情事变更、商业风险与利益衡量*——以张革军诉宋旭红房屋买卖合同纠纷案为背景，本文主要内容关键词为：纠纷案论文,情事论文,买卖合同论文,利益论文,背景论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：DF525 文献标识码：A 文章编号：1005-9512(2012)01-0108-09
一、引言
近年来，各种物价出现较为明显地过快增长。其中，城市房价的上涨尤其引人关注。为遏制房价过快增长的局面，国务院出台了一系列政策文件，以提高贷款门槛、限制购房条件甚至停止贷款、暂停售房为核心内容。
2010年1月7日，国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)。2010年4月17日，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)。2011年1月26日，国务院办公厅发出《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)。其中，2010年4月7日的国发[2010]10号文，被称为“新国十条”。此处所谓的“新”，是相对于2006年国务院颁布的《国务院关于保险业改革发展的若干意见》，以及2008年11月为了为抵御国际经济环境对中国的不利影响，国务院出台的扩大内需的十项措施而言的。2006年的《意见》和2008年11月的十项措施，都被简称为“国十条”。与本文讨论有关的是“新国十条”之第3条。此条规定：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
2010年4月30日，北京市发出《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(京政发[2010]13号)。该通知第2条第3段规定：商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。
2011年2月15日，北京市发出《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，其中第1条要求继续巩固限购政策成果。自该通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
这些措施迅速反映到具体的交易中。各地均出现了因为政策变化导致的退房问题，形成诉讼的也有不少。比如，北京市朝阳区人民法院、①北京市崇文区人民法院②以及深圳、③江苏、重庆④等都有所谓“新‘国十条’后第一案”。北京市崇文区人民法院案件的情节与本文讨论内容不甚相关。朝阳区人民法院的案件未见后续报道。深圳、江苏、重庆三案均以调解方式结案，从中无法看出法院对待此类问题的态度。值得关注的是北京市海淀区人民法院审理的张革军诉宋旭红房屋买卖合同纠纷一案。在此案的裁判中，法官认定情事变更成立，支持了张革军要求解除合同的诉讼请求。对于研究者而言，鉴于情事变更的认定主要是个案的认定，这个案件也为研究和检讨情事变更原则提供了机会。本文即以此案为背景，讨论情事变更原则的适用，重点讨论情事变更、商业风险与利益衡量的关系。
二、张革军诉宋旭红房屋买卖合同纠纷案
(一)原被告的诉辩内容
原告张革军诉称，2010年4月12日，其与宋旭红经由北京麦田房地产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定以555万的价款从宋旭红处购买北京市海淀区蓝靛厂翠叠园2号楼2单元5C房屋。其于合同签订当日向宋旭红支付了购房定金15万元，并约定双方应积极配合银行，于2010年5月30日前向银行办理贷款申请手续，同时签署网签备案合同，原告拟贷款金额为200万元，原告承担相应的贷款费用。但合同签订后，2010年4月30日北京市人民政府颁布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。该通知明确要求，商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款。原告不符合通知中的贷款条件。这种不可预知的政策变动，导致原告无法按照预期办理房屋贷款手续，故原告起诉要求解除双方于2010年4月12日签订的存量房屋买卖合同。
