摘要：自我国不动产统一登记制度实施以来，有效的推动我国产权管理机制的改革进程。随着不动产统一登记工作的有序推进，为了加快实现不动产登记信息的共享，构建完善的不动产统一登记体系，需要重视不动产权籍调查测绘工作在不动产统一登记工作中的重要性，通过开展不动产权籍调查测绘，从而为不动产统一登记提供重要的数据支持。本文主要探究不动产测绘以及权籍调查问题，从而提升不动产权籍调查测绘工作水平
关键词：不动产权籍；调查测绘；工作要点
我国不动产和地产是分开登记的，但是，有些不动产没有土地使用权或者无法办理土地使用权证，因此，需要加强不动产权籍调查和测绘工作。对不动产权籍调查和测绘要点进行详细探究对于加强不动产管理具有十分重要的现实意义。
1 不动产权籍调查及不动产权籍调查测绘概述
在不动产权籍调查过程中，需要以地籍调查作为基础，依托于宗地和宗海，利用现有的成果资料，采用已有的图件做为工作底图，通过内外业核实、实地调查测量等方法来完成不动产权属调查和不动产测量等工作，以便于更好的满足要不动产登记要求。在不动产权籍调查过程中，主要通过不动产单元的设定和编码、不动产权属调查和不动产测量等基本方法来完成权籍调查工作。采用风个业核实和实地调查结合的方法来开展不动产权属调查，通过将不动产单元的权属状况、界址一、用途等内容进行查清，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。在不动产测量方法，需要针对实际情况统筹考虑，在确保不动产权益安全的基础上，因地制宜，选择适宜本地区的不动产测量方法。在实现开展工作中，界址点坐标和计算土地面积通常会采用解析法进行测量，利用几何要素法来计算房屋的面积，并实地丈量房屋边长，利用解析法测量分散和独立建设用地界址点坐标，并对土地面积进行计算，也可以采用图解法来获得界址点坐标。
2 不动产权籍调查中存在的问题
2.1 基础数据整合难度大
要实现不动产统一登记，首先要把统一登记实施前产生的分散于不同部门的土地、房产、林地、土地承包经营权等登记数据以宗地为基础将房屋、构筑物、森林、林木等信息整合起来，形成格式统一、标准一致、数据规范的不动产登记基础数据库。但是，由于原先不同的登记数据分散于各个登记部门，数据之间存在着结构上的不统一性、逻辑关系上的不同步性、数据本身的异质性等众多特点，给基础登记数据的整合工作带来巨大困难。
2.2 数据集中（并发）突发程度高
不动产权籍调查数据业务处理过程中，由于房地产市场的持续升温，业务量往往呈现出阶段性爆发式增长，不但给数据处理人员带来巨大的工作量，同时也对不动产信息管理系统造成短时间内数据量的几何倍数增加，给系统处理带来延缓和滞后性，致使登记业务不能及时完成。
2.3 业务分散且持续时间长
随着不动产统一登记的展开，原来分散于不同部门的历史遗留问题开始集中到不动产登记部门，许多权利人纷纷要求统一换发不动产权证。主要表现在有房产证无土地证、有土地证无房产证、历史老宅改扩建、城乡结合部国有土地与集体土地犬牙交错权属认定困难等众多问题。处理这些业务不但需要专业的知识，更加需要从政府层面出台相应的政策加以解决。
3 不动产权籍调查测绘工作策略
3.1 完善其工作流程
调查前准备。搜集和整理相关的历史档案资料，到相关部门查询相关资料和数据，针对现场情况制定调查方案，并寻找控制点。
权籍调查。核实与调查不动产权属情况；核清界址状况；绘制宗地、自然幢、不动产单元的草图；详细真实地填写《不动产权籍调查表》。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
不动产测绘（地籍、房产）。外业：控制测量；界址点测绘；宗地测绘；房产测绘。内业：绘制宗地图；录入宗地属性；绘制自然幢；录入自然幢属性；房产面积计算，分摊处理。
