城市土地盘活存量的几点思考①
肖倩
(广西省南丹县自然资源局 广西河池 547200)
摘 要 ：城市化发展与土地资源极度短缺之间的矛盾越来越大，城市土地盘活存量就成为当前城市发展的必由之路，既有利于集约化利用土地，又有利于科学化开发土地资源，还有利于符合城市发展用地需求。本文首先分析了广西南丹县供地率及城市土地盘活存量情况，其次，针对城市存量土地利用亟待解决的问题，结合多年的经验，提出了一系列可提高城市土地盘活存量的相应途径。
关键词 ：城市土地 盘活 存量
城市的迅猛发展需要土地来作为支撑，必然会消耗大量的土地资源，而党中央、国务院多次出台相关政策来强调“坚决守住18亿亩耕地的红线不动摇”，这也使得城市用地的增量空间逐年减小，城市化发展与土地资源极度短缺之间的矛盾越来越大。所以，城市土地盘活存量就成为当前城市发展的必由之路，既有利于集约化利用土地，又有利于科学化开发土地资源，还有利于符合城市发展用地需求。本文以广西南丹县为例，就城市土地盘活存量进行思考和探索。
1 广西南丹县供地率及城市土地盘活存量情况
2012年至2016年，南丹县获广西壮族自治区人民政府批准征收及农转用项目（批次及单独选址项目）用地共计475.4078公顷，截止2017年12月20日，已完成供地385.4085公顷，供地率为81.07%。按期且超额完成了上级下达的60%的供地任务。
2017年度上级下达全县盘活存量土地任务35公顷，截止2017年12月20日已完成供地60.7743公顷，主要用于辖区内民生工程及基础设施项目，完成率为173.64%，提前且超额完成上级下达的任务数。
（75）三齿鞭苔 Bazzania tricrenata（Whalenb.）Trevis. 刘胜祥等（1999）；马俊改（2006）
在闲置土地处置方面，截至2017年12月月底，南丹县完成土地市场动态监测监管系统督办预警项目1宗，已整改处置任务1宗，整改处置率达100%。落实专人负责供后监管的巡查工作。
2 城市存量土地利用亟待解决的问题
2.1 拆迁难度日益增大
要将提高思想站位作为做好土地管理、盘活闲置土地和闲置资产的逻辑关口，深层次剖析、梳理问题，找到少数干部职工在土地管理和违法用地整改中存在的“思想病”，并组织土地、规划等相关部门，进行一场深刻的思想革命，彻底破除土地管理中存在的错误观念，全面改变小视野、短视线、偏视觉，进一步端正了思想、提高了认识。
2.2 土地市场疲软
测量模型经验证性因子分析先导研究发现语码混杂原因的2个维度、混杂偏好的2个维度以及混杂态度的4个维度构成合理，共计得出8个观测变量。依据表2模型适配度检验结果，笔者认为测量模型构成合理。进一步构建语码混杂原因、混杂偏好和混杂态度结构模型，运用极大似然估计法（Maximum Likelihood Estimation）得到观察变量、潜变量的因子载荷和误差项方差参数估计结果，经修正得到最终模型及其标准化路径的参数值如下：
受全国土地市场疲软的影响，部分地块在拍卖过程中，无人参加竞拍。同时，因市场环境发生变化，一些项目业主资金紧张，在国有土地挂牌过程中，不报名参加土地挂牌工作，造成地块流挂。
2.3 难以及时按原方案供地
项目因城乡规划调整，无法及时按原方案供地。
3 提高城市土地盘活存量的相应途径
3.1 领导重视，落实责任
各地人民政府应该组织自然资源管理部门、城市规划管理部门、乡镇（街道）等单位来对城区内的土地使用情况开展总体规划，以自然资源管理部门为主，以便能够更有效、更合理地开展土地规划。务必要结合当前城市的发展情况来对年度土地供应计划、年度土地储备计划来予以制定，若土地被纳入到年度土地储备计划，那么任何人均不可私自开发、扩建、改建，国有土地使用权的出让一定要严格执行“四个统一”，分别是统一管理、统一规划、统一供应、统一储备。而处于城市建设规划区域内的土地利用一定要体现出规划的作用，符合城市的可持续性发展需要。以广西南丹县为例，提高供地率与闲置土地清理处置工作，该县成立了工作领导小组，组长由分管的副县长担任，各相关乡镇，县发改、财政、自然资源、住建等有关单位一名领导组成，明确部门职责，加强部门协作，确保工作有序推进。同时，抽调自然资源局有关股室人员组成三个土地供应工作小组，加强推进已完成批后实施地块的供地工作，切实提高土地供地率。
3.2 提高思想站位，开拓创新