被告宋旭红辩称，张革军提出要求解除该合同的理由不成立，是故意违约的借口。理由如下：其一，根据存量房屋买卖合同第8条和第10条约定，双方已对政府政策调整的因素做了由张革军承担的约定。其二，合同第4条(三)B第4项约定，即使贷款未获批准或买受人没有选择再次申请贷款，买受人也应补足购房首付款。买受人对申请贷款不作为可以视为买受人没有选择申请贷款。其三，金钱债务不发生“履行不能”。存量房屋买卖合同中买受人是应履行而未履行支付金钱的义务，不存在因政策变化“履行不能”的问题，故不同意张革军的诉讼请求，要求继续履行合同。
(二)法院查明的案件事实
北京市海淀区人民法院经审理查明，存量房屋买卖合同第四条B商业贷款付款交易流程1约定：买卖双方应于2010年5月30日前(含当日)向银行办理贷款申请手续，同时签署网签备案合同，买受人拟贷款金额为人民币2000000元。流程4约定：若贷款未获批准或批准贷款数额不足申请额，出卖人允许买受人可选择再一次向其他银行申请贷款，出卖人应积极配合。若批准的贷款数额仍不足申请额或买受人没有选择再次申请贷款，则买受人应在办理缴税过户手续前(含当日)补足购房首付款。
(三)法院的见解
北京市海淀区人民法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。该案中，张革军与宋旭红签订的存量房屋买卖合同是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。关于张革军因政策变化未能办理贷款是否在存量房屋买卖合同中已有约定一节，结合存量房屋买卖合同的其他条款及房屋买卖行业惯例，第四条B商业贷款付款交易流程4中关于银行贷款未获批准的约定，应指因买受人一方自身原因所导致的银行贷款未获批准，而非指任何原因所导致的银行贷款未获批准，故本院对宋旭红关于张革军因房贷政策变化未能贷款已在存量房屋买卖合同中有所约定之辩称不予采信。根据中国人民银行及中国银行业监督管理委员会相关规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。据此，张革军家庭住房数量已达两套，其关于诉争房屋的买卖，为个人第三套房屋，属于《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部门城市房价过快上涨的通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是张革军在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，要求继续履行合同对其明显不公平。现张革军请求法院解除合同，于法有据，法院对其关于解除存量房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故张革军要求宋旭红返还其交付的定金15万元，具有事实和法律依据，法院予以支持。⑤
(四)小结
本案中反映出来的问题是：因为政策变化导致购房人无法获得银行贷款来履行付款义务，是否构成情事变更从而可以变更或者解除合同；在该合同具体条款的约束下，政策变化究竟属于情事变更还是正常的商业风险；情事变更与商业风险究竟如何区别判断等。
三、中国法上的情事变更
(一)情事变更的界定
情事变更，也称为情势变更，⑥一般认为，情事变更是指合同有效成立后，因当事人不可预见、不可归责于当事人的事情发生，导致合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚信原则、显失公平时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。⑦
(二)关于情事变更规定的演变
关于情事变更，学界普遍持肯定的见解。但是，情事变更原则在我国法上的规定，却是反反复复。
情事变更在中国法上出现，始于1981年9月30日签署、1986年12月11日中国政府正式核准的《联合国国际货物销售合同公约》。该公约于1988年1月1日生效。一般认为，其第79条第1项规定的就是情事变更原则。我国《合同法》草案征求意见稿中曾规定有情事变更原则，只是《合同法》正式出台时对此没有保留。但我国对此也并未禁止。
(三)司法实务中的见解
相比立法中的不确定，司法实务界对情事变更原则的态度要积极得多，情事变更原则在司法实务界一直被适用着。
