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摘要:现今,房地产行业已经占据了国民经济的重要地位。在房地产开发过程中实施规划设计管理,能够有效避免建设过程中出现失误,确保建设工作的有序开展。
关键词:房地产开发项目;规划设计;管理措施
引言
房地产开发项目规划设计直接关系到整个房地产开发项目的成败,在设计管理过程中,如果有疏忽和问题出现,都将很大程度上降低整个建设项目的进度,增大建筑项目成本,甚至出现严重的产品质量方面问题。当有这些方面问题出现后,开发商往往会将责任推向设计公司,认为设计单位占有主要责任。房地产开发项目设计工作混乱的原因本质上与开发商自身管理有关,只有少部分为开发商自己项目管理团队成员,更多的工作由承包以及采购等形式炸开,设计工作贯穿在整个房地产开发项目全过程,做好对设计公司采购的控制,严格管理和规划设计公司各项设计工作,都能够使房地产开发项目的顺利进行得到保证,本文就此展开了研究分析。
1房地产开发项目规划设计管理的指导意义与重要价值
说到设计管理,传统的理解就是根据地块的规划要点和营销的项目定位报告,来给设计单位下达委托或进行设计招标,确定设计单位后,要求设计单位按照合同要求,进行方案设计、扩初设计直至完成施工图设计,施工图设计完成了,设计管理工作就剩后期的设计变更管理服务了,但我们知道项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,而非某一个极端,因为其中任何一项都意味着代价,只有三者平衡才能获得最小的代价付出。这就意味着房地产开发项目的设计管理工作,必须贯穿始终,它对一个项目的成败具有重要的价值和特殊的意义。
设计管理部门通过对国家规范、政策以及当地政府政策的全面掌控,把控好技术管理关的同时,加强对设计合同的管理,降低项目实际支出成本,从规划、配套、建筑设计、环境设计和相关政策上,为公司争取利益最大化。下面我们就根据房地产开发的每一个阶段来探究一下设计管理的内容以及相应的管理措施。
2房地产开发中规划设计管理现状
2.1房地产开发企业缺乏完善的设计管理管控制度
在房地产开发过程中,前期阶段(包括设计阶段)往往被开发企业称为价值创造阶段,有效的设计管理制度和合理的流程是顺利完成项目设计工作从而使整个项目工程能够顺利实施的重要保障,是企业经济效益和社会效益得以实现的重要依据。在项目开发过程中,一些开发企业管理者对成本管理很重视同时也有明确的管理制度,为此建立了诸如工程变更管理制度、材料设备采购、财务管理制度等成本控制方面的管理制度,在设计对成本的影响方面也有认识,但对设计管控环节和管理手段较为缺乏,除了限价设计、设计变更管理外,往往缺乏系统科学有效的管理控制制度,导致在各个环节中容易出现随意性和盲目性,从而导致过多的错误和缺陷,从而不能实现项目开发的高效性。
2.2开发企业设计管理人员管理能力不足
对设计单位的管理一般归口于开发企业的开发管理部门或技术部门,开发企业的设计管理和设计单位的设计管理工作侧重点是有所区别的。开发企业设计管理人员要参与市场产品定位、成本测算、内外部资源整合协调,强调的是设计质量、进度、成本控制的平衡能力,较设计单位设计员更侧重管理能力。目前许多开发企业的设计管理人员多是从设计院招聘的技术人员,有专业水平,但没有从事过管理工作,不能明确认识定位产品的特点以及卖点,没有清晰掌握设计管理中的重点环节,缺乏较强的督促协调能力,也就是不知道“管什么”和“怎么管”,造成管理错位缺位。
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3房地产开发项目规划设计管理措施
3.1方案设计阶段
