住宅资产流动转换以发挥养老保障功效的探讨，本文主要内容关键词为：功效论文,住宅论文,资产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住宅资产是家庭的巨大财富，如何将这部分资产在价值上加以激活，使其在成为一种投资融资、盈利生财的工具的同时，发挥养老保障的功效，已受到了人们的广泛关注。将住宅与养老这两个看似“风马牛不相及”的内容，通过金融保险的精巧机制和手段，有机地结合在一起，可以在目前的“儿子养老”、“票子养老”的基础上，增加一种新的养老模式，即“房子养老”。
作为居民户，尤其是中老年居民户，将是以房养老行为的最大受益者。养老必须以货币资产来担负功效，但老年家庭拥有最多的是住宅资产，最短缺的是金融资产。这就需要通过资产流动化的形式，将不动产的价值通过某种形式和机制加以变现，转换为货币资产，以发挥养老保障的功效。
一、住宅资产价值流动的方式
以房养老是通过住宅资产流动的方式实现的。这种资产流动有多种形式，其共同点在于都可通过对住宅不动产的价值变现机制，使之得以流动并发挥更大之功效。现详述如下：
1.住房出售。这是最彻底、完全的变现模式。出售是完全让渡住房的产权，来获取一笔货币资金。在家庭有多余住房，或将住房作为一种投资项目时，经常使用。房屋产权的出售，使该房屋的价值得以一次性收回。但如果房产拥有人希望在出售的同时，继续拥有该房屋的使用权，仅靠一般性的出售显然不能达到这种目的。售房养老模式下的住房出售，与普通的出售有显著不同，其在获取售房价款的同时，仍能保留住房的长期使用支配权，使住房从一种超长期的耐用消费品，转化为一种具有相当流动性的资产，以满足个人家庭在不同时期对资源配置享用的不同需要，这是其优越性所在。
2.住房出租。将住房的全部或部分的长期或短期的使用权对外出租，以换取持久、稳定的租金收入。这笔收入即可用来养老。出租是用住房的一定时期的使用权的出让，从而换来同一时期的一定额度的租金收益，同时又能够长期保留该住房的产权。如居住住宅的价值高，面积大，地段好，颇有升值潜力，如将该住宅完全出售，颇有不合算之感。此时可将该住宅对外出租，自己则用所得租金收入，另租住小面积、低租金的住房，余款用于生活费用开销。出租有全部住房出租或部分住房出租。但出租的缺点是在整个租期内丧失了对该项资产的使用权。
3.部分住房使用权的出租。家中住房面积较大时，可以用此方式来招租房客，获取房租收入用于养老。缺陷是家庭对外是一个私密性单位，现因外人的介入，对公用水、电、卫生、煤气等设施的使用和费用分摊等，就会产生相当的争执，家庭的隐私也会被曝光。
4.住房出典。出典的融资功能最为明显，住房的产权仍然得到保留，只是用住宅的若干期间的使用权的转移，取得相同期间等额资金的使用权的融入。出典的现象发生较少。将整幢房屋对外出典，一次性收回房屋的价款（在多数的情况下，出典收到的价款会小于房价）。但出典的缺陷有二，一是由此丧失了对该幢房屋一定时期的使用权，需要另外寻觅房屋居住；二是典出房屋后得到了一笔巨款，而这笔款项并不为日常生活消费所必需，事实上也不需要这么多。同时典期满后，出典人又需要筹措同样的一笔巨款将原典出房屋赎回。这对老年人的养老行为而言，显然是很不合适的。家庭若希望筹措一大笔资金用于投资，且该投资项目的预期收益又非常看好时，完全可以凭借该住房的产权办理抵押贷款，而不必先寻找合适的对象出典。出典这一融资行为，是传统社会金融业和房地产交易很不发达时的产物，时至今日已经完全失去了其存在的价值，而为更好的融资方式所替代。
5.按揭。这一融资的功能较为明显，且是很普遍存在，也被作为在购买住宅资金短缺时的一种积极有效的融资方式。这种方式可以在购房资金尚不充足时，提前取得购房入住的权利。
6.抵押担保。家庭生活中临时需要较大笔资金时，以住房的产权作为抵押或担保，以取得所需要的资金。住房的融资功能的实现中，抵押担保等都是较好形式。
7.购后出租。住宅购进后，再将其用于出租，每月收取租金用以支付按揭贷款，待若干年后该住宅的按揭贷款全部还清时，住宅产权即可完全归自己所有。这一方式是大家较为熟悉，并运用较多的。
如上各种模式中，出典因其有相当的局限性，而运用极少。出售、出租则适用的情形不同，并不同于完全的融资。
二、住宅资产与货币资产的价值转换
