福清市消防救援大队 福建福清 350300
摘要：随着商品房的诞生及房地产市场的繁荣，物业管理模式不断推行，城镇化的人们被迫接受这种城镇居民生活管理模式，但随之而来的是，物业服务企业与小区业主的纠纷也逐渐增多，物业服务企业造成的社会问题逐渐突显，其中物业服务企业如何解决管理过程中出现的消防问题尤为突出，物业管理日益成为社会各界人士和老百姓关注的焦点之一。如何应对解决物业服务企业在实际工作中出现的消防问题成了当前物业服务行业的重大课题。本文通过分析当前住宅小区物业消防工作普遍存在的几点问题，提出相应的对策，以期物业服务行业研究人员在解决物业管理服务出现的消防问题提供一点帮助，最终提高我国的物业管理服务水平。
关键词：物业服务企业；业委会；消防设施；消防安全
前言
随着物业管理模式在住宅小区管理中的深入推行，物业服务企业与小区业主的纠纷也逐渐增多，2007年立法机关对《物业管理条例》（以下简称《条例》）进行了修订，把“物业管理企业”改为“物业服务企业”，进一步完善了业主及业主大会的权利和义务，使得物业管理向着更人性化的方向发展，体现了我们国家民主化和法制化的发展进程，有利于解决业主与物业管理的矛盾。随着我国住宅供需的完全市场化和房地产行业日益繁荣，对政府、开发商、业主、物业服务公司提出了许多新的要求，也出现了许多新的问题，加强商品化住宅尤其是物业管理的研究显得尤为迫切与重要。本文拟从现代小区物业管理中存在的问题着手，分析原因，并提出解决问题的对策。
一、住宅小区物业管理服务中存在的主要问题
1、住宅小区开发商与物业服务企业之间的承接查验不规范。
由于市场经济发展的不成熟，在现实生活中。房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系。一方面，物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，其与开发商是从属关系，这种关系在我国住宅小区占有很大比重。另一方面，房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前，住宅小区前期物业服务企业基本都是由住宅小区开发商招标选定的。此时他们之间是一种短期的合同关系。基于开发商与物业服务企业之间的特殊关系，，从一开始就剥夺了业主和业主委员会对物业服务企业的选择权利和契约自由，同时也为物业服务企业与业主处理关系留下隐患。
根据《建设工程质量管理条例》规定，建设工程实行质量保修制度，消防设施的保修期限一般为两年，在住宅小区建设工程竣工验收合格后的两年时间里，消防设施出现故障损坏的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。物业服务企业理应站在住宅小区业主利益层面，在质保期将至之前，应对住宅小区内的消防设施进行全面查验，并将存在的质量问题反馈至开发商，并由开发商督促施工单位进行整改或维护保养，在确保住宅小区消防设施完好有效后，在业委会的见证下，完成相关交接工作。对将要负责的房屋、公共设施等进行全面而细致地验收，理清关系，分清职责，理论上是符合物业服务企业的根本利益的。但事实上，这种三角关系会导致物业服务企业虽然收取了住宅小区业主的物业费，但并不会真正的站在业主的利益层面考虑问题。住宅小区前期物业服务企业是受开发商委托进行服务管理的，而非业主委员会聘请委托的。物业服务企业为了既得利益，既不敢和开发商谈条件，更不敢和开发商划清界线，站在业主的角度，给开发商提问题，将住宅小区包括消防设施在内的房屋质量存在的问题反馈给开发商；即使反馈了，开发商不去解决，前期物业服务企业因顾及到与开发商之间的利益，根本没有底气要求开发商出面解决问题，更不会知晓全体业主通过法律途径解决问题。从一开始，物业服务企业就成了开发商挡在业主前面的“冤大头”。在当前商品房开发市场及物业服务行业，开发商与物业服务企业之间有关消防设施维护管理的不规范交接现象极为普遍。这种不规范交接直接导致业主蒙蔽利益受损，也会为交接后期的住宅小区消防设施物业管理服务埋下重大隐患。
2、前期物业服务企业退场交接不规范。
理论上，当前期物业服务企业被辞退或主动退出住宅小区物业管理服务时，前期物业服务企业应与业主委员会或受委托的接手物业服务企业进行交接，对住宅小区竣工验收资料、维修记录、经费开支、风险责任清单等等相关管理资料进行逐一核实及移交，包括对住宅小区公共消防设施进行交接现场查验，确保公共消防设施现状与交接资料记载的情况一致。实际上，一方面前期物业服务企业与开发商之间的不规范交接已经埋下隐患；另一方面，物业服务企业交接时可以凭借出具风险责任清单，明确需要大修及动用较大资金维修的项目属于风险责任清单里免责内容，其风险责任已经不是物业服务企业应承担的，而是由业委会承担，也就是全体业主来承担。这些问题需要业委会启动法定程序动用房屋维修基金来解决，直接将开发商留下来的问题，前期物业服务企业不作为不履职造成的问题，甚至物业管理服务人员自身管理不到位造成的问题直接帅锅给业委会。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于业委会对物业管理服务方面存在信息不对等及专业知识不对等，物业服务企业在办理交接手续时，可以避重就轻，甚至偷梁换柱，监守自盗，也未可知。从法律法规层面开，物业服务企业没有违法违规，一切按照规章程序办理交接；实际上，就像一个专业的律师把法律责任帅锅给无知的委托人，缺乏第三方专业性权威性的监管。基于上文两种物业服务企业不规范交接，长期以往，住宅小区消防工作及消防设施面临极其严重问题，将是必然的。
