摘要：本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。
我国国有土地使用制度正式从无偿无期使用转向有偿使用的标志是1990年顾布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。国有土地使用制度的这一转变促进了土地市场的发展和规范,也促使与土地相关的方面发生了许多新的变化。 在此之前土地使用权主要是通过无偿划拨供给的,由于无偿,也就很少有人去研究土地使用权到底价值几何。
而现在随着地产市场的发育与成熟，跟土地使用权有关的一些经济活动都非常需要土地估价,如土地使用权出让,抵押,转让,企业改组上市,清产核资等。
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土地价格评估是指土地估价人员,根据估价目的,按照估价程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验,通过对影响土地价格因素的分析,对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断.土地估价方法主要有市场比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,路线价法,基准地价系数修正法等 在这儿种估价方法中,最常用到的有市场
比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,基准地价系数修正法 各种估
价方法的比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围,也有相应的限制条件,宗地估价
时,必须根据估价方法的特点,限制和适用范围,选择适宜的方法.
1.市场比较法
市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据瞽代原则,将待估土地与在较近
时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,井依据后者已知的价格,参照该
土地的交易情况,期日、区域以及个别因索等差别,修正得出待估土地的评估期日地价的
方法.采用市场比较法测算出的价格,称为比准价格.
市场比较法以替代原则为理论依据,正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评
估结果准确性的关键.所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区,并且交
易案例与待估地块应有相关性和替代性, 交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用.市
场比较法不但可以评估土地价格,还可以评估土地租金等.
市场比较法需要选取近期市场上正常交易、与估价对象相同或类似的案例进行比较,
修正得到估价对象的比准价格.因此市场比较法具有较强的现实性,容易被人们所认同.
但是如果在非正常的市场情况下,比准价格往往偏离收益价格.
2.,收益还原法
收益还原法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率(还原利率)
统一折算到估价期日现值的一种估价方法.采用收益法测算出来的价格,通常称为收益价
格
收益法是基于预期原理,即未来收益的现在价值,在估价时点,购买一宗一定使用年
限的土地,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取纯收益,那么,以现有的一个货
币额与这将米源源不断的纯收益的现值之和等同起来,这个货币额就是该宗土地的价格.
收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益
或有潜在收益的土地.收益法评估结果的准确度,取决于不动产纯收益和资本化率确定的
准确度.
收益法中的收益为客观收益,为此类企业的平均收益,扣除各个企业收益中属于特殊
的、偶然的要索对实际收益的影响后得到的一般正常收益,它可直接应用于估价中.
3.假设开发法
假设开发法(又称剩余法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常
交易价格的基础上,扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造.买卖有关的专业费.
利息,利润、税收等费用后,以价格余额米确定估价对象土地价格的一种方法.
假设开发法主要适用于待开发土地的估价(如生地,毛地,熟地)、土地整理,复垦、
待拆迁改造的再开发房地产的土地价格,在建工程等
假设开发法使用的前提:
1要有一个良好的社会经济环境,房地产政策、法规比较健全:
2假设待开发土地将按照最有效使用原则进行开发:
3有一个完整,公开及透明度高的房地产资料库,便于获取有关房地产投资开发的资
料:
假设在开发期间各项成本费用的投入是均匀或分段均匀投入的.
4.成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利
息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.
由于土地的价格大部分取决于效用,而非取决于其成本,故采用成本逼近法有时可能
会与市场产生偏差.故采用成本逼近法估价有一定的限制,一般成本逼近法适用于:
1新开发土地,不适用建成区域己开发土地估价:
2土地市场欠发育,交易实例少的地区,无法用市场比较法估价时采用:
3工业用地估价,城区或市区工业用地除外:
@既无收益又无交易情况的学校,公园及公共建筑,公益设施,园地等特殊性土地的
估价.
使用成木逼近法时要根据不同的土地取得情况,分析土地取得费的构成,迭择合适的
计算方法 若新开发土地为农村集体土地,则土地取得费就是征地费用 征地中各项费用
以待估宗地所在地区政府规定的标准或应当支付的客观费用来确定.若新开发土地为城镇
建成区拆迁改造,则土地取得费按拆迁安置费计算.
5.基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原
则,将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件进行比较的基础上,确
定相应的修正系致,用此修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地在估价期日价
格的方法.
基准地价系致修正法的理论依据是替代原理,即在正常的市场条件下,具有相似条件
和使用价值的土地基准地价是某级别或匀质区域内分用途的土地使用权平均价格,在该级
别或匀质区域内该种用途的其他土地的价格都在基准地价上下浮动基准地价所对应的土地
条件,是土地级别或匀质区域内该类用途土地的一般条件 通过待估宗地与级别或匀质区
域内同类用地一般条件的比较,对照因索系数修正表选取适宜的修正系数,对基准地价进
行修正,即可得到待估宗地的价格.
基准地价系数修正法,是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种方法,其估
价精度与基准地价及基准地价修正系数体系密切相关.它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估.
6,不同估价方法的偏重不同
例如成本逼近法偏重于对土地取得成本的分析、收益还原法和剩余法则偏重于对未来
收益的判断,不同的着眼点会形成估价结果的差异,因此需要结合估价对象的特点、不同
的估价目的,选用合适的估价方法,并根据具体情况对选用的方法估价结果进行分析,确
定估价对象宗地的价格
参考文献:
[1]艾建国,吴群.不动产估价[M].中国农业出版社,2002.
[2]国土资源部土地估价帅资格考试委员会,土地估价理论与方法[M].地质出版社,2002.
[3]中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程.国家质量监督检验检疫总局,2002.
论文作者:李明亮
论文发表刊物:《城镇建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/9/10
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