1.最高人民法院的态度
1992年3月6日最高人民法院关于武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同购销煤气表散件合同纠纷一案适用法律问题的函(法函[1992]27号)中认为，就本案购销煤气表散件合同而言，在合同履行过程中，由于发生了当事人无法预见和防止的情事变更，即生产煤气表散件的主要原材料铝锭的价格，由签订合同时国家定价为每吨4400元至4600元，上调到每吨16000元，铝外壳的售价也相应由每套23.085元上调到41元，如要求重庆检测仪表厂仍按原合同约定的价格供给煤气表散件，显失公平，对于对方由此而产生的纠纷，可依照《中华人民共和国经济合同法》第27条第1款第4项之规定，根据本案实际情况，酌情予以公平合理地解决。一般认为，这是我国最高人民法院第一次对情事变更的承认。
2005年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的第16条规定，因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理。本条规定应当是借鉴了情事变更原则。⑧
2009年5月13日施行的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称合同法解释二)第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
2009年4月27日，最高人民法院发出《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》，要求对于合同法解释二第26条，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。
2009年7月7日，最高人民法院发出《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》。该意见第一部分就提出，慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系。该意见认为，人民法院在适用情势变更原则时，应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程。在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。
2.法院的判决
除本文重点讨论的张革军诉宋旭红案之外，在各级法院的判决中，经常可以看到情事变更原则的身影。比如，在王永峰与任小军等租赁合同纠纷上诉案中，延安市中级人民法院曾应用到情事变更的再交涉义务。⑨
在南京久测仪器技术有限公司诉中企动力科技股份有限公司等服务合同案中，法官作出不构成情事变更的判断。原告南京久测仪器技术有限公司诉称：2004年2月9日，我公司与中企动力科技股份有限公司、北京中企网动力数码科技有限公司签订了一份《中国企业网》网站服务订单，双方约定由两被告为我公司注册通用网站：水准仪——对应网址：www.10ngsurvey.com，注册期3年，我公司一次性支付3年的服务费1500元整。订单签订后，我公司即支付了服务费1500元，但上述两单位并没有依约履行注册通用网址的义务，经我公司多次交涉至今仍未解决。上述两单位行为已构成违约，请求判令中企动力公司及中企网公司继续履行合同。被告中企动力公司、中企网公司辩称：我方认为本案的合同无法继续履行。第一，由于政策和行业管理的现实，中国互联网络信息中心在2004年3月22日前将“水准仪”一词作为限制登记词，之后又变为普通登记词，现虽可以注册但注册费用已变更为每年5000元，故我方只能按照此标准向久测公司收费。第二，根据《合同法》第110条的规定，我方认为本案履行费用过高，不适宜继续履行。故我方请求法院驳回久测公司的诉讼请求。
北京市海淀区人民法院经公开审理查明：2004年2月9日，久测公司与中企动力公司、中企网公司共同签订“中国企业网”网站服务订单。2004年2月11日，中企动力公司向中国互联网络信息中心申报通用网址注册时，被该中心以水准仪名称限制注册为由退单。2004年3月22日，中国互联网络信息中心改变销售政策，通知在3月22日以后所有续费的通用网址按照该通用网址具体类型对应价格续费，其中普通通用词网址注册收费为每年每个5000元。诉讼中，中企动力公司、中企网公司称久测公司要求注册的水准仪一词属通用词网址，其每年的注册收费为5000元。
