摘要：建筑业一直是我国发展过程中一个非常重要的行业。随着社会的发展和人口的增加，我国的建筑面积不断扩大。然而，不断增加的住房建设也带来了许多问题。住房建设问题给人们的生活带来了巨大的威胁。为了避免建筑施工中出现的问题，有必要及时对建筑施工进行有效的评价和维护。
关键词：建筑工程；维修管理；管理要点；
近些年来，我国房屋建设数量不断增加，但与此同时，建筑工程问题也频频发生，极大地影响着人们的生活和生命安全。为了保证人们的生命安全，对建筑进行评估和维护是非常重要的。
一、房屋维修管理的内容
1.为房屋的量身定做的鉴定系统，要求房屋在与房地产开发商和建筑公司分离后，对其使用寿命、地基和用途进行标识。房屋的使用可以设置“日志”，即房屋的使用日期、出现问题的时间、详细登记的地点、这样以后的建筑维修就可以因地制宜了。维修是为了使房子的寿命合理延长，因此房地产部门必须对房子进行查勘“ 日志”，可以分为定期查勘、季节性查勘、工程查勘等。
2.建筑维修必须有周密的维修计划，才能更好地开展房子维修管理、指导工作。房子维修工程施工前，应由预先成立的勘察小组提交详细的修复方案，勘察小组的勘察成果是房子维修工作的前提。维修计划应包括维修目标、方向、标准、维修材料、预算、施工监理等内容，以顺利推进维修工作，取得满意的实施效果。
3.建筑养护质量管理是建筑养护的出发点，是建筑养护的最终落脚点，保证质量是建筑养护管理的重要目标之一。建筑养护管理者应将“质量”作为平时工作要求的法宝和依据，建立后期建筑养护项目质量评价评价体系，使房子养护体系处于强化的量化体系中。同时，房子维修人员在工作过程中应坚持严谨、谨慎、敬业的工作理念，使这种“良知”工作安全无懈可击。
4.房屋维修管理是强者的强大的专业管理团队管理房屋维护的各个方面,也是建筑维护涉及到人类,物质和金融资源的合理分布平坦的协调过程,这是区域经理房屋维护的过程监督和分散维护变成整个操作过程的专业团队。在房屋维修和实施的过程中，也有与业主进行重要的沟通和联系，这是对业主最大的尊重，它也是对“软件”在建筑维修过程中的工作成果的一种测试。这些要素的协调与管理是测试和管理能力的试卷，是维护工作顺利实施的保证。
二、我国房屋维修的特征
1.常规的。 房子维修是一个固定的工作,因为房屋使用寿命很长,由于自然或人为因素的使用,将会引起建筑物的破坏,设备,或使用功能减弱,由于地理位置,环境和使用的差异,相同结构的使用功能降低的速度损失和不平衡的程度,因此,房子是很多日常维护。
2.广泛而分散。大面积是指房子维修涉及到每个单位，干户万户，工程多而杂;零星分散是指房子的固定性质和不同程度的损坏对房屋的影响，决定了维修地点和维修队伍随维修地点的变化、位置的移动性、分散性。
3.技术要求很高。由于保留了原始的建筑风格和意图，技术要求高于同质建筑。建筑维修有自己的设计、施工和操作要求，使用的维修标准因建筑结构和建筑质量水平而异。
三、房屋维修养护存在的问题
1.维修经费不足。住宅及其设施和设备的生命周期很长。在长期使用过程中，有许多自然和人为的伤害因素，而使用功能的弱化和损害程度的恶化需要大量的财务担保。在人力、物力和财政资源方面，需要为维修提供资金担保，以确保房屋的正常使用时间。
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2.建筑维修内容丰富、专业、复杂。房屋维修涉及到给排水、采暖通风、电气照明、中央空调等多方面。涉及的专业领域很多，情况也很复杂。特别是，紧急维护任务更加繁重。一般发生下列紧急情况时，应进行紧急维修:屋面、外墙局部防水损坏，渗漏严重，反复渗漏后仍难以解决 ，楼层地板、扶梯踏板断裂及阳台、阳台、扶梯等扶手松动损坏;屋面排水管堵塞、爆裂，造成功能损害，危及人身、财产安全。
