山东省日照市房地产管理局 山东日照 276800
摘要：房地产中介是专业性比较强的服务之一，涉及的法律纠纷最多，影响也较为广泛。目前我国房地产中介市场经过发展逐步走向成熟，整个市场竞争已经趋向成本与服务的竞争。但是基于各种因素的影响，仍然存在诸多纠纷，基于此，本文阐述了房地产中介的重要性以及房地产中介常见纠纷，对房地产中介纠纷的防范与对策进行了探讨分析。
关键词：房地产中介；重要性；纠纷；防范对策
一、房地产中介的重要性
房地产中介是连接房地产生产经营者以及消费者的重要纽带。随着市场经济的完善发展，房地产的生产与销售必然走向分离，再加上房地产作为一种特殊的商品，其价值属性使得交易双方都需要第三方提供一定的服务、信息与指导。此时房地产中介就能够扮演一个良好的角色，发挥出提供专业性服务平台的作用。目前我国房地产市场正处于供大于求的买方市场局面，这更离不开房地产中介所提供的服务，以便借助其服务实现供需平衡，完善相关信息。与此同时，房地产市场动荡多变，既受到国家政策的影响也会受到市场元素的波动的影响，既受制于相关的土地、金融、市场、房产等信息影响，又与租赁、买卖、拍卖、抵押等活动脱不开关系。这样的情形使得房地产市场必须有专业性强的房地产中介提供服务，而房地产中介则具备相关知识与专业的专门型人才，能为买卖双方提供有效的信息，从而保障房地产交易的顺利完成。
二、房地产中介常见纠纷的分析
房地产中介常见纠纷主要有：（1）因房屋买卖合同无效、履行不能等情况产生的纠纷。这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋;职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售;房屋被列入拆迁范围等，导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果，从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院，并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。（2）因意向金或定金的处理争议产生的纠纷。房地产中介公司为了提高成交率，往往要求买受人向中介公司支付一定数额的意向金。同时，房屋出卖人在签订正式买卖合同前，也往往要求购买人支付一定数额的意向金或定金，但若买卖双方有一方反悔，或就房屋的价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等无法达成一致，意向金或定金的退还问题就有可能成为三方争执的焦点。（3）因中介服务费的支付和计算产生的纠纷。中介服务费用包括居间报酬(也称交易佣金)和必要的居间费用。获取中介服务费是房地产中介公司存在和发展的根本目的。一套房屋买卖成功需要经历寻找合适房源、明确初步成交意向、订立买卖合同等诸多环节。任何一环出问题，都将导致整个交易的失败。交易一旦失败，中介服务费的支付和计算将不可避免地成为法律纠纷。常见纠纷主要有因买卖双方私下交易产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方中途退出引起的中介服务费支付和计算纠纷;买卖双方议价不成，引起的中介费要不要承担，谁来承担，承担多少的纠纷。
三、房地产中介纠纷的防范与对策分析
1、明确房地产中介纠纷的审理要点。具体体现在：（1）房地产中介是否获得了卖方的有效授权。中介公司一般会提供两种途径的委托合同：一类为独家房源出售委托协议，另一类是允许委托多家中介的委托协议。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在独家委托协议中，中介公司会增加限制条款，即若选择独家委托服务的，在委托期限内，出售人不得委托其他人提供居间服务、代为销售房产。（2）房地产中介所提供的房源信息是否真实、准确。房产交易中信息披露的透明度问题至关重要，包括所有权关系、是否设置抵押、产权性质、房屋坐落、面积、周边配套、房龄、朝向等问题，尤其很多买房人关注是否为学区房。根据《办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书、委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。（3）中介所提供的中介服务合同是否存在不合理的霸王条款。特别是在现金交易的过程中，要注意定金交付、房款交付等问题。一般而言，定金协议适用于买卖合同订立之前，已经交了定金的，定金条款才生效;违约金条款适用于买卖合同中，一般不能超过交易金额的20%。（4）中介所收取的居间服务费用是否合规。实际中，有很多中介通过以代书费、过户费、看房费等方式变相收取高额中介服务费用。
2、审查中介的资质。看两证，细辨真与假。所谓两证，即指房地产中介公司既要有房地部门核发的资质证书，又要有工商部门核发的经营许可证。如果只有经营许可证，没有资质证书，一般是咨询机构，可以搞房屋政策、信息等咨询，不能做房屋租赁、买卖等中介业务;如果只有资质证书，没有经营许可证，则属非法经营。只有两证齐全，才是合法的房地产经纪机构。所以当你准备找中介公司租房时，一定要先看其是否具备两证。值得一提的是，在看两证时，还要细辨真与假，做好看原件，不要看复印件，并把注册号记下来，因为有些非法中介机构利用复印件弄虚作假。如果你与两证齐全的中介机构发生纠纷，权益受到侵害时，可以向消费者委员会或房地部门投诉，反之，一旦发生纠纷，则将无人予以受理。
3、签合同注意霸王条款。签合同时，要细不要粗。在签订租房合同时，消费者一定要把协议内容搞清搞细。作为承租方，一般要选定自己信赖的房地产中介。同时注意发现合同文件中的霸王条款。针对在买卖合同签订前，中介公司提供的各类格式合同中规定的权利限制条款，买卖双方都要仔细甄别，充分意识到此类条款对自己权利的影响。尤其不要轻信中介服务人员的口头承诺、豁免。这些是不诚信中介惯用的伎俩。必要时，应当在特别约定中对有关事项予以明确，并以书面形式留存，否则一旦发生争议，买方或卖方将难以举证而承担不利风险。法院在房屋买卖格式条款这一问题上已经有所关注，根据某法院审理的典型案件，其审判思路是：签署《买卖定金协议书》但并未促成双方买卖合同的成立，中介机构无权主张服务费;而且在《买卖定金协议书》中，约束买方与出售人双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的规定属于无效条款。
4、明确自己的选择权利。近年来《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》中指出，同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于跳单违约。买卖双方均可依托此规定货比三家之后再择优选择中介服务。如果出现纠纷，上升到诉讼层面，那么我们还需要关注房屋中介服务纠纷中法院的审理原则，有针对性地收集有力、合适的证据。
结束语：
综上所述，房地产中介随着我国经济的发展尤其是房地产行业的发展迅速繁荣，不论是中介组织、机构还是服务的种类与数量都有所增加，在整个房地产市场中扮演着不可替代的角色。但是由于目前对房产中介服务进行规范的法律法规已经明显滞后于房产中介业的发展，使得房地产中介存在诸多纠纷，因此对房地产中介纠纷的防范与对策进行分析具有重要意义。
参考文献：
[1]闫丽.浅谈房地产中介服务业存在问题和解决办法--以泰安市为例[J].中国经贸，2014
[2]李颖.谨慎考察中介 避免买房纠纷[J].中国质量万里行，2016
[3]谷慧慧.房屋中介不规范行为易引发纠纷[N].经济参考报，2013
[4]高一寒.房产中介服务纠纷的审理与防范[N].人民法院报，2014
论文作者:盛愉
论文发表刊物:《防护工程》2019年第2期
论文发表时间:2019/7/3
标签：房地产中介论文; 纠纷论文; 中介论文; 房屋论文; 定金论文; 买卖双方论文; 中介服务论文; 《防护工程》2019年第2期论文;