质检入库。不动产权籍调查测绘成果转换为相应的不动产登记权籍管理系统数据库格式，入库前还必须进行拓扑、逻辑检查。
成果归档。调查成果应以宗地为单位，以统一规范、要求进行整理，将纸质档案与电子数据分类归档。
3.2 不动产图绘制与不动产面积测算
（1）不动产图绘制。在不动产图的绘制过程中，首先需要对不动产测量所得数据进行统计和分析，然后结合所有测量数据编制测绘图，并对其进行科学合理的划分。在不动产图的绘制过程中，应该合理选择绘制图比例尺，一般不动产图比例尺为1：500。不动产图主要有两种形式，包括电子文件以及纸质文件，通过绘制不动产图，能够为不动产信息管理提供重要的参考依据。（2）不动产面积测算。在对不动产面积进行测算过程中，不仅需要对其所占面积进行测算，而且还需要对不动产的结构面积进行测算。其中，在对不动产结构面积进行测算时，需要测算建筑面积、产权面积以及实际使用面积等等，为了保证不动产产权人的合法权益，必须保证测算结果的准确性和可靠性。
3.3 做好不动产的权属工作
解决权属问题，是不动产掌握精度指标的主要依据。换句话说，界址点精度指标的确定应以划分权属单元时没有争议，用户满意为原则。权属与界址点精度紧密相关，认识这一点是至关重要的。当前单一界址点的确定经常出现纠纷，主要原因是进行界址点测量时对同一界址点施测的起点不同，导致其确定的界址点点位也不相同。当前地籍测绘中，《地籍调查规程》提出的实施精度，主要是从划分权属单元时不致引起争议这一角度出发的，从理论上分析，这个精度要求较《地籍测绘规范》更严格，目前应用也更广泛。土地、海洋作为不动产的基础，是不动产定着物的重要载体和依托，其测绘目的是确定宗地、宗海的权界址坐标、面积、高度等数据。
3.4 加快不动产信息管理系统升级换代
主要升级的方向有：一是进一步扩大不动产信息管理的互联互通。要将各地不动产管理信息系统与上一级信息系统的单向上报功能向双向反馈机制改进。要将不动产管理信息系统逐步与其他部门相连，逐步打破信息孤岛，破除不同部门之间的信息藩篱，促成不同部门之间的数据互通互联，从而提高行政效率，为行政审批服务增效提速奠定基础，为“最多跑一次”提供信息保障。二是要提升信息系统的强壮程度。健壮的信息系统是不动产登记业务能够持续稳定开展的保障。要将系统的单机式部署改为双机热备部署，预防系统突发性的故障，同时要逐步将系统部署到当地政务云上，实现云端部署。系统本身也要加以改进，要优化系统结构，整合系统流程，改进数据管理，改进系统的稳定性，实现系统快速稳定的运行。
3.5 测绘成果资料验收
在针对测绘成果资料进行验收的过程中，需要对如上各个环节中所测量得到的成果进行验收，保证测量所得结果的准确性，确保符合测量标准要求，完善测量结果，通过审核验收后，才能够将这一成果资料提供为不动产登记进行运用。
综上所述，为了更好的推进不动产登记工作的开展，需要构建不动产权籍调查测绘技术体系，这其中涉及的国家标准和行业规范较多，这也使这些工作十分艰巨，在不动产权籍调查测绘实践中，需要把握好技术难度，使用先进的软件系统，从而使测绘工作与实际需要相符合，同时又能够有效的满足不动产统一登记的要求。
参考文献：
[1] 陈丽丽,陈良周. 基于Walkre的新形势下不动产权籍调查测绘探索[J]. 中国新技术新产品,2017,12:127-128.
[2] 刘厚理. 不动产统一登记调查系统权籍测量技术研究[D]. 东南大学,2015.
[3] 黄欢,袁宝华. 试论不动产权籍一体化管理[J]. 中国房地产,2015,25:27-29.
论文作者:容玲幼
论文发表刊物:《基层建设》2017年第22期
论文发表时间:2017/11/9
标签：不动产论文; 不动论文; 界址论文; 产权论文; 权属论文; 测量论文; 数据论文; 《基层建设》2017年第22期论文;