是实际施工过程中，可以通过对BIM技术的应用实现，实现对各专业设计的碰撞检查。继而在施工之前发现不足，减少施工变动。虚拟施工技术的应用也可以更为直挂的对比施工计划与实际进展，这对于建筑质量也可以起到有效的保障。最后便是对于企业的施工成本管理，由于该技术可以做到设计施工环节的精确计划，可以做到资源的高效优化，这对于企业施工成本的缩减十分有利，其次通过对工程资源，进度以及成本信息的协调，可高效的实现施工流水划分，并基于模型完成施工的分包管理。
结语：时代的高速发展推动着社会各领域的进步，房地产项目运营与管理工作的开展决定着最终的房地产建设成果。传统的房地产运营手段在现阶段的发展中显然难以满足时代的需求，BIM技术便是在此背景下诞生的一种全新管理方式。本文在此基础上就BIM技术的应用问题加以探析，旨在以此为基础，就我国未来房地产项目的发展提供积极的参考。
参考文献：
[1]李昂，石振武.BIM技术在建筑工程项目中的应用价值[J].经济师，2014（1）：62-64.
[2]张洋.基于BIM的建筑工程信息集成与管理研究[D].清华大学，2009.
[3]钱博文.基于BIM技术的建设项目信息集成管理模式研究[D].南京工业大学，2014.
论文作者:黄远源
论文发表刊物:《基层建设》2018年第27期
论文发表时间:2018/10/1
标签：技术论文; 房地产项目论文; 信息论文; 项目论文; 建筑论文; 工作论文; 房地产论文; 《基层建设》2018年第27期论文;