四、房屋建筑物维修管理的内容
1.房屋维修计划管理。住房的管理维护计划指的是各种管理工作由单位负责维护根据建筑物的损伤程度和铁路局有关规定的维护和维修,为了科学地制定和实施全面的维护和保养计划的房屋。建筑物维修部件的名称由建筑物维修单位提出。车间和工作区应根据春季(秋季)检验数据和日常技术状态，向本工段报告维修部件名称。本组组织有关人员进行复审。房屋建设、维修单位应当根据铁路局的规划，根据优先顺序和季节特点，编制年度工程计划，安排设计、施工。
2.房屋安全和质量管理。建筑安全与质量管理的控制主要是指房子的质量分布在任何时候通过房子的规则和不规则的安全检查房子的使用期间,以合理使用提供基本依据,房子的维护管理和计划维修,确保建筑的完整性和安全性。在铁路系统中，房屋建设单位指定的专业技术人员负责此项工作的安全检查。通过定期检查，了解房屋损坏情况，发现隐患。根据计算数据，进行科学分析，并采取措施及时修复和消除危险情况。铁路房屋检查分为春季(秋季)检查、定期检查和定期检查三种。
3.建筑维修技术管理。房子维护的技术管理是指每个技术环节的科学管理的过程中维护根据国家技术标准,其中包括:房子的维护和建设的设计和施工计划,维护和施工质量的管理,房屋的管理技术文件和建立技术责任制。(1)建筑养护设计及施工方案编制。这是对设计审查范围、工程项目、概算以及房屋维修、修缮等工程的施工方案。(2)养护施工质量管理。维护施工质量管理包括两个方面:一是维护施工过程质量控制、全面质量管理方法全面建设实施的整个过程,该过程负责下一工序,测试程序的过程中,认真落实“三检查”三个检测系统,防止不合格项目建设过程;二是对维修工程质量进行验收，并在交接后实施质量回访制度。(3)房屋维修技术档案管理。房屋维修技术档案是能够记录和反映房屋建设和维修的技术资料。其基本任务是为建筑物的管理、修缮和使用提供必要的信息和资料，设置专门的管理人员，定期检查、修改和补充，确保帐目与实物相符。(4)建立技术责任制。技术责任制是指在房屋维修管理单位中建立以总工程师和技术负责人为主的统一领导和分层管理模式，形成有效的技术管理和技术责任制。
4.房屋维修及施工管理。建筑养护施工管理是指按照一定的施工程序、施工质量标准和技术经济要求，对建筑养护施工过程中的各项工程进行有效、科学的管理。在铁路建筑物大修和重点检查中，不能及时解决病害的，应当及时解决。因事故、灾害造成损害的，应当及时处理;做好临时维修工作，完善维修记录和管理制度;季节性工作，根据工作量和施工期限，提前安排，按期施工。在改造过程中，应当按照经批准的检验规程施工，并尽可能缩短维修时间。施工前，测量员应向轮班人员进行技术交底。工长组织有关人员编制施工计划，做好劳动、材料、工具和安全防护的准备工作，制定措施，完成计划。施工完成后，应及时清理现场，清理剩余材料。对遗失的物品，本着失检不失修的精神，应当一并修复，同时办理附加手续;改造期间，应加强水、热、电、土建等工程的配合、维修。建筑大修应立足于整体大修，但某一结构或附属设备损坏严重、工作量大等方面仍处于良好状态，可以做一次大修。
总之，细节决定成功，过程产生结果。只有认真细致的调查、细致的规划、严密的过程跟踪、实时严格的控制，才能保证民用住宅维修工程的功能、质量、安全目标。
参考文献:
[1]郎美生.孔静，房屋建筑的维修与维修性决策研究.2017.
[2]张先利.李春萍，浅谈房屋维修管理的难点要点综述.2017.
论文作者:宋涛
论文发表刊物:《防护工程》2019年10期
论文发表时间:2019/8/12
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