摘要：城市规划是城市地价动态变化的核心要素，而城市地价的变化反映了城市规划实施的效应。规划提供地价评估的技术支撑，而地价直接反映出规划的潜在价值。规划是对城市空间环境的塑造，地价是衡量城市空间价值的元素之一，城市规划与城市地价是相互关联、动态均衡发展的空间互动映射关系，不仅仅说明地价是二维、静态数值，而且是伴随城市规划建设和经济发展的三维、动态变量。
关键词：城市规划；土地；影响
研究并运用城市规划对地价空间的影响，可以增强城市运营中资源空间整合的绩效，科学地预测地价的变化，分析土地增值与规划控制的关系，在规划中优化资源配置，提升城市地价，同时塑造合理有序的城市空间形态。这就要求城市规划必须改变传统的规划观念和工作方法，运用市场经济的观点加强对土地市场的分析研究，特别是加强关于城市规划对土地价格的影响研究。
1 宏观开发强度对地价总体水平的影响
城市战略规划通过预测城市社会经济发展速度和控制拨地总量与建筑总量的途径来影响土地供需状况，进而从宏观上控制开发强度来影响地价。具体包括：
1.1城市社会经济发展政策的影响：社会经济政策直接预示着城市经济、社会发展程度、城市化水平和人口规模，它从总体上控制了对城市用地的需求量。
1.2土地利用政策影响：土地利用政策影响各类用地的计划供给数量，进而影响城市各类用地的供求紧张状况，造成各类用地价格的变化。
1.3城市发展规模和经济水平对地价的影响：一般而言，城市规模越大，经济越发达，地价水平也会越高。
1.4出让土地总量控制的影响：由于各类功能用地价格迥异，城市规划要合理把握各类用地规模与比例，以确保城市用地结构比例合理化，利于土地增值。
1.5在土地出让总量的控制下，控制建筑开发总量和年度开发规模。确保城市土地供应与城市发展速度、投资及配套建设能力相协调，以引导城市土地使用功能和建筑的合理分布。同时，利于土地资产的保值、增值。
2 城市规划对土地价格的影响
城市规划体系，包括规划纲要及总体规划、分区规划和详细规划等不同层次的规划内容都会对地价产生重大影响。规划纲要和总体规划在宏观上对土地市场进行协调，通过确定城市性质与规模、功能分区与布局、用地性质等，直接影响土地等级和地价总体水平，决定城市地价分级体系和发展趋势。分区规划是对局部地区土地利用、人口分布等的具体安排，通过控制性规划调节用地性质和开发强度，从中观层面引导城市土地的开发建设并影响地价变化。详细规划以控制为主，在微观层面上直接调节土地开发活动，影响具体地块的开发价值，最终导致不同开发用途土地的地价产生较大差异。
2.1规划纲要对地价的影响
城市规划纲要是一种策略规划，它主要通过确定城市社会经济发展政策，土地利用政策，基础设施投资政策，影响供求关系，发挥其对城市开发活动的整体引导作用。规划纲要阶段所作出的城市发展速度预测，土地需求量预测，新发展区的选择，土地供给的数量及分布，土地开发程序和分阶段土地投放量安排，基础设施投资区位等，不仅会对未来城市地价的整体水平，而且会对地价分区变化情况产生影响。
2.2总体规划对地价的影响
总体规划主要在宏观层次上对城市土地价值起着主要的决定作用。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆首先规划确定的职能类型及主导职能特色是决定城市地价水平的一个重要因素，因为城市职能会影响到土地利用的构成，而不同性质的土地使用经济效益会有很大差异，且多种职能的共同存在，更能强化城市发展的聚集效益。同样，城市规模越大，聚集效益愈明显，土地级差收益也愈高，因此，规划确定的城市发展规模控制对城市地价水平也有一定的影响。其次，规划确定的城市用地构成与地价总体水平及地价总量密切相关，不同性质的用地价差较大，一般来说，住宅类用地地价最高，商业办公次之，工业用地最低，因此，地价总体水平与商务及商住用地的比重呈正相关，而与工业用地的比重呈负相关，商务、商住用地在城市中的比重主要取决于城市职能特点及规划用地功能分区，用地结构的合理化既有赖于土地价值的经济调节，也有赖于城市规划的技术调节。