北京市海淀区人民法院认为：二被告作为专业的注册服务机构在订立合同时应当预见到合同订立后注册价格调整变化的可能性，但其在订立合同时却未对此风险予以防范，且二被告在知晓久测公司申请注册的网址被限制注册后至注册费用调高前的期间内，也未积极采取相应补救措施避免损失的扩大，故二被告对合同未能正常履行负有过错，其未按合同约定履行合同义务的行为系违约行为，其提出的上述抗辩理由不能作为其未履行合同义务的法定免责事由，法院对此不予支持。⑩
据主审法官解释，在处理本案纠纷时，有三种意见：第一种意见认为，注册价格上涨，非双方当事人所能预见，也非出于二被告的原因，如继续履行，履行价格明显过高，对二被告显失公平，应适用情事变更原则，允许二被告变更或解除合同；第二种意见认为，当原告申请的网址被限制注册后，当事人的合同目的已无法实现，应视为服务合同事实上已终止履行，本案不存在情事变更问题，原告不能再要求继续履行，只能主张合同解除后的法律后果；第三种意见认为，二被告应当能够预见到注册费涨价风险，且在合同履行当中能够采取防止措施的情况下，而未积极补救，表明其愿意承担风险，不应适用情事变更原则。本案的情事变更情况并非当事人不能预见和防范，法官最终采用了第三种意见，判决二被告应当承担相应的法律责任。(11)
四、情事变更、商业风险与利益衡量
与情事变更关系最密切的概念是商业风险。二者之所以关系密切，是因为二者的内涵相似，不容易分辨。二者都属于未来不可预测的风险，但商业风险被认为是正常的，应当承受的；情事变更之情事，则被认为是异常的，因此是不应当承受的。由此。将某一具体情况认定为情事变更或者认定为商业风险，会产生截然不同的法律后果：认定为商业风险，则属于当事人应当承受的正常风险，合同仍然能够因应此种风险，合同效力应当严守；认定为情事变更，则属于当事人不应当承受的异常风险，合同无法因应此种风险，合同应当被变更或者解除。
关于情事变更与商业风险的区分，学者已经有不少讨论。其一，商业风险属于商业活动的固有风险，作为合同成立基础的客观情况的变化没有达到异常的程度；情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。其二，对商业风险，法律推定当事人有所预见，能预见；对情事变更，当事人未预见，也不能预见。(12)其三，商业风险是能够由当事人自行承担的，通常当事人在缔约时也已经将此种商业风险合理地计算在内并形成相应的合同价格，由一方当事人自行承担并不会发生不公平的后果；情事变更所要处理的问题，则是由于当事人缔约时不可预见的情事变更，仍坚持契约必须严守，在结果上对一方当事人显失公平，另一方当事人可能不恰当地获取超常利益，有悖于诚信原则。(13)
最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》之3中提出，人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。
情事变更和商业风险需要在个案中识别的观点，值得赞同。笔者认为，在个案中识别情事变更与商业风险，有以下几点需要注意。
1.某种情事认定为商业风险为原则，认定为情事变更为例外
合同责任成立的正当性在于当事人事先的允诺。换言之，法律假设当事人在缔约当时，已经对合同正常履行的后果以及合同无法正常履行的后果有所计算和考虑。这个世界唯一不变的就是变化。合同所依赖的情事总会发生变化。因此，有变化是正常的。换言之，合同应当履行是正常的，对合同加以变更或者解除是异常的。对合同变更或者解除必须有充分的理由以及对理由的充分论证。(14)
2.不存在一般意义上的情事变更或者商业风险，商业风险或者情事变更的判断是个案的判断。
合同法解释二第26条规定，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》之3中也要求法官在判断是否构成情事变更时，需要结合具体案件，就个案做出判断。因此，尽管情事变更和商业风险从一般意义上可以有区分，但是不存在一般意义上的情事变更或者商业风险。同时，要分析某个具体情事，必须将其置于具体合同条款下来判断。不同的人在不同的交易中对风险的感知和识别是存在差异的。
