摘要：随着我国经济社会的不断发展，城市化进程不断推进，在此过程中不断涌现出大量的小区，然而物业管理却存在着一些问题，这些问题已经成为社会各界关注的热点问题。本文结合我国物业的特点，在分析我国物业管理模式上存在问题的基础上提出物业管理模式的再造方法，希望能为我国物业管理工作者提供理论参考。
关键词：物业管理模式；物管特点；问题与对策
引言：物业管理模式必须能够适应业主的需求才能更好地调节业主与物业之间的关系，减少不必要的冲突，促进城市小区的和谐发展，而如今我国物业管理存在着一些问题，这些问题可能导致业主与小区物业之间产生一些矛盾，甚至发生不愉快的事件。鉴于此，寻找出物业管理模式中的不足，创新物业管理模式，促进城市小区物业良性发展成为了社会各界关注的问题。
1 我国物业特点
随着我国城市小区数量的增多，物业管理也呈现出新的多样化的特点，具体来讲首先是产权物质复杂（什么是产权物质），在城市小区内由于住宅建筑具有密集性的特点，所以居民在享用居住区域的同时也会拥有公共的区域，不同的区域具有不同的特点，这就导致物业管理工作比较复杂。其次是产权制度复杂，随着社会经济的不断发展城市小区房屋的出售与转让进度不断加快，在小区房屋产权不断转化过程中就会出现较为复杂的情况，从而增加物业管理的难度。最后是产权转换时期的复杂性，一般的在建造好住房以后的出售过程会经过开发商到业主之间的产权转化，在这个时候往往会出现一些矛盾，这些矛盾主要集中在支付物业费、选择物业企业等方面，从而为物业管理工作带来麻烦。
2 物业管理存在的问题
2.1认知错误
我国部分物业管理剥夺了业主的管理权力，常常会出现代替业主做决定的事情，这样就使得业主不能实现预期期望的同时也不能参与到小区物业管理中，进而使得业主与物业之间的关系紧张。同样由于物业管理人员对物业管理职责的认知错误，也会使得他们在服务的过程中缺乏足够科学的认识，导致物业管理工作服务水平低下，进而不能满足物业管理应当担负的责任。
2.2缺乏明确的定位
在我国大部分的物业都有基本的物业管理规定，但是对于一些突发的或集体性事件缺乏细节规定，并不能做到清楚明确的规定业主和物业服务企业需要承担的责任，这样在业主与物业服务企业发生矛盾时，他们会站在自己的立场上，不能客观地描述与考虑事情，从而增加矛盾的不可协调性。
2.3缺乏市场化服务制度
现阶段我国的物业服务市场制度相对来说不完善，物业服务市场制度的不完善主要是由于业主大会制度不完善。这样就会导致业主与物业不能够同时拥有权利并行使权利，进一步限制了物业管理占据市场。
2.4缺少健全的政府职能部门
物业管理的制度没有在政府的引导下建立健全，同时也缺少明确的法律法规。所以当物业与业主出现问题后没有处理的依据，这就导致问题不能有效地解决，增加了物业与业主之间的矛盾，并可能影响到政府的工作。
2.5业主自身问题
在具体的物业管理工作中由于业主来自不同的家庭、拥有不同的社会经历与文化水平等差异，这就会导致部分业主无法认识到自身的权利也不能明确自身的义务，所以会在身边的小事中不自觉地做出违规的事情。比如部分业主不会在意公共环境的保护，出现随地吐痰、乱扔垃圾的现象，这些现象的出现都会增加物业服务的工作量与难度。
3 物业管理模式的再造方法
3.1物业公司不断提升自身服务能力
3.1.1物业公司应该重视对物业服务人员与管理人员相关知识的培训，例如工程施工、公共关系、社会心理、物业经营等。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆通过这样的培训可以使物业工作人员与管理人员增强个人素质与工作的热情，树立起积极向上的工作态度，使得业主能够感受到物业服务人员与管理人员的良好素质，从而有效推动物业与业主之间良好关系的构建。企业在重视内部培训的同时也要重视从社会、学校引进高素质人才，优化企业内部人才配置，提高企业市场的竞争与服务能力。