2.3控制性详细规划对地价影响作用分析
控规一方面是通过控制具体地块开发用途及兼容范围、开发强度、定位等因素直接影响地价的高低；另一方面通过控制环境质量和景观设计来间接影响具体宗地的地价走势。其对地价的微观作用具体分述如下：
（1）土地使用性质和兼容范围对地价的作用：按颁布的土地使用分类暂行标准，据用途进行微观层次的划分，即在中类的基础上划分若干种。（2）土地开发强度对地价的作用：上地开发强度包括容积率、建筑密度、建筑层数、绿地率等指标。（3）土地开发定位对地价的作用：一是从配套公益性公共设施及市政公用设施的定位影响地价水平；二是通过确定具体地块的形状、大小、进深、临街宽度、临街面数等因素影响具体宗地地价。（4）交通出口定位及支路红线位置等通过确定交通的便捷程度影响具体路线价水平。（5）建筑物的高度和红线后退距离通过建筑环境条件间接影响周围建筑的地价水平。（6）建筑和绿地空间布局及绿地规划改善了用地的环境条件，间接影响地价增值的可能性和幅度。（7）控规所确定的建筑形式和色彩实际上引入了城市设计的内容，通过具体建筑设计的微观控制把握城市整体的景观水平。
2.4规划实施进程对地价的影响
规划实施方式主要取决于城市开发与再开发的战略决策，不同的开发模式，对城市地价空间分布有很大的影响。一种为先进行城市中心地区的调整改造，大幅度提高市中心的土地集约程度，在用地资源较为紧缺的城市常采用这种发展模式。随着规划的实施，市中心地区地价会大幅度攀升，形成城市中高地价核心区，并通过扩散效应带动外围地区地价水平的提高，整个城市地价空间分布多呈单核心的分布形态。另一种为先进行城市新区开发，暂时避开改造较为困难的旧城中心区，待积累一定的资金后再进行旧城中心区的改造。这种规划实施方式将导致城市外围地区地价首先上升，拉动城市整体地价水平的升高，在规划实施过程中，除市中心地区外，在外围也有可能形成多个次级地价峰值区。规划实施方式对地价的影响还具体体现在城市空间增长形态的差异与地价动态变化的关系上。我国大城市空间增长主要表现为城市蔓延、郊区城市化和远郊卫星城建设。目前，我国大城市规模急剧扩张的发展代价性因素包括结构性用地的不足，跳跃式空间进展和低效的土地利用等，要想解决这个扩张问题就必须改变我国现有的土地供给模式，控制土地供给速度，加强土地管理，防止土地利用低效化。
三、结论
城市规划对土地价格影响是多方面且错综复杂的。城市规划对地价的影响总体上是正向的，但如果城市规划条件设置不合理，或用地规模、用地性质和用地结构配置不合理，也会对城市地价产生负面影响。因此，深入研究城市规划对城市土地利用的影响，不仅仅体现在城市景观、城市功能分区等方面，更重要的是结合现代城市经营发展理念，真正提高城市土地的经济运行效益。首先，应该注重规划的引领作用，理顺政府与市场的关系，对城市土地开发活动施加主动引导作用。其次，要实现城市规划的自我更新和城市政府职能的制度创新，一方面规划编制体系应向综合规划转变，注重经济规划，另一方面城市规划应对基础设施、公共服务设施、保障性住房等社会公共事务的土地使用活动发挥保障作用，充分发挥土地市场机制对土地资源配置的基础性作用。
参考文献：
[1] 栾峰.城市经济学[M].中国建筑工业出版社，2012.4.
作者简介：
朱润，1981年，女，云南宣威，上海市静安区规划和土地管理局科员，2003年获昆明理工大学学士学位。
论文作者:朱润
论文发表刊物:《基层建设》2017年第15期
论文发表时间:2017/10/10
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