方案阶段随着设计工作的展开,设计管理开始成为主角,目的就是要求项目设计人员结合成本控制人员按技术经济分析方法和价值工程原理以及美观度、合理性角度来选择最佳设计方案。通过设计任务书从设计、工程,销售等多角度把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。从形成基本方案,一直到确定最终方案是一个反复多轮次的方案设计过程,作为设计管理人员,都应认真深入地剖析项目中各个价值体系,如:在建筑空间分布设计、建筑造型分析、建筑环境景观系统、建筑设备的设置、以及建筑户型的平面及立体风格等,都要与设计院进行详细沟通,并与政府有关部门保持联系,促使方案设计健康发展。设计管理组织者还必须具备一定的风险意识,及时分析项目风险,采取一些规避措施,防患于未然,设计管理部门在这个阶段应加强与其他部门的沟通与协调,明确项目定位和发展模式,提高产品开发能力,加强对设计师的管理。
3.2初步设计阶段
本阶段控制内容主要为设计任务书、限额设计、建筑、景观、室内、定板定样、综合管线、概算等;设计任务书主要是应对外墙形式、屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电、配水指标以及与“荷载”相关的其他指标进行确认。具体原则是:“技术先进,安全适用,经济合理,确保质量”。这个阶段在建筑设计总体、指标等都已明确的前提下,就要和设计合作单位做好相关沟通和交流工作,引导设计院进行多方案比较并采用最优化、最合理的结构方案来降低工程的结构成本;以及对于强弱电(包括变配电系统、照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统等)确定具体电气设计技术经济指标。
在本阶段设计管理部门要配合项目发展部、设计顾问完成主材的材料调研、材料清单编制及主要材料初步定样。在初步设计阶段进行建筑材料研究是为了深化方案设计、把控方案效果尽可能真实反映到最终的建成效果,指导下一步的施工图设计并保证施工建造的工程质量,提高工作效率,减少后期的变更修改量,将建设成本控制在预算范围内。
3.3施工图设计阶段
本阶段最重要的任务就是要完成该项目可供报建及施工的图纸。房地产开发企业一般都会聘请专业设计顾问进行设计优化,各专业工程师精通目前设计单位采用的施工图软件,具有建筑工程设计优化资质和能力,能有效的帮助开发企业进行设计投资控制。
设计管理部门要对图纸进行严格管理,结合公司的相关规定,采取奖励方案,对设计图纸进行质量定量评估,并在施工过程中,根据工程进度,对设计图纸进行分期评审。这个阶段在各专业图纸均已成熟,通过审图并准备实施的情况下,就需要完成建筑材料最终研究成果,按照结构材料、外立面材料、室内材料、公共灯具、设备材料、室外景观材料分为六个大项,分别对其中每种材料进行具体的技术项目研究和说明。同时成本部门应尽快提供预算并结合整体成本控制提醒设计管理人员超成本注意事项。
结语
房地产在我国国民经济发展中占有十分重要地位,能够很大程度上推动我国社会经济的发展进步,同时促进其他行业的发展。房地产开发项目规划设计管理能够一定程度上控制项目风险,影响工程项目造价,保证工程质量,必须要给予足够的重视。尤其是房地产开发项目建设中的设计管理,如果没有取得理想的效果,将会产生较为严重的社会影响,增大工程项目建设成本,延误工程项目建设工期,严重影响到房地产行业的持续稳定发展。因此,必须要高度重视房地产开发项目规划设计,选择科学合理的管理措施十分必要。
参考文献:
[1]方晓.房地产开发各阶段设计管理措施的若干研究[J].建材与装饰,2017(9).
[2]唐艳丽.提高房地产项目施工管理水平的若干问题建议[J].城市建设理论研究:电子版,2014(17).
[3]李忠.房地产开发管理中若干难点及措施研究[J].房地产导刊,2014(7).
论文作者:张丽
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第33期
论文发表时间:2019/2/25
标签:开发项目论文; 阶段论文; 设计管理论文; 项目论文; 房地产论文; 单位论文; 材料论文; 《建筑模拟》2018年第33期论文;