3.1.2物业公司可通过加大物业服务费用的收缴力度，创新物业服务手段来提升自身物业管理水平，着重改变过去物业管理粗放型的管理方式，降低成本，逐步实现物业管理的智能化，例如在小区设立监控、巡更机等智能化管理设施，增加物业管理工作的科技含量建设，提高物业管理质量，节约物业管理工作中人力与物力资源。
3.2强化政府导向
当前的物业企业发展受到多种因素的影响，企业在提高管理服务水平、树立管理服务理念、保证企业稳定发展等工作上都需要一个漫长的过程，政府应当对物业企业这种新兴的行业给予更多的支持与帮助[1]。政府在制定法律时应当在深入调查研究的基础上，制定合理的有效促进企业发展的法律制度，而不能一味地照搬其他国家的制度而忽视中国的实际国情。在实施法律法规时，政府相关职能部门应当重视在推进法律法规过程中可能出现的不适应、不正确的方面。在现行的市场经济体制下，服务与被服务之间是一种互利互惠的关系因此政府要引导服务者坚持服务理念的同时应当引导被服务者树立正确的被服务理念。
3.3完善物业管理市场
物业管理作为市场经济的一种产物，只有在竞争的环境下才能有效地提高其管理与服务的水平，才能促进物业管理行业的不断发展与提高其活力。因此物业管理企业应当在物业管理服务过程中，加入竞争机制，遵循“赏优罚劣”原则：对能够及时完成物业管理工作的单位和个人进行奖赏；处罚不能完成相关工作的单位和个人[2]。同时相关的职能部门应当做好现场巡查，加大抽查力度使物业管理企业不断建设自身品牌形象，促进物业管理工作的专业化。
3.4提升物业管理模式的科学性
3.4.1要对前期的物业管理期间进行有效明确的规定，做好分界点，等业主入住小区时做好建设单位与物业服务企业的交接工作，同时在前期物业招聘时应当招聘具有良好信誉的物业服务企业[3]。
3.4.2明确建设单位在建设阶段的职能划分，减少开发商遗留的问题。
3.5构建业主大会，引导业主不断提升自身素质
3.5.1构建业主大会是实现业主物业管理主体地位的重要途径。在城市小区内设立业主大会能够在以业主为主体的基础上促使业主履行物业管理职能，有效地维护自身的权益，同时提高全社会的物业管理水平[4]。
3.5.2物业企业在管理服务工作中应当通过积极的宣传，例如广播、电视、新媒体、微信推送、宣传栏等帮助业主了解到行业的信息，让其能够明白自身的权利与义务，在住宅小区内逐渐树立起大家庭的概念，帮助业主养成良好的生活卫生习惯，树立良好的城市小区形象，最终在业主与物业两个方面不断推动城市小区的发展与物业管理的进步。
结语
由于我国物业管理工作起步较晚，因而在物业管理模式中存在着诸多的问题。物业管理企业如果想要更好地生存与发展，就必须能够结合我国物业管理特点，分析我国物业管理模式中存在的问题，并能积极寻找推动物业管理模式发展的有效途径。同时相关的政府部门应当制定出有效的法律法规制度，找出最适合我国物业管理的模式，缓解物业与业主之间的矛盾，让我国居民在居住区内拥有更和谐的居住环境，从而推动社会的整体发展。
参考文献：
[1]张金娟.住宅区物业管理模式的优化与创新[J].城市问题，2013（07）：2-8.
[2]王建廷，葛晨.绿色建筑物业管理模式探索[J].中国房地产，2013（20）：75-80.
[3]李晓玉.“互联网+物业”管理模式研究[J].时代金融，2016（03）：194+196.
[4]陈淑云，彭银.保障性住房物业管理模式重构与优化[J].中国房地产，2015（24）：59-65.
论文作者:李成功
论文发表刊物:《基层建设》2018年第35期
论文发表时间:2019/1/3
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