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摘要：房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘工作，其技术相对简单，但政策性较强。测绘成果直接关系到产权人的利益。精准的测绘成果是房屋产权的重要依据。近年来，房地产业发展迅速，建筑形式也越来越丰富。目前以《房产测量规范》作为行业规范，规范还不很完善，个别条文解释不明晰，没有跟上房地产的发展速度。实际测绘作业时遇到特殊情况，测绘技术人员难以把握，导致面积纠纷。本文讨论了目前房产测绘中存在的几大问题，并对如何提高房产测绘质量提出相关的建议和对策。
关键词：房产测绘；面积；精度；规范
引言
随着房地产经济的迅猛发展，业主对房产面积测绘精度的要求越来越高。房产面积测绘的精确度与业主的合法利益有很大的关联，这就要求更加严格控制测绘过程质量，减少房产面积测绘误差。
1、房产面积测绘特点
房产预测面积是指房地产测绘单位在商品房预售期间，建筑设计人员依据前期设计图纸计算出的房产面积，此面积为房产销售合同的依据。按照开发部门提供的规定，还未竣工的房产面积是施工前计算完成的，不包括施工过程中改建扩建产生的面积差别。开发商可以使用预测面积在项目前期宣传，同时也可以运用此面积数据在商品房网上记录和预售。房产实测面积是房屋竣工验收检查完成后房地产开发商委托具有房地产测绘资质的测绘单位，根据竣工图纸，变更图纸，施工联系单和《房屋测量规范》等对完工后的房产进行测量，绘图和计算。购房者根据房屋实测面积办理房产证、进行产权登记。一般来说，房产预测面积和实测面积的内涵和外延都不相同。房产预测面积和房产竣工面积差异过大，造成这种差异的原因主要为：房产面积预测主要是设计人员基于设计图纸和施工图计算。实测面积则是测绘人员在竣工后实地测绘，所有的数据收集都是通过实地测量，再依据实地获得的数据进行计算。在建筑施工过程中，房地产开发部门可能会因多种原因改变建筑物的设计，带来房产面积改变，这是预测面积与实测面积存在差异的主要原因。
2、房产面积纠纷问题产生的原因
房产测绘中最常见的纠纷是商品房销售时的面积纠纷，笔者分析房产测绘过程，将产生纠纷的原因大抵归纳为以下几点：
2.1预售建筑面积与竣工建筑面积差异过大
我国房产销售往往是预售体系，建筑仍在施工过程中可能已经完成销售过程。施工过程，往往会因为成本、施工技术等原因改变建筑设计方案，最终出现房产预测面积与房产实测面积数据不同的情况。施工过程中存在施工误差，房产测绘中也存在测量的数据误差和计算误差，这也是预测面积与房产实测面积数据存在差异的原因之一。现行房产测量规范中有多条关于不同部位建筑面积的计算规则，不同部位标高的差别计入面积不同，国标与地方标准不同，这就要求测绘人员对面积计算规则及房屋面积分摊原则理解透彻，对规范的解读与规范不一致，会导致两者之间的差异。测绘人员在测绘过程中读数的误差与疏忽也会导致计算误差。
2.2标准不统一
建筑从策划，设计，施工，验收测算等阶段涉及多个行业。在面积计算方面，各行业执行的标准，依据的规范不完全相同。例如建筑设计阶段，设计师往往以《建筑工程建筑面积计算规范GB／T50353－2013》为准则，根据设计图纸计算房产面积，并以此作为销售合同的面积。房产测绘人员则是根据竣工图纸通过现场实测获得数据，并根据《房产测量规范GB／T17986－2000》计算建筑面积。两个规范的内涵不同，也导致面积计算的结果不同。验，没有根据实际情况来选择最合理的比例尺。
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3、如何提升房屋面积测绘的准确度
3.1提高测绘人员的职业素养
房地产测绘中的房屋面积测绘，要求测量人员和测绘人员具有很高的专业素质。由于当代房地产测绘工作精度高、技术含量高、难度大，对测绘人员的专业要求也很高，提高房屋测绘质量离不开人才的支持。因此，测绘机构应当注重加强测绘人员的职业培训，不断提高测绘人员的业务素质。一般来说，合格的测绘人员必须具备三种能力：一是测绘人员应熟悉测绘专业领域的理论知识，具备熟练的专业操作能力，充分了解测绘工作的业务内容；二是测绘人员应具备三种能力。测绘人员要有时代精神，敢于创新，坚持与时俱进的思想观念，不断学习。三是测绘人员不仅要熟悉测绘专业知识，而且要广泛学习房地产开发业务，了解房地产管理及相关法律法规，在工作中切实遵守纪律和法律，维护当事人的合法权益。依法维护国家利益。
3.2改善测绘技术
（1）利用GPS技术绘制房地产地图。RTK?GPS技术是最新的GPS技术，从全方位的角度，以最快的速度获取、挖掘、整合、处理、共享和分析房地产测绘信息，设计最完善的测绘方法，保证房屋面积测绘的准确性，做好信息分析，使房地产信息更加准确。进入工业化，不断加强城市化建设。同时，有利于促进房地产测绘信息服务的转型升级。其次，从房地产管理的角度看，房地产测绘信息管理由静态向动态转变。测绘信息的收集和管理是分离的，使原有的集中管理趋于分散。这必然给管理工作带来一些困难，利用GPS技术有利于解决这一问题。这种技术不受时间和空间的限制。将采集到的信息直接输入GPS系统，绘制最完善的房地产地图，保证比例数据的准确性。（2）利用新型全站仪测绘房屋面积。在信息时代，传统的全站仪已不能满足房地产测绘工作的要求，难以保证房屋面积测绘的准确性。因此，有必要引入一种新型全站仪，全面开展居住区测绘工作。目前，新全站仪集测距定位、微数据处理、测角装置和自动化技术于一体。能在最短时间内自动完成建筑面积测绘工作，存储重要数据信息，准确计算房地产面积，并将计算结果输入信息管理系统。另外，在利用新全站仪进行房屋面积测绘时，应注意房间面积、楼梯间建筑面积、阳台面积、阳台面积的测绘，以保证测量要素的完整性和准确性。（3）机械辅助绘图。人工制图不可避免地存在着各种各样的漏洞，不能保证区域制图的准确性。因此，有必要利用机构辅助绘图来获得图纸。目前，最有效的机制辅助绘图技术是AutoCAD技术，它可以改善和修改错误的绘图。另外，操作方法简单，自我保护能力和存储能力强，有利于提高房地产图纸编辑的效率。
3.3科学选用比例尺
在房屋建筑面积测绘中，通常需要采用较大的比例尺。房地产测绘中的房屋面积测绘要求面积核算的准确性高，测绘工作一般在城市和城市地区进行。这就需要专业图纸的帮助，才能找到测量位置，并在图纸上做好标记。因此，有必要采取较大的规模，以保证图纸的准确性，为房地产信息的统计和管理提供真实可靠的依据。
结束语
房产测量中有许多面积纠纷问题，主要表现在房屋面积误差方面。因此，住宅面积的测量引起了人们的广泛关注。因此，房地产测绘行业要重点关注如何精确、合理地测量和计算住宅面积。在房产测绘的过程中，分析面积误差产生缘由，提出合理的解决面积误差措施，具有非常大的现实意义。
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论文作者:黄兹直
论文发表刊物:《防护工程》2019年第6期
论文发表时间:2019/6/21
标签：面积论文; 房产论文; 房地产论文; 测量论文; 人员论文; 房屋论文; 误差论文; 《防护工程》2019年第6期论文;