关键词：房地产；开发项目；成本管理
引言
伴随着我国经济不断发展，人们对购房的需求也在不断膨胀，房地产行业成为当前我国百姓消费的热点和国民经济新的增长点。但国内房地产行业发展迅速的同时也加大了该行业的竞争压力，只有不断的进行自我完善，降低开发项目的成本，才能有效维持自身的竞争实力。本文就将针对房地产开发项目的成本管理问题提出的一些思考和建议。
一、房地产开发项目成本管理方法
1.1净值分析法
净值分析法是从成本角度分析目标实施与目标期望之间的差异。净值分析通过计算与测量已完成工作的预算费用和已完成工作的实际费用，及在本期间计划工作的预算费用，实现确定项目成本和进度执行情况的要求。
1.2层次分析法
层次分析法是将决策问题的有关因素分解成准则层、目标层、方案层，进行定量分析与定性分析的决策方法，通过互相比较来确定各层次中各目标的相对重要性，最后通过估计整体中每部分对系统的作用综合出所要的结果。
1.3 ABC分类法
ABC分类法是结合事物在经济、技术方面的特征进行排队区分一般和重点，确定管理方式的分析方法。A类因素是主要影响因素发生频率在80%以上。B类因素是次要影响因素发生频率为50%～80%。C类因素是一般影响因素发生频率小于50%。这种方法便于找出主次矛盾，采取有针对性的对策。
二、房地产开发项目成本管理影响因素
2.1土地成本
房地产开发项目的成本主要受土地容积率和土地用途两因素的影响。不同用途土地所建房会带来不同的收益；容积率不同的土地有不同的可建面积。政府出让土地使用权前会公布土地的概况，这些都和地价有着密切联系。发展商应仔细分析这些因素，充分考虑没被限制的一切因素，以最佳的经营状态去评价。
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2.2项目决策
项目的决策阶段特别重要，项目可行性是成本控制的重要基础。项目的风险性及把握风险的能力是房地产企业所要注意的重要方面，同一项目对不同的房地产企业风险不一样，房地产企业必须结合自身的融资能力、资金实力、经营管理水平综合评估把握风险的水平。
2.3项目建设成本
项目设计问题自身就是一个经济问题，它既有设计的技术性，更有设计的科学性与经济性。房地产开发项目成本还和工程进度有着密切关系，成本在一定范围内随着工期的长短而变化。工程成本包括直接费和间接费两部分，工期越长，直接费用就越少。间接费的大小一般和施工时间的长短成正比关系，即工期越长间接费就越多。房地产开发项目质量水平的高低和工程所耗费的成本水平也有一定影响，任何房地产项目都要有最基本的质量要求和与之相配合的最低项目成本，当项目质量水平降低到一定水平时，产品成本就不能再降低。
2.4相关税费等成本
房地产项目的税费包含两部分，一是与房地产开发建设有关的税收，二为行政性费用，主要是地方政府与各级行政主管机构向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。
三、控制房地产项目成本管理的措施和方法
3.1前期准备
（1）增强前期调研工作
房地产行业由于其独特的行业特征，导致前期需要进行的调研和准备工作非常多。在房地产项目开发前，应做好充分的调研工作，包括其项目的可实施性，及对于该项目的成本进行相关预算，了解有可能出现的风险，并对相应的预期收入及成本和利润都必须要进行必要的预算估计。
（2）加强技术沟通，实行限额设计
一些开发商往往忽视限额设计，实际上项目的技术实施应与经济相结合。定量的对设计内容进行分析，并通过确切计算，得出相应的成本预算，将施工的可能性和实际的经济性有机结合起来。这主要要求房地产开发商在选择建筑材料和设备时要考虑经济性，既要保障其安全，也要在最大程度上节约成本，才能有效提升项目的成本管理水平。
（3）加强出图之前的审核
当开发商与设计单位进行交流后，应注重对于出图前的审核工作开展。一旦发现图纸与预期有所差别，房地产开发商应积极与设计单位进行沟通交流，尽可能实现将工程变更发生在施工前，避免在施工后因为图纸的改动和细节的变化而大费周折，一方面阻碍施工的顺利进行，另一方面也会造成施工成本的增加，从前因为施工错误造成的材料浪费将是一笔很大的成本资金投入。所以加强对于设计图纸的审核工作，争取花费最小代价，获得最好效果。
3.2施工阶段
（1）合理控制工程造价变更
工程发生变更包括设计变更，施工条件变更，进度变化及项目工程变更等，这些变更大多数都是由建设方导致，所以对这些变更因素进行控制，实际上也是增强房地产行业项目开发实力的重要体现。将一些可以规避的变更尽可能规避，或将这些变更做在施工前，就可以以最小代价来获得想要效果，对控制工程造价具有重要意义。
（2）强化索赔意识，增强施工变更索赔工作的开展
在房地产施工的阶段，索赔往往也是双方进行责任协商时候容易出现的问题。索赔的出现在房地产行业非常常见，甚至很多不可抗拒因素造成的索赔也是常见。所以当出现问题时，应积极推进索赔，并不是说要一味承担责任或推卸责任，而是对本是应自身负责的内容，积极推进索赔，进行赔偿。而对不属于自身索赔范围的也要坚决予以抵制，很多时候都可以通过科学的预判及合理的规定签署相应的索赔条例，这一条例应该在项目工程开展前，有助于项目的顺利开展，也有助于责任双方明确自身的权责，当出现问题时，按照相应的条例与合同进行积极的索赔，将索赔工作顺利开展下去。
3.3竣工阶段
在竣工阶段，所要进行的项目成本控制和管理，主要是与结算有关。很多开发商忽视这一阶段，导致即便在竣工时出现的支出与原本预算差距很大，许多开发商也不能够积极的响应和发现，导致自身的经济利益受到严重损失。房地产开发商在进行成本管理过程中应实行必要的竣工结算，一旦发现出入较大，及时对每个环节进行回查，与最初的成本预算进行核实，找到问题所在，进而归结于责任方。对出现问题的环节可以做到权责分明，有效的保障自身的经济利益不受损失，也保障项目开发过程当中成本的有效控制。
结束语：房地产行业市场的竞争日益激烈，一方面对房地产行业的发展带来机遇，同时也在一定程度上带来了挑战。因此只有真正实现对房地产开发项目的有效成本控制，才能够更好的实现房地产行业提升自身的竞争实力，有效保障房地产开发商利益的最大化，同时也促进我国房地产行业的良性竞争和有序发展。
参考文献
[1]竹隰生，史颖.房地产开发项目目标成本管理研究[J].项目管理技术，2012，（07）61-65.
[2]尤佳.基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制[J].财会通讯，2010，（02）141-142.
论文作者:吴华
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第24期
论文发表时间:2018/1/19
标签：成本论文; 项目论文; 开发项目论文; 因素论文; 房地产论文; 房地产行业论文; 成本管理论文; 《建筑学研究前沿》2017年第24期论文;