提高物业管理合同的管理质量，本文主要内容关键词为：物业管理论文,合同论文,质量论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在市场经济条件下，竞争越来越激烈，占领市场是每个企业的目标，每个企业履约能力的强弱，就反映该企业社会信誉的好坏。知名度越高，占领市场的能力就大，经济效益就越好；反之，履约能力差，就会被挤出市场，无立足之地。越来越多的企业已经意识到这一点。那么，不断提高物业管理合同（协议）的管理质量，对于物业管理经营服务中确立行为的合法性、有效性，约束合同双方全面履行合约，保护业主和物业管理企业的合法权益，政府加强宏观管理，培育和规范物业管理市场都具有不可忽视、极其重要的现实意义。物业管理合同质量主要指两方面：一是合同签约质量；二是合同的履约质量。合同签约质量和履约质量存在的问题引发了系列纠纷。前年底，北京市某花园小区内一住户（女导游）在家中遇害，其子（8岁）状告小区物业管理单位，要求索赔各种损失169.8万元一案，引起了社会各界的广泛关注。分析和思考这些现状，制定规范政策，提高物业管理企业服务合同（协议）质量，已刻不容缓。
一、全面履行合同，控制对方索赔，增强自我保护意识
全面履约是指当事人双方应按合同规定，全面地完成自己的合同义务。合同一经订立，就具有法律效力，并受到法律的保护和制约，任何一方均不得随意变更和解除，合同双方必须全面履约。实际上，履约的过程就是减少或控制对方索赔的过程。根据《民法通则》第121条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。物业管理企业在业主入住时，必须签订物业管理服务合同。合同既是管理企业实施管理的合法依据，也是业主因为管理单位不全面履行合同，有权提出索赔的依据。这里就涉及到物业管理服务合同的签约质量和履约质量的问题。
第一，签约质量问题。目前，各地房地产开发商为促销，对商品房售后管理有所重视，通过各种新闻媒介推销商品房，并承诺非盈利性物业管理或全方位物业管理，这些广告词对消费者有一定的吸引力。但在订立商品房购销合同时，双方应该慎重地就物业管理有关问题进行具体约定。卖方对物业管理的承诺要用文字表述清楚，包括指定的物业管理机构名称、管理费交纳办法和依据、公约、双方权力、义务等等。其中特别应表述清楚的是治安保卫问题，因为人身财产的安全是业主对商品房的首选条件。如何确定双方的权利、义务，根据住宅区档次的高低，大环境的好坏，提供防范的措施和手段来确定收费标准，管理服务限度，条款力求具体、明确。如果合同条款太抽象、简单，缺乏操作性，这样的合同，当一方权利受到损害时，索赔就必然产生。同时，买方也应该认真了解、分析物业管理服务合同内容，承诺的条件是否能实现，一旦签字（盖章）予以认可，就必须遵守，违反同样会受到处罚。
第二，履约质量问题。这是指应该按照物业管理服务合同约定的时间、地点完成各项工作，并符合约定标准和条件，达不到这些要求，对方就可以提出索赔。履约越好，对方索赔的机率就越低；履约越差，对方索赔的机率就越高。双方都坚持全面履行合同，物业管理服务合同就能够顺利实现，履约与索赔这两种经济行为统一于合同之中。因此，重视物业管理服务合同的签订，全面履行物业管理合同规定的义务，就占有主动权，也能有效地控制对方索赔。物业管理企业在激烈的市场经济竞争中，必须具备自我保护意识。
二、研究物业管理服务合同的特殊性，制定规范文件，加强合同管理
质量意识
物业管理合同则是随着市场经济的发展应运而生的一种新型合同，我国目前还没有规范的合同文本。根据物业管理的性质和含义来看，物业管理服务合同是一种委托关系，符合委托合同的特征。研究物业管理服务合同的特殊性，有利于行业主管部门尽快制定物业管理合同规范文本，使物业管理服务合同进入规范管理轨道。在此我有几点建议：
（一）行业主管部门要加强对物业管理服务合同的管理。
各级行业主管部门可以建立合同管理班子，研究本地区的实际状况，指导物业管理企业重视合同的签约质量和履约质量，使物业管理企业经营行为规范化、合法化，加强企业自我保护意识，把合同的质量管理工作落到实处。前不久，国家计委，建设部公布的关于《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》是对物业管理服务合同中收费合法权益的有力保障。
（二）把物业管理合同纳入管理企业创优、达标考评内容。
全国各省、市城市物业管理小区、大厦创优、达标活动中，要重视对创建单位物业管理合同质量的审查，合同质量高的可以加分，合同质量差，要适当扣分，并向创建单位提出意见。在审查物业管理企业资质时，要把合同管理质量作为一项要求提出来，从而强化物业管理合同的管理意识。
（三）抓物业管理企业管理人员、制度的落实。
物业管理企业必须有专人对物业管理服务合同进行管理，人员落实在相应的机构内，对合同管理人员要有针对性的管理制度。企业管理人员要加强学习有关物业管理方面的法规、政策、文件，随时调整物业管理合同的内容，使之更符合形势的需要。
（四）提供不同层次的法律咨询和服务。
在物业管理过程中，有几种主要的物业管理合同值得注意和分析。一是开发企业与物业管理企业交接房屋时所签定的“房屋验收合格交接合同”；二是业主委员会与物业管理企业签订的“委托服务管理合同”；三是业主与物业管理企业签订的“管理与服务合同”。这几种不同层次的合同，构成了物业管理企业的管理框架。我认为物业管理的法律服务和咨询要根据以上几种不同层次的合同管理来进行，可以聘请专、兼职律师或法律专业人员对上述几种合同的签订、履约进行指导，发挥这些法律专业人员在物业管理合同方面的积极作用，为物业管理企业提高合同管理质量当好参谋，预防纠纷。
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