来宾市不动产登记中心 广西来宾 546100
摘要：不动产登记作为新中国确立的一项物权法制度，在2014.11 月即颁布了一系列管理条例，进而约束与保护相关物产所有者的行为及合理权益。不动产登记具体是指经相关权利人、利害关系人的申请，由国家机构把不动产权的物权及其变更事宜记录归档，这属于一种公示的方式，从根本上是具有司法效力的。
关键词：不动产；登记管理；措施
1不动产登记的概念
不动产登记指的是地上定着物、土地。细分包括地面上的建筑物、木林等等。还包括矿产资源、海域、河流等等。而不动产登记的概念简述为权利人申请→机构（国家设立）→不动产产权设立、变更、销户→登记不动产产权状态 。这一制度目的在于对不动产物权的确认及保护，不动产登记有公信力强、公示性强的特点，能对权利人开展合法保护。在2014年不动产统一登记局挂牌成立之前，中国的不动产登记的管理体制采用的是多部门和分级登记相结合的方式，不动产登记依据其自然属性分散在土地、房屋、草原、林地、海域等多个部门，因为在以前各部门的登记比较分散，导致各部门分别有自己的法律依据、登记薄册、权利证书、信息系统、登记程序、技术标准、公示平台等。这一分散的状态导致各登记机关各自认定不动产权利类型、认定标准和结果存在差异从而经常发生登记矛盾与多头管理，使得登记信息互不相通，权利公示效果受到影响，从而不利于保护不动产权利人的合法权益，不利于国家对不动产开发利用实行监管，亦增加了财政支出，降低了行政效率，增加了当事人负担和资源浪费。上述这些弊端严重妨害了不动产市场经济体制的建立，对当前社会而言，此法不再适应，为了更好切实保护权利人的利益，确保不动产交易的规范性，构建不动产登记是非常必要的。
2不动产登记档案管理工作的主要特征
2.1 公开性与唯一性
不动产登记档案可以客观、真实地记录某个特定地区不动产物权的归属及自然状况，同时，也能够以一种关键性的证明方式对相关不动产的物权加以公示。我国不动产的登记档案具有唯一性，主要指的是相关不动产的物权，其权力归属人是唯一的，或者说，由相关的国家机关统一对不动产登记档案进行管理，具体包括档案的保管、整合及应用。对于某个行政区的不动产登记档案的管理工作，由同份档案对某个不动产物权及相关权限展开统一登记与限制，进而更加及时、精准地对该地区范围内的不动产变更情况做出反映，为社会健康发展提供支持，增加了物权交易的安全性能。总体而言，不动产制度的出台，推动了不动产档案的构建，加强不动产档案的有效管理不但能够发挥公示物权的功能，进而对交易主体的正当权益加以维护；而且也从侧面保障了物产交易的安全性。所以，我国政府规定，不动产登记档案的管理工作具有公开性。
2.2 法定性与规范性
我国政府部门授权了关于不动产登记档案的管理者，即国家机关单位在遵循《中华人民共和国物权法》的基础上，对档案展开建立与管理。而且，我国的《物权法》也在不断地改进与完善。其中，关于不动产档案管理方面的相关法律也正在逐渐优化。从当前我国的《物权法》的内容可知：国家机关作为建立、管理不动产登记档案的主体，不动产登记档案的内容及建立过程受到法律的约束及保护，所以具有一定的法定性特点，所以，不动产具有极高的社会公信力。由于不动产物权通常以簿册的形式登记的，且登记格式非常严格，必须符合国家规定的相关标准，使得不动产档案内容具有规范性特点。且还要对登记内容进行明确，以不同的分类方式加以排列，以免造成登记混乱问题，又应当确保内容的完整性，以免发生疏漏、错误。总之，不动产档案的规范性可以更好地让法律的严肃性与国家尊严得到切实地维护，促进不动产档案的作用更好地发挥。
3不动产登记档案管理存在的问题
3.1信息不准确
由于历史原因，部分不动产登记档案在土地性质、房屋用途、建筑面积等数据方面存在误登、错登和漏登的现象，这直接导致不动产登记档案在完整性、准确性和真实性等方面存在问题。
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3.2归档不齐全
许多不动产登记档案仍然存放于原登记部门，群众在查询时需要跑多个部门，查询过程既耗费人力也耗费物力。此外，分散在各部门的不动产登记档案不仅数量大，而且历史跨度长，资源整合的难度极高。
3.3技术不完善
在推进不动产统一登记工作时，需要对原单位档案数据库进行对接整合，但由于技术落后，在这个过程中有时会出现数据挂接错误的问题，比如已抵押注销登记的房屋在数据库中还是抵押状态，一幢房屋已办理完成分割登记，但数据库查询显示的房屋所有权人还是原权利人等。此外，由于技术不完善，很多不动产登记档案还没有实现数字化，从而无法实现资源共享。
4运用不动产登记制度保障稳定发展的策略
4.1健全相关法律法规
从法律依据上对不动产登记开展统一的登记，完善权利人的利益，能更好完成有关事项，明确不动产的类型及标准，让物权登记体系更明确，完善证书的规范性。同时，明确了如果在登记中有错误的赔偿责任。这样可以切实有效的统一规范不动产登记工作，同时最大限度对权利人的权益进行保障。
4.2提升信息化服务能力
随着网络技术的不断普及，信息化平台在各个领域得到推广，在不动产档案管理工作过程中亦是如此。为确保不动产登记档案利用服务的质量，网络技术的应用与革新是必要的。通过对新媒体互联网渠道的利用，能够更快地整合零散的档案信息，并且在处理时能够忽视时间与地点等条件的影响，达成信息资源实时共享与处理，进而满足多样化的档案管理需求。为了真正提升信息服务的效率，要更加重视对于不动产统一登记档案管理系统的开发与创新，建立起更加完善的系统，进而避免出现不动产登记档案分头、分散管理的问题，尽可能地集中信息，并建立起不同的分类分支，以便管理与查找。除此之外，还要不断提升系统的安全性，要完善系统的信息识别机制，避免他人破解信息，进入系统窃取档案信息。
4.3完善激励与保障机制
奖励机制的建立是系统完善的必要一环。为确保权责明确，对每一次档案数据整合和移交的过程与结果，其中涉及的相关人员以及工作流程都要有明确记录，对于认真负责的相关机构与人员，应当给予不同形式的奖励，以此激发其工作热情。此外，必须要体现出不动产登记档案利用服务的效率优势，确保信息管理问题的反馈机制更加完善，对相关人员技术娴熟度与业务处理满意度也要进行合理评价，这都是有利于提升服务质量的重要条件。只有不断完善激励与保障机制，才能得到更加广泛的认可。
结束语：不动产登记是在配合我国房地产市场发展的基础上出现的一项不动产管理策略。不动产登记制度的实施情况会直接影响我国房地产经济，随之也会对市场经济的稳定发展也会产生较大的影响。因此，我们要深入分析其他国家有效的不动产登记制度，总结经验，将其与我国基本国情结合起来，采用长期发展的眼光来进行不动产登记制度建设。并通过对制度的严格实施来规范不动产登记工作的行为，在保护不动产权益人的切身权益的同时，保障房地产交易市场的秩序，维护房地产市场经济以及我国整体市场经济的稳定发展。
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论文作者:周明燕
论文发表刊物:《城镇建设》2019年第07期
论文发表时间:2019/6/28
标签：不动产论文; 档案论文; 物权论文; 权利人论文; 我国论文; 规范性论文; 制度论文; 《城镇建设》2019年第07期论文;