在中青年时代，用金融资产通过购买的形式形成了家庭的住宅资产用于居住，到老年期再经过对住房出售的办法，将其重新地回到金融资产，用这一金融资产来承担养老的功效。通过这一资产的价值与形式的有机转换，就可以使同一笔资产，在家庭经济生活中发挥双重性效能。
住宅资产与货币资产的这种价值转换需要有一个健全、灵活且交易成本低、进出障碍小或完全无障碍的房地产交易市场。我国的房地产交易还主要地局限于新建住房的交易，“二手房”的交易表现地还很少。这说明大家购置住宅，大多数是为着在其中生活居住，且要居住终生乃至于传承给后代。真正将住宅视为一种投资品、一种保障手段的行为还非常少。而将拥有资源从货币资产与住宅资产的这种转换（不仅是单向的买进的转换，还包括反向的售出的转换），视为个人拥有资源的一种优化配置的手段，财富保值增值手段的人员则更少。
住宅不动产的价值流动化，首先要有住户人员居住的流动化。例如，美国人的生活居住是高度流动化的，人们不会永久性地居住于某一幢住宅，安土重迁的观念并非像中国这样浓厚（中国的这一观念也在发生极大的改变），人的工作生活环境发生有较多的流动，据资料估计，目前，我国每年约有3000万劳动者为变换职业、单位、工作、生活环境而发生流动。这种流动尤其是跨地域的流动，必将带来居住方式的流动。在这一情景下，不动产价值流动化已是非常有必要。
将家庭资源优化配置的内容，移于对住宅资产的买进售出或租入租出，是一个很值得引起重视的全新内容。这一资产转换的具体操作上，可设想的基本思路是，当住宅资产价值偏低，预期将来有较大升值潜力时，投入货币资产购买住宅作为投资品，一旦价格上涨后再行出售。希望借此投资，但手中货币严重不足使投资规模显得过于狭小时，则可申请按揭贷款来购买住宅。家庭通过这一事项的操作，而取得最大的经济利益，实现价值保值增值的目标。当然，需要着重说明的是，这种金融资产与住宅资产的双向转换，并不像纸面上写来这样简单，而是涉及到太多的内容和事项需要予以考虑。但这一基本思路显然是很值得给予注重的。
老年住户对其拥有住宅的永久性的产权让渡（出售），或一定时期的使用权让渡（出租或售后回租等），通过这种变更，住户得到了自己希望得到的收益，同时也付出了相应的代价。这就需要考虑对这种收益与代价加以比较。应当说明的是，人们在不同时代里，对住房的使用价值与价值，或者说对住房的产权与使用权的关注程度，是不尽相同的。
不同时期的家庭生活对各项资产的适用特性及要求，是具有差异的。中青年人要求能拥有完全产权的住房，老人则对此并无特别需求。对中青年人员而言，住房担负着多种功能，如生活居住、投资营利。在特殊状况下，借助于抵押担保、出租出典等，而实现融资的功能，后两者显然是必须以是否拥有完全的产权为前提条件的。人们在中青年时代里，需要有住宅以实现其成家立业之目标，实现可能情况下的投资赢利、融资筹资的功效，住房的效用是很高的。大家要花费极高的代价去追求这一目标，不仅要取得住房的使用权（通过租房的形式即可以达到这一结果），而且更看重的是住房的产权，这就必须采用购买的办法，要用金融资产的积累来购置住宅。
退休养老期的住房，固然是非常重要，但对老年人而言，住房只是生活居住的场所，产权是否完全拥有已非重要。大家更看重的是如何发挥住房的使用价值，关心的是如何能够在一个较好的生活环境中度过最后的幸福时光，对产权的拥有与否等并无太多的其它考虑，也非特别看重。中青年人需要积蓄货币，压抑消费，为购买住房，取得房屋的所有权。而到了晚年期，又将这一产权予以出售转让，取得更为需要的现金流入。老人如能够通过“以房养老”的形式，将其拥有住宅资产的这种“虚幻的产权”通过套现变现，转换为一笔更为现实有用的稳定可靠的现金长期流入，自然是大家求之不得的大好事。
对“不动产富人，现金穷人”的老年人而言，重点是要解决养老的资金来源渠道，其欠缺的是日常可以用于养老的货币钱财。住宅对其来说也是必要的，但当像通常可以看到的大多数的状况那样，老人的预期生存寿命只有10年8年了，而住宅的可用年限尚有20、30年之久。老人死亡后该住宅的剩余可使用年限，尽管也是一大笔财富，但对该老人来说，其实际效用则几乎等于零。故此，老人的这种对拥有住宅的权利变更以变现和套现，是完全符合自己的利益需要的。而作为这笔产权交易对方的特定机构而言，情况则可能是相反。让出目前阶段自己对货币资产的所有权，来换得将在日后某一阶段对住宅不动产的所有权，正是一种不动产的投资行为，这种投资的预期收益也将会是很高。整个社会正可从这种交易中实现资源的合理化配置，从而使得社会总体效用大为增加。
