东莞市麻涌镇人民政府城市更新局 广东东莞 523000
摘要：三旧改造工程必须立足于地区实际发展情况，有效解决实际操作问题。此次研究以某地区“三旧”改造工程为例，联合空间控制与引导方法，对城市空间环境进行控制优化，希望能够对相关人员起到参考性价值。
关键词：“三旧”改造；城市空间控制；引导
当前，土地资源稀缺问题比较严重，粗放式管理模式极大影响了土地资源发展。通过现有产业转移与城镇发展需求，注重旧村庄、旧厂房以及旧城镇改造，结合城乡建设规划和土地资源管理要求，对现有城市空间进行规划设计。“三旧”改造工程显示出城乡一体化发展，尽管与旧城区改造存在差异，且市场机制存在资源配置问题，极易导致市场失灵问题。由于空间权益缺乏系统构建要求，也不具备技术与政策扶持。所以在制定规划方案时，不仅要满足开发商利益，还应当处理好政府政绩与居民安置问题。
1、“三旧”改造案例分析
此次改造方案位于某地区中心区域，周边构筑物包括广场，交通要道以及政府机关。改造用地主要为商业用地和居住用地。其中，商业用地为餐饮店和食材市场；居住用地为旧村落。在改造范围内，多为村民住宅建筑，以多层建筑与低层建筑为主，建设时间比较长，质量堪忧。改造区域内，土地资源应用类型与建筑风格比较落后，对该地区品味及空间形象造成较大影响，使土地价值降低。
2、规划布局
结合地区地块改造与区位发展，将改造区域建设为商业购物与居住为主的功能区，建立现代化城市空间，宜居宜住的生态空间。结合地区景观风貌打造居住空间。利用局部绿地、广场与步行街打破空间限制，以此建立繁华街区，建立适宜的购物环境。有效融合商务区、休闲娱乐区以及建筑，合理布置空间结构，建立具备特色的标志场所。优化整合各项优势资源，重塑城市公共活动空间，以此建立生态化空间环境。
3、营造城市空间特色
3.1控制要素
在整个规划期间应当注重用地控制，将建筑高度、容积率、土地用途，建筑密度等纳入到控规体系中，通过该体系合理控制地块功能和开发力度，但是缺乏分析城市特色与形象。由于考虑到“三旧”改造特性问题，需要联合地区详细规划指标，合理纳入建筑风格、开敞空间、建筑裙房高度、连续面宽等指标。
3.2控制与引导指标要素
第一，开敞空间。开敞空间能够为人与自然信息传递提供场所，满足人们的合理需求。通过地区水道改造，建立公共空间，提升人们的生理、心理与视觉感官，还能够通过天然性满足休闲娱乐需求。由于地块改造位于中心繁华区域，使公共空间发展存在较多限制因素，广场与绿地的规划面积有限，无法满足休闲娱乐要求。因此在规划期间可以联合广场与水道，控制公共空间面积，合理设置景观节点。
第二，建筑高度。在控制建筑高度时主要是确保其具备合理的空间尺度，以此起到良好的衔接作用。通过控制景观资源建立通廊，利用土地功能定位打造标准性建筑。在城市规划设计期间，合理控制街道断面高宽比，建立空间氛围。在改造期间，需要联合地块位置，建筑方案及土地价值模拟城市空间，有效控制道路高层建筑。
第三，建筑连续面宽：连续面宽主要是水平投影长度总和，在开发地块时，应当注重塔楼连续面宽。长期以来，在开发控制中主要是，主要是通过建筑密度、容积率以及高度进行设置，但是未限制建筑形体，这样就使多数构筑物的建筑面宽过大。在控制建筑面宽时还应当考虑到建筑功能。当住宅建筑面宽比较大时，就会影响风向与景观效果，此时就需要分析户型面宽与拼接问题。
第四，建筑裙房高度：在街道空间设计以及界面控制中，必须注重街廓比控制。其主要是临街建筑高度与后退红线的距离。在控制过程中，应当以街廓比对空间设计进行控制。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于此次规划用地主要为商业用地和居住地，因此建筑裙房高度设置为3层，高度为5m/层。