某项情事尽管非常异常，但如果当事人在订约当时已经在合同中做出了安排，在该合同条款的约束下则不应当将其认定为情事变更；相反，某项情事非常异常，当事人在订约当时也没有在合同中做出安排，在该合同条款的约束下则可能认定构成情事变更。这意味着，同样情事，可能是情事变更、可能是商业风险。
巴菲特在1999年7月的一次演讲中讲过一个故事。有一个石油勘探商，死后到了天堂。上帝说，“我核对过你的情况，你符合所有的条件，不过有一个问题。”他说，“我们这里有严格的居住区法律规定，我们让所有石油勘探商住在那一片。你也看到了，已经完全满了，没地儿给你了。”这位石油勘探商说，“你不介意我说句话吧？”上帝说，“不介意。”于是，石油勘探商把手拢在嘴边，大声叫道：“地狱里有石油！”结果可想而知，所有的石油勘探商都开始往下冲。上帝说，“这真是一个妙招，那么，你进去吧，就跟在家里一样，随意些。这片地都归你了。”这位石油勘探商停了一会儿，然后说，“不，我想我还是跟他们一起吧，毕竟，空穴不来风啊”。(15)巴菲特以此来提醒人们慎重对待互联网股票，而当时正是互联网股票时代。这个故事也说明，对待某种情事，有些人是石油勘探商，有些人则是巴菲特。对前者可能构成情事变更；对后者则不是。
3.分析工具
利益衡量是区分情事变更和商业风险的分析工具。此中的利益，包含原告的利益、被告的利益，也包括交易秩序的利益。
合同关系的当事人，存在着双赢的可能。由于合同自由的保障，正常情况下合同正常得到履行，双方就可能双赢。但是，一旦合同订立的基础发生变化，足以影响整个合同的履行时，当事人之间的利益就可能会需要调整。此时，如果不能达成新的协议，双方的利益就可能冲突，不再能够双赢。一方往往会获得超常的利益，另一方往往会遭受超常的损失。
就交易秩序而言，情事变更不构成，是为了维护交易秩序和诚实信用；情事变更构成，同样是为了维护交易秩序和诚实信用。因此，在判断究竟属于情事变更还是商业风险时，需要看如何才能够更好地实现此一目标。
4.最终判断是公正和善良
利益衡量的结果，不仅要看交易秩序是否得到维护，同时，情事变更构成的基础是诚信原则，因此，还要看哪种情况下在当事人之间实现了公平和善良。古罗马法学家乌尔比安说，法律是公正和善良的艺术。法律因公正与善良而取得正当性。
因此，法官得出结论后，还需要进一步衡量结论是否在当事人之间实现了公正，是否是善良的。商业风险是能够由当事人自行承担的，或者说由一方当事人自行承担并不会发生不公平的后果，此时合同就需要严格遵守和履行；相反，如果仍然坚持契约必须严守，则会在结果上对一方当事人显失公平，另一方当事人可能不恰当地获取超常利益，有悖于诚信原则，此时就构成情事变更，存在着对当事人利益进行重新调整的需要。
五、张革军诉宋旭红房屋买卖合同纠纷案中商业风险与利益衡量：代结论
在张革军诉宋旭红案中，关于贷款一节，存量房屋买卖合同4条(三)B“商业贷款付款交易流程”1约定:“买卖双方应于2010年5月30日前(含当日)向银行办理贷款申请手续，同时签署网签备案合同，买受人拟贷款金额为人民币2000000元。”其4约定：“若贷款未获批准或批准贷款数额不足申请额，出卖人允许买受人可选择再一次向其他银行申请贷款，出卖人应积极配合。若批准的贷款数额仍不足申请额或买受人没有选择再次申请贷款，则买受人应在办理缴税过户手续前/当日补足购房首付款。”笔者认为，本案中因为北京市的政策导致无法获得第三套房屋贷款的情况不构成情事变更。
第一，双方的合同对于如何贷款尤其是如果无法获得贷款的后果已经有所预见和安排。根据4条(三)B第4项的约定，如果买受人贷款未获批注或者贷款数额不足，出卖人仍要允许以及积极配合买受人再次向其他银行申请贷款；如果仍不足申请数额或者买受人没有再次申请贷款的话，买受人应在办理缴税过户手续前(含当日)补足购房款。可见，双方已经对买受人贷款数额不足或者无法获得贷款的情况有所预见和安排。
第二，尤其是，即使无法贷款，买受人即原告是有能力还清首付的。对于整个合同的履行来说，买受人用自己的钱或者从其他渠道筹集的钱还清首付和用贷款还清首付没有什么区别。当然，原告如果能够有贷款的话，他可以用自己的钱进行别的投资。问题是，合同如果能够履行的话，被告得到的钱也可以用来投资。此时，为何要厚原告而薄被告呢？
