白勋
上海尢安建筑设计股份有限公司 上海市 200439
摘要：文章分析了长租公寓行业发展的现状，指出了需求，巨大、政策扶持、资本进入等是行业迅速发展的主要原因；文章还分析了长租公寓行业存在的问题，主要有盈利模式问题、融资问题、品牌问题以及人才培养问题四个方面，并就存在的问题提出了相关对策建议。
关键词：长租公寓；营利模式；培养；互联网+
1 引言
长租公寓是指公寓运营企业将从存量房市场收集来的房源进行改造和装修升级，并通过提供多样化公共空间配置和标准化物业服务，吸引市场人群入住的出租型公寓。目前，随着国内居民收入水平的不断提高，城市流动人口中，包括年青一代在内的城市中高收入阶层，对住房租住的品质要求已经越来越高；房地产业经过将近20年的市场化快速发展，一些主要城市已经出现了从增量开发为主向存量房交易和资产管理逐渐过渡的态势。文章主要就国内长租公寓行业发展的现状、存在的问题进行了分析，并提出了相关对策建议。
2长租公寓背景概述
（一）我国长租公寓市场概况
随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3 亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。
（二）租赁业务分析及研究方向
在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。
3长租公寓市场分析
未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020 年在国仍有2 亿以上的流动人口，使得整个品牌房屋租赁市场进入一个新的加速阶段。公开资料显示，中国房屋租赁市场规模在2016 年已超过万亿元。按目前的市场空间估算，整个房地产服务市场空间在5.3 万亿左右。
4 实际案例
4.1 项目概况
（一）、项目名称：淞南镇N12-0102单元03-01地块建筑规划设计方案
（二）、建设地点：位于上海市宝山区淞南镇，北临瑞吉路，西临丁巷宅路（如图1）靠国帆路，东临淞行路
4.3建筑设计
（一）总平面：本方案以7栋长方形平面的租赁式住宅与一栋高端商务办公楼为主要体量，在地块四周围合成内院，并利用地块西北部的抬高地坪形成中央景观广场，使其动静结合，各得其所。地标建筑：根据控制性规划的要求，我们将120米的超高层租赁式住宅布置于地块北部，东北角道路转角形成开放的城市广场，超高层租赁式住宅设计为点状塔楼，与其余点式高层形成围合的空间结构。广场空间：在园区的中心，叠水景观布置于中心位置。同时与两个主要的出入口形成对景。亭台楼阁，叠水景观，雕塑小品，营造出静谧而优雅的氛围，烘托着小区高雅端庄的形象.慢行系统：整个小区的内部结合广场水景形成高雅迷人的步行景观，使各座住宅楼均能有效联系。
（二）平面设计：租赁式住宅楼皆采用长方形塔楼，底层为公共大厅和休憩场所，并配以公共服务设施、配套商业等辅助用房功能。其中超高层住宅楼出入口正对中央广场，突出此该楼作为本地块地标建筑的重要性。
（三）立面设计：建筑立面采用高贵的欧式风格，在立面处理上也以稳重，大气为主要设计原则，但同时，建筑的标志性也是更加重要的要求，所以立面采用竖向条窗系统为主题，建筑上部按比例逐步向内收缩，建筑四周及顶部收口皆加以装饰线脚与装饰条，使建筑庄重中透出积极向上的时代特性。整个建筑形成围合式的布局，从而形成宽广的4000平方米的中央广场。与此同时，沿街的城市广场也有着它自己的特性，巧妙地利用各种尺度的公共空间作为活动的引线，并可灵活地作其他节日活动，使公共空间成为周边市民生活的一部份，无形中提高了人流。整体建筑以有效性作为主要诉求，使建筑群稳重，大气，内敛，在相对纷杂的城市环境中突显出来。以高档大气的高层形体凸现地段标志的冲击力，四角线条的造型组合提升了整体的建筑形象的差异化竞争力，也丰富了城市形象。
5 长租公寓存在的主要问题
5.1 模式单一，新的盈利点难以突破
目前，长租公寓的主要收入来源还是比较单一，主要是每间公寓的租金收入，本质上与传统的二房东赚取房租差价没有多大区别。
5.2 企业处于培育期，品牌溢价有限
由于长租公寓行业近几年才得到快速发展，租客对某个公寓企业的品牌需要一个不断认知和熟悉的过程。目前租客选择某公寓企业的出租房源，更多看重的是租金水平、房间内部装修程度、地段、交通便捷程度以及能够提供的租后服务等。
5.3 人才匮乏
长租公寓行业属于新兴的产业，公寓企业主要管理人员一般来自于房地产中介企业、房地产开发企业、酒店管理企业和互联网公司等等，他们对于长租公寓行业也处于逐步认识和摸索阶段。长租公寓行业对运营、营销等岗位需要大量的高级专门人才，不过目前还没有教育机构或大学开设相关专业进行人才培养。
6 长租公寓行业发展相关对策建议
6.1 加强成本控制，提高投入产出比
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对于同一地段、面积相等、装修档次相仿的长租公寓而言，出租房间的租金水平按照市场定价，因此租金收入基本不会有很大的差异。因此，为了提高盈利水平，应主要通过控制成本入手，一般可以通过以下几个方面实现， ①寻找低成本资金，到期期限能够与长租公寓投资回收期相匹配；②合理设计收房租约，降低收房成本；③通过扩大房间数量，实现规模经济，降低单套房间的运营管理成本；④改造装修阶段能够做到标准化，控制工程成本和缩短施工周期等；⑤提高出房效率，降低空置率。
6.2 加强品牌建设，形成品牌溢价
目前公寓企业主要通过一些社交网络、微信公众号、新闻报道等方式提高公众对企业品牌的认知度，总体受众人数有限，无法快速、有效形成从“品牌宣传-C 端认知- 形成品牌溢价与服务溢价”。长租公寓行业目前只是作为住房租赁市场中的一个小众市场，品牌的建立一方面需要公寓企业运用各种途径和手段加大品牌宣传，也需要通过公寓企业提供真正符合租客需求的创新产品和精致服务提升品牌的口碑效应。
6.3 培养公寓行业人才
长租公寓行业产业链前端涉及到选址与拿房、装修设计改造等环节，与房地产行业相关度大，后端涉及到运营管理，其中包括后台IT 系统的设计、运行与维护，以及租后服务的提供，又与计算机信息技术及酒店管理等相关专业联系紧密。目前，在国内还没有专门培养公寓经营管理人才的专业的情况下，建议公寓企业可以与高等院校房地产类或酒店类等专业开展校企合作，在相关课程设计、课程教材编写、企业人员授课以及实习基地建设等方面开展合作，解决目前行业人才不足的问题。
7 结语
近几年，国内长租公寓的发展比较迅速，虽然，长租公寓行业目前在整个住房租赁市场中的占比还非常的小，行业发展初期也存在着不少问题。但是，长租公寓行业所带来的住宿产品创新、理念创新、服务创新等将成为推动我国住房租赁市场发展的重要力量。
参考文献
［1］杨晓敏．建筑工程长租公寓产品研发与项目实践措施进行探讨［J］．中华民居（下旬刊），2014，07
[2]陈宝智. 建筑工程长租公寓产品研发与项目实践措施进行探讨[D].北京：北京科技大学，2008 .
论文作者:白勋
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第7期
论文发表时间:2018/7/18
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