部分被征地群众认为征收土地补偿标准低，不配合实施土地征收工作。同时，征地拆迁安置区“三通一平”建设时间较长，被征地群众提出待安置区“三通一平”建设完工后，再配合实施征地，因土地未能按时交付，造成无法供地。此外，部分以划拨方式提供土地的能源、交通、水利建设项目在取得农转用和征收批准文件后，项目建设单位不依法申请办理供地手续。
3.3 统筹规划，有序供地
各地人民政府均要高度重视批而未供土地与闲置土地清理处置工作，组织相关部门召开专题会议讨论研究当前存量土地供地率低的问题，提出解决的办法和措施。同时，结合当地实际情况来制定批而未供与闲置土地专项清理工作实施方案等政策措施，对批而未供土地专项清理工作进行部署，对存量土地交易市场进行规范化、科学化、合理化，最大限度地将存量土地潜力进行有效挖掘，加强领导，落实责任，确保工作顺利开展。这样一来，城市土地盘活存量就可由原来的粗放型发展转向集约型发展。与此同时，全面彻查土地开发利用现状、合同履约情况、土地闲置时间及原因等，建立闲置和低效用地清理台账，形成闲置和低效用地分布图，做到台账、图斑、实地“三统一”，确保全域覆盖，不留盲区，清理结果全面、准确。
1928年的《中国教育辞典》：“教育的定义有广义、侠义两种。广义说，凡足以影响人类身心之种种活动，都可以叫教育；狭义上说，用一定的方法实现之改善目的者，可称为‘教育’。”1930年的《教育大辞书》：“广而言之，凡足以感化身心之影响，俱得云教育，只称其结果，不计其方法；狭而言之，则惟具有目的，出以一定方案者，始云教育。”1985年的《中国大百科全书·教育》：“从广义上说，凡是增进人们的知识和技能，影响人们的思想品德的活动，都是教育；狭义的教育主要指学校教育，其含义是教育者根据一定社会或阶级的要求，有目的、有计划地对受教育者地身心施加影响，把他们培养成为一定社会阶级所需要的人的活动。”
变文属于民间文学兼有口头性特点的文学样式，在相关变文作品里有大量运用情节、套语、散韵相间、短语程式化的艺术表达，它主要起到简洁、有效表达和诗化作用，使艺人在说唱过程中便于吸引听众注意力，并带来审美快感。变文中的程式，就是指在变文中不止一次地出现的一些较为固定的表达手段、情节内容。[7]这些程式形式呈现重复性，并且与作品的内容相依存、相一致。
3.4 量力而行，分级储备
各地可基于土地的开发价值与自身资金储备情况来灵活采用相应手段，或储备方式，或收购方式，以储备为主。储备方式可分为三大类，分别是：（1）实物储备，出资收购那些具有较大开发价值、收购成本较低的地块，而后将其纳入到国有土地储备库。（2）红线储备，一旦土地纳入到红线储备，那么任何人均不可私自开发、扩建、改建，待完成拆迁工作之后则纳入到国有土地储备库。（3）信息储备，其范围包括红线储备以外的土地资源，若条件适合之后，可将其转为实物储备或红线储备。与此同时，为了能够促进城市土地市场实现规范化、有序化、科学化地运行，政府需要对土地流转运行监控体系进行建立健全，尤其是要执行完善的土地市场交易规则、土地市场进入规则、土地市场竞争规则等，切实对各个交易主体的合法权益予以保护，若交易的土地价格大幅度低于现行的市场价格，那么政府要在第一时间内予以干预，必要时还要坚决不移地施行优先购买权，既有利于推动土地市场的有序发展，又有利于土地保值增值，还有利于避免出现土地投机行为。
3.5 全面排查，加强整改
全面开展批而未供排查力度，对排查出批而未供地块制定了每宗地完成征地时间计划和供地计划，同时围绕已排查批而未供地块，要针对性的加大土地征收力度，确保项目顺利实施。广西南丹县立足于五点措施来加强整改，一是加大力度，对未完成征收的批次（项目）用地在规定的时间内要及时组织力量完成征收后及时供地；二是及时对规划调整的相关项目用地作出调整规划；三是对环评不通过的项目督促业主进行整改，整改通过后供地；四是以划拨方式供地的项目需及时督促项目建设单位办理供地手续；五是加强对项目用地的供后监管巡查工作力度，严格闲置土地处置制度，发现闲置行为的，立即分析原因、分类处理，确保做到及时有效节约集约用地。
参考文献
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中图分类号 ：F293.2
文献标识码： A
文章编号： 1674-098X(2019)05(b)-0243-02
DOI： 10.16660/j.cnki.1674-098X.2019.14.243
①作者简介： 肖倩(1979，8—)，女，汉族，广西南丹人，本科，中级工程师，研究方向：土地资源管理。
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