第三，构成情事变更的情况会出现如下结果：如果原合同仍严格遵守的话，原告一般会有超常的损失，被告可能会获得超常的收益。在本案中，由于合同已经约定，在没有获得贷款或者贷款数额不足申请额的情况下，买受人应当补足购房首付款。从合同约定所见，原告是有能力付首付款的。需要注意的是，原告购买的是第三套住房，可见，合同如果继续履行，原告也应当不会有超常的损失。尤其是，被告仅仅是得到了她根据合同应当得到的利益，而不会有超常的收益。
第四，法院认为，第四条B商业贷款付款交易流程4中关于银行贷款未获批准的约定，应指因买受人一方自身原因所导致的银行贷款未获批准，而非指任何原因所导致的银行贷款未获批准。笔者认为，能否获得银行贷款，在缔约当时当事人是不清楚的。获得银行贷款本身是一种不确定的事情，不能获得银行贷款的原因很多，包括买受人自身的原因，也包括政策变化，当然还包括其他很多情况。买受人既然敢承诺“办理缴税过户手续前(含当日)补足购房首付款”，则应当承担此种承诺的风险，不应当将此种风险转嫁他人。
第五，鉴于“认定为商业风险为原则，认定为情事变更为例外”的基本判断原则，本案似乎不应当认定为情事变更。
应当看到，活力和秩序是一对永恒的矛盾。随着世界经济的一体化和经济活跃程度增加，中国经济社会中出现各种波动及调整将可能会变成常态。人类对自己所创造的经济社会制度和规则，似乎越来越失去控制的自信。作为对这种形势的因应，法律必须提供新的制度资源。原来关于情事变更在和平时期的适用仅是个案的结论，(16)看来需要修正。情事变更原则在中国法上的反复，正源于此。值得注意的是，越是如此，越应当慎重处理。妥当处理情事变更与商业风险的关系，不仅关系到个案当事人的利害，更关系到整个社会经济秩序的维护。情事变更与商业风险的区别，必须基于具体合同条款的约束下加以判断，以利益衡量为工具，以公正和善良为最终的标准。
*北京大学法学院的景娜同学为本文搜集资料提供了帮助，特此致谢。
注释：
①《新国十条第一案开审，买家以第三套房贷款停止解除合同》，http://blog.chinacourt.org/wp-profilel.php?p=192028&author=18464，2011年2月26日访问。
②《国十条实施后第一案，买房人要求双倍返定金》，http://www.51value.com/public/news_detail_new.aspx?id=00000000000002Uks7，2011年2月26日访问。
③《新“国十条”下贷款不成第一案》，http://www.sunlawyers.com/hzl/lvshi605.html，2011年2月26日访问。
④《成功调解本区“楼市新政”第一案》，http://www.cqyzfy.gov.cn/view.php?id=10302505201038250520104225052010532505201065250520，2011年2月26日访问。
⑤参见北京市海淀区人民法院(2010)海民初字第16419号民事判决书。
⑥参见最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》。
⑦参见崔建远主编：《合同法(第四版)》，法律出版社2007年版，第123页；韩世远：《合同法学》，高等教育出版社2010年版，第189页；韩世远：《情事变更原则研究》，《中外法学》2000年第4期。
⑧(12)参见崔建远主编：《合同法(第四版)》，法律出版社2007年版，第124页，第126页。
⑨参见陕西省延安市中级人民法院(2010)延中民终字第00557号民事判决书。
⑩参见北京市海淀区人民法院(2005)海民初字第9493号民事判决书。
(11)http://vip.chinalawinfo.com/newlaw2002/slc/slc.asp?db=fnl&gid=117535764，2011年2月26日访问。
(13)参见韩世远：《合同法学》，高等教育出版社2010年版，第191页。
(14)王轶：《民法价值判断问题的实体性论证规则》，《中国社会科学》2004年第6期。
(15)艾里斯·施罗德：《滚雪球——巴菲特和他的财富人生(上)》，覃扬眉等译，中信出版股份有限公司2009年版，第16-17页。
(16)参见王胜明：《从合同法的草案到审议通过》，载《〈中华人民共和国合同法〉及其重要草稿介绍》，法律出版社2000年版，第228-229页。
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