第五，建筑风格：建筑风格主要包括空间景观，地块开发强度以及公共空间节点，从建筑色彩和形式方面合理引导和控制建筑，明确不同地块的建筑高度及其组合方式，确定具备鲜明特点的建筑群。此次改造项目将建筑风格设定为现代化风格，并且与周边环境相适应。在规划设计期间可以适当区分居住建筑和商用建筑，以此展现出地标形象。建筑立面应当注重人性化设计和细节设计，采用塔楼加裙房方式作为建筑基本形式，扩大高层建筑之间的间距。利用裙房扩大空间界面的连续性，满足景观规划要求。在控制建筑色彩时应当充分考虑到自然环境色彩度。商业建筑墙面规划色彩宜选用浅灰色和米黄色基调，并且加以玻璃幕墙作点缀。
第六，间口率。利用建筑面宽控制方式能够对景观资源与建筑关系进行控制，然而由于部分地区建筑面宽控制难度比较大，所以需要采用间口率控制方式加强控制效果。间口率能够全面反映出地块面宽与建筑面宽之间的关系，也可以采用地块侧面宽与高层建筑面宽总和之比进行控制。为了确保建筑群的景观效果，需要联合间口率和建筑面宽进行控制。比如日本某地区所建立的滨海新区，有效确保了滨水景观的层次感和通透性，将接口率控制在0.4%以下。深圳某度假区为了确保度假休闲区的视野开阔性，提升景观观赏价值，将间口率设置在0.5以下，建筑面宽控制在60m。在此次改造项目中，由于考虑到交通便利性、建筑朝向、景观通透性的问题。将东西方向核心干道间口率设置在0.6以内，南北方向核心干道间考虑设置在0.5以内。
按照不同地区的改造经验可以看出，间口率应当在0.5以上，建筑面宽最大不超过50m，此种控制方式可以获得理想效果。对于土地价格比较高，开发比较密集的地区来说，间口率应当控制在0.6以内，建筑面宽应当控制在75m以内。如果间口率大于0.7，将会使建筑面宽处于封闭状态。当间口率小于0.4时，建筑面宽具有较强的通透性，然而对于地块开发的控制力度比较大。
3.3控制和引导环境设计
在改造期间需要立足于区位特点，在地面铺装、绿化设计、夜景照明等方面提出设计控制要求。街道设计应当具备良好的空间秩序，合理控制空间尺度，增加街道景观的层次感。街道周边绿化应当优先选择树冠比较大且挺拔的树木，在树木下方可以采用花卉和低矮植物作为点缀。人行道应当采用彩色砖面进行铺设，注重灯杆的造型与色彩设计。
建筑小品，地面铺装等公共场所基础设施必须确保色调和形式一致。统一设计广告标志牌、宣传广告牌等，确保其与周边环境的协调性。在设计夜间照明景观时，可以使用动感照明以及透光照明等方式，以此打造水景和商业街区。在小区内部设计夜景照明景观时，可以适当采用草坪灯，以此确保夜间活动的安全性。
3.4开发控制图则
该项目所遵循的开发控制图则有效结合了地块空间界面控制与引导，在此基础之上，制定详细的开发控制图则，充分发挥出项目规划改造在地块开发改造中的作用，以此提升规划实效性。
4、结束语
综上所述，城乡发展规划过程中，为了有效解决土地资源不足以及粗放式管理弊端问题，需要实行“三旧”改造工程，以此促进城市升级转型。由于地区“三旧”改造政策实施时间比较短，然而随着政府部门与社会群众的支持力度不断加大，会相应提升“三旧”改造项目的成熟度，最大限度提升城市综合效益，实现集约式发展。
参考文献:
[1]陈兆倩.城市历史街区外围空间高度控制研究——以清名桥历史文化街区为例[J].艺术科技,2018,31(09):7-9.
[2]单颖,李鑫.总规改革背景下大城市生态空间管控模式探索——以沈阳市全域生态控制线划定、管理与实施为例[J].价值工程,2018,37(27):16-19.
[3]程正宇,原齐,周吉喆.枢纽型城市门户空间设计路径探索——以西安市北客站地区(高铁新城)控制性详细规划为例[J].住宅与房地产,2018(09):11-12.
论文作者:梁锐昌
论文发表刊物:《防护工程》2019年9期
论文发表时间:2019/8/9
标签：建筑论文; 空间论文; 地块论文; 景观论文; 城市论文; 高度论文; 地区论文; 《防护工程》2019年9期论文;