3、住宅小区消防安全主体责任的法律主体难以形成，不利于物业服务企业维护业主消防安全权益。
一个常规的住宅小区除了业主的私人产权，还有全体业主共有的公共产权，这种产权状况造成单一业主无法承担整个住宅小区的消防安全主体责任，住宅小区的消防安全责任主体法理上是住宅小区全体业主，具体来说，就是由业主委员会来履行消防安全主体责任，物业服务企业无法代替业委会履行消防安全主体责任，只能通过业委会委托，履行管理服务职责，或者部分消防安全主体责任的具体内容。因此，根据《消防法》，消防部门虽然可以对物业服务企业的消防工作进行监管或行政执法，但是这改变不了物业服务企业不具备履行消防安全主体责任的法定地位。目前，我国尚未出台法律法规强制要求住宅小区产权人必须成立业委会。住宅小区合法主体就是产权人，但鉴于产权人的存在形式，造成住宅小区合法主体难于履行消防安全主体责任。这种情况非常普通，并伴随着房地产行业的繁荣，愈演愈烈。据国内知名物业服务企业管理人员透露，福建省约90%住宅小区未成立业委会，这个数据放到全国范围，估计不会有太大区别。这种情况，既不利于住宅小区消防安全管理工作的有效开展，也不利于保障住宅小区产权人的合法权益，直接造成物业服务企业趋利避害。有利可图时，物业服务企业就会假以受业委会委托充当住宅小区法律主体，无利可图和不利物业服务企业自身，就会以无业委会这个法律主体而甩手不管。
二、关于住宅小区物业管理服务改革的几点建议
1、理清政府、房地产开发商、物业服务企业、业委会、业主之间的关系。
国家应尽快修订完善物业管理法律法规，理清政府、房地产开发商、物业服务企业、业主委员会、业主各自的责任、权利、利益和之间的法律关系。首先，政府按照法律法规发挥监管监督作用，扭转业主因产权人的存在形式不具备履行法律主体责任的现实局面；一个没有合法具有可操作性法律主体的住宅小区，不利于政府对住宅小区依法监管。其次，理清房地产开发商、业主、业委会、物业企业之间的商业关系及其法律责任。房地产开发商与业主之间房屋买卖关系，业委会与物业企业之间的商业服务关系，都应遵守国家法律法规和市场规律，必须果断撇弃当前这种混乱复杂的商业关系。房地产开发商按照法律法规和售房协议做好建房交房，业主按照法律法规和市场规律，交钱收房居住。交房后的物业管理协议必须由业委会和物业服务企业双方在遵循市场和法律法规的基础上自愿签订，不应把房地产开发商扯进来。物业企业服务的法律主体应是业委会，而不是具体的业主，物业管理服务费也不应由物业企业挨家挨户去收取，而应由业主委员会收缴，业主与物业服务企业发生的问题，应通过业委会及其他政府监管平台来协调处理解决。
物业管理服务应该是住宅小区建设完成投入使用后的事，所以政府要严格按照法定程序规范物业服务企业，积极宣传《条例》及相关司法解释，增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识，鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营。这样，就会形成一种相互制约的关系，物业服务企业既能对业委会负责，又能对开发商的前期行为进行监督，使得整个物业的前期开发建设过程规范有序，能为后来的物业服务创造一个良好的条件。
2、规范开发商、前期物业、后期物业之间的物业交接。
随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进与规范化， 业主自治权利意识的逐步增强，业主与开发商、前期物业服务企业、解聘的物业服务企业之间不规范交接现象不断增多，物业项目交接纠纷频发的现象已成为社会关注的焦点。特别是公共消防设施的不规范交接引发的社会问题，直接影响到人民群众的生命财产安全及社会安定稳定。笔者认为，要解决这些交接纠纷，不仅需要政府、企业、业主委员会(业主)三方面来开展工作，完善相关法规的制定，还需要借助第三方专业技术服务机构来弥补业委会对物业信息不对等及专业技术不对等的不足。有效发挥第三方专业技术服务机构的专业性，对现行物业行业交接过程频繁出现的物业资料缺失、房屋本体及设施、设备存在的专业性问题、物业维修基金问题、物业管理费欠缴等问题，进行充分的权责利害分析评估，提供可供法律支持认可的交接报告书。引入第三方专业技术服务机构，不但利于业委会维护自身的权益，缓解业主与物业企业之间不和谐关系，而且利于整个物业行业的良性发展，同时助推物业企业塑造自身服务品质，树立良好企业形象。而第三方专业技术服务机构的引入前提是物业项目交接技术规范的建立。
新旧物业项目交接是物业企业非常重要的基础工作，《物业管理条例》对物业管理交接虽有规定，但没有具体的细则供操作，目前，国内物业管理的标准化工作正处于起步阶段，现行的国家标准和行业标准中尚无直接针对物业项目交接的标准，仅个别地方出台了相关地方标准，如北京市出台的地方标准《新建物业项目交接查验标准》(编号为DB11／T774—2010)。因此，国家层面应尽快推动一部规范物业服务企业的交接行为和交接质量的技术规范的颁布，通过政府引导及监管、市场参与、行业自律，进一步规范物业服务企业管理服务的各环节，是引领物业服务企业实现规范化、专业化和可持续化发展，也是降低行业风险的必要手段。提高交接质量，减少交接引发的各类纠纷及社会问题，从而保证物业项目交接的平稳过渡，维护住宅小区消防安全。
论文作者:吴保朝,林新美
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年16期
论文发表时间:2019/11/6
标签：物业服务论文; 企业论文; 住宅小区论文; 业