金融资产与住宅资产的形式转换中，因其价值大，期限长，价值波动等，而颇费周折。人们购买数十万元乃至上百万元的住宅，或将该住宅重新予以出售等，绝非像购买食品、玩具等那样的轻而易举又随心所欲。但附加于此种交易转让行为之上的一切外来事项，如税费缴纳、信息寻找、方案选择、产权变更登记等内容，绝不应将其变得过于复杂，成本费用过于加大，使得大量的交易费用穿插其间，加大这一交易难度和成本，影响社会和个人对拥有资源的优化配置。
住宅价值得以最大程度的发挥，需要将住宅这种不动产通过一定的机制创新，得以实现价值的流动。只有不断地处于流动过程中，住宅实物资产与货币金融资产的相互间转换，才能顺利、低成本的进行。在这种相互间的转换过程中，即住宅的购售、租赁等的行为中，体现了最大的资源合理配置的机制与创新，从而满足不同层次、不同要求、不同年龄特点、状况的人员，对住宅和货币的不同需求的满足。
三、住宅资产流动需要具备的环境
住宅资产价值的流动及其表现形态的转换，以更好地实现据以养老的目标，需要拥有何种经济社会环境、金融机制及运作工具呢？这是需要予以深入探讨的。
它包括的内容有：（1）房地产交易市场的是否完善；（2）房地产交易的工具创新，能否使其满足交易行为发生的种种需要；（3）交易的政策、法律环境是否足够，是否能够得到最大的政策、法律的支持以鼓励这种交易行为的实现，降低交易成本；（4）是否有适合交易的金融工具和产品，在尚不具备这一条件时，能否组织对相关金融工具及产品的创新并顺利推广运用；（5）大众、金融保险部门、房地产部门以及政府对此事项的参与态度是否积极，意识观念是否已经达到较高的程度，能够也愿意为此承担相应的风险和责任，同时取得相当的利益。住房资产证券化的形式是可以加以考虑的，以实现房产价值的真正流动，并大大降低流动中的成本。
住房因其异质性，没有两幢房屋是完全相同的，最少也有坐落地段、朝向、楼层的差异。它不像一般的股票、债券那样，同一种股票、债券资产具有高度的同一体。所以，交易成本通常都是表现得很高，如住房信息资料的搜集、实物的踏勘、交涉、谈判、签约、违约处理等。所以，住房资产与货币资产的形式转换中，也需要借鉴货币资产与短期证券投资转换中的经验。这一转换的好处是极其明确。可表现为：（1）有完善的交易平台供随时的转让交易；（2）价格发现功能俱备，通过集合竞价的方式寻找价格；（3）交易成本较低，一定的税费外再无其他。今日住房与货币的交易转让中，问题已经有较多的出现，目前尚无规范的，可供大规模交易的市场，众多的交易场所因相互间信息的不完全、不对称，而使得交易成本大量发生，价格发现功能无法体现。
房地产交易的目的有三：（1）将住房作为一种居住品，通过购买或租赁，取得所需要的住房（不论是新开发住房还是二手旧房），这是表现内容最多的；（2）将住房作为一种经营投资品，借经营开发房地产或购进并再出售房地产，以谋取经济和物质上的收益；（3）将住房作为一种养老保障，通过住房的出售、出租等，实现其价值流动化，达到养老保障的目的。目前我国的房地产交易市场，雏形已基本形成，但还不很完备，交易的内容也仅限于住宅开发与销售行为。近几年来二手房交易、住房银行也形成一定规模。但人们参与这一交易，主要是为着取得住房或借此实现投资收益。围绕住房作为一种养老保障手段，为达此目标而发生住房交易、租售的行为，还尚未发生。这需要扩大房地产交易市场的规模，增加新的业务品种的开发。
房地产交易市场的完善，需要有相关信息的很好提供与具备。但目前的交易行为中，尤其是旧房出售出租中的信息不完全、不对称行为，还表现有很多。以次充好、缺斤少两等欺诈现象也是比比皆是。房地产交易实现不动产价值的流动化，除了实物的产权、使用权的流动外，还有重要的价值上的流动，如变现套现、融资投资等种种事项。
为实现房产养老的目标，房地产交易市场必须大力发展，为此应当提供众多的服务窗口和交易平台，通过这种低成本的有效交易转让机制，将为住房养老模式的实现给予强有力的保证；还可以借此发现价值（通过众多的交易行为及其间的集合定价模式，寻找到大多数人较为认同的价格作为其交易价格）；还可借此减弱房地产投资的风险，加速住房这种不动产的价值流动化。将来大家购买住宅，可能购买的是其完全永久性的产权，或只是其永久性的使用权（长期租入），或是其一定时期的使用权（如旅馆、酒店式的招租服务、分时制产权等）。将众多的闲置房屋通过一定形式的运作，产权、使用权的转换，即可实现交易双方的共赢互动机制。