摘要：中国市场上的小区物业与业委会、业主之间虽然一直存在着很多不可调和的矛盾，但只要我们能做到：转变业主观念，提高物业管理的服务意识，抓好队伍建设，提高从业人员的素质，完善小区物业管理的相关法律体系，就一定能使得小区物业与业委会、业主之间达到和谐共处的良好状态。本文就浅谈老旧小区物业管理存在的问题及对策进行分析。
关键词：老旧小区；物业管理；问题；对策
老旧住宅小区必须引入新的物业管理模式，才能顺应社会的发展。它工作量大，任务重，所以此项工作的完成需要民众的多方参与，改变原有管理制度，与市场接轨才能从根本上解决老旧住宅小区现存的问题。同时要更加注意的是我们在修建硬件的同时，居民也要养成良好的居住习惯，以及落实到位后期养护工作，才能真正有效的延长小区的使用寿命。这是一个共建的过程，需要来自每个方面的努力，才能改善城市中的短板，才能促进整个城市的和谐发展。
1老旧小区物业管理中存在的问题
1.1物业管理收费难
多年来实行的福利住房制度，使业主无偿享受物业服务的观念根深蒂固，思想深处排斥物业服务收费，部分居民尤其是回迁安置户拒绝交纳物业服务费。据统计一般小区的物业收费率能达到75%，就属于比较好的。但多数小区，不交、少交、欠交物业管理费已成为一种常见现象，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；小区内存在业主车辆丢失现象和内部配套设施不完备等。
1.2物业管理体制不健全
调查显示，我国大部分物业服务企业都是房地产开发企业的子公司，本身存在裙带关系，遇到任何问题，物业服务企业都会以开发商及自身利益为前提，不会做积极处理。业主反映的很多问题多是开发商遗留下的，例如绿地培植，小区内的公共设施及道路铺设等问题，并不属于物业服务企业管理范畴，但是业主认为物业服务企业作为开发商的售后服务和维护人，理应为业主解决一切问题。发生在业主和小区物业服务企业之间纠纷大部分来自开发商遗留的问题，而谁开发谁管理的管理体制是发生纠纷的根本原因。
1.3业主维权意识不强，业委会作用发挥不充分
在目前的实际管理过程中，大部分业主只有私人拥有或使用的物业方面的利益受损时才会出面维权，对公共部分的维权意识不强；对于业主委员会的成立不够重视，多数人都抱着多一事不如少一事的态度，对参与业主委员会集中力量维权的意识不强，虽然有很多小区成立了业主委员会，但其维权、监督和协调的作用体现的很不充分。多数业委会成员只有工作热情，不具备专业知识，不能按照国家相关法律法规进行维权。某住宅小区屋面防水工程超出质保期，出现局部渗漏，按照《住宅专项维修资金管理办法》规定这种情况应该向市房地产主管部门申请动用维修资金进行维修。但有些业主不愿动用维修资金，而要求物业服务企业负担费用，物业服务企业又不愿意承担此项费用，导致维修时间一拖再拖，给部分业主造成了一定的损失，最后由属地街道、社区出面协调事情才得以妥善解决。
1.4从业人员素质偏低
从物业管理人员的总体素质上来看，其专业化素质偏低，很多物业管理人员在学历方而及专业能力方而都存在养严重的劣势，并且复合型人才较少，物业管理人员的年龄结构不合理，大多为年轻人，经验不足。另外，在物业服务企业中，高级管理人员较少，特别是能够担任中高级管理人才的较少，严重的影响到物业管理的质量，不利于物业管理行业的良好发展。
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2完善老旧小区物业管理的若干建议
2.1加强物业管理知识的宣传
要加强对《物业管理条例》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业服务企业的利益，同时也损害了广大业主的利益。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。
2.2多渠道提高物业服务企业从业人员综合素质和物业服务水平
随着我国社会不断进步，人们生活水平逐步提高，对日常生活中服务行业的要求也随之提高，尤其是贴近人们生活的物业服务市场，对其从业人员的管理水平及人员素质要求甚高。当前房价、户型及交通环境是业主选择房产的重要因素，除此之外，物业管理服务水平也在考虑之中。因此物业服务企业必须拥有专业的、高素质的从业人员才能获得业主的认可，进而在物业管理行业占有一席之地。必须高度重视对从业人员的专业技能的培训，增强从业人员的服务意识。在技能培训中增加项目，如智能化设备的维修及维护，提高服务质量，及时高效的解决业主的生活问题。针对物业从业人员设定考核标准。以标准为依据实现从业人员的自我提升。通过从业人员日常工作能力的表现可以辨别其职业素养高低，因此严格的考核制度对其服务质量及业务技能的提高有着重要作用，通过考察可以激发其工作动力及创新能力，进而不断进行自我提升，使得物业管理水平上升一个台阶。
2.3建立专业化物业管理机制
要彻底改善老旧小区物业管理机制就必须引进市场化的物业管理办法，提高物业管理水平，转变原有的管理观念。同时也要确立物业服务企业是小区物业实施物业管理的主要负责人，改变多头管理的局面。此外，社会上加强有偿服务的宣传工作，谁受益谁付费，这也符合市场经济规律。对企业内部要树立积极努力为业主服务的意识，用所提供的服务获得应有的回报。更要借鉴其他国内外的先进的成功的管理经验，弥补自己在物业管理方面的不足，为今后的工作打下良好的基础。在物业管理过程中也要加强物业运作的透明度，让小区居民清楚地看到他们所交的物业管理费用在何处，只有公开透明的管理制度才能打消居民以往对小区物业冷淡、怀疑的态度。因此，只有通过科学有效的管理运作模式，有层次、有计划的管理调控，符合法律法规的管理细则，加上有良好的职业技能、专业知识的管理人员才能为居民提供更优质的物业服务。
2.4培养专业性人才
现今大多数物业管理的弊端是企业内部机构庞大繁杂、人员众多、管理效率低。为了克服这一难题，企业应建立科学的用人机制加强从业人员培训。物业管理相关人力资源不丰富也致使物业管理企业无法走向专业，为了给物业服务企业提供丰富的人才资源，使物业管理团队实现专业化，应运用多种渠道方式培养人才。这些培养专业性人才应具有良好的素质并能掌握科学的物业管理技术。因此，在培养过程中，办训守培养人才的思想建设与培养人才的作风建设相结合，另外，还应加强提高人员的专业技术素质。
结束语：
综上所述，老旧小区物业管理工作，作为城市住宅小区建设发展的重要工作，对于提高人们的生活水平，发挥着重要的影响。在实际工作中，物业管理工作作为城市管理中的一种全新的形式，科学、合理的物业管理工作，可以有效地改善人们的生活，促进住宅建设工程快速的发展下去。
参考文献：
[1]我国住宅小区物业管理问题及对策研究[J].叶秋向.江西建材.2016（04）
[2]武汉市老旧住宅小区物业管理问题探讨[J].郑重.住宅产业.2016（06）
[3]加强老旧住宅小区物业管理[J].马祥庆.政协天地.2017（09）
论文作者:刘大帅
论文发表刊物:《基层建设》2018年第35期
论文发表时间:2019/2/26
标签：业主论文; 物业管理论文; 物业论文; 物业服务论文; 老旧论文; 从业人员论文; 小区物业论文; 《基层建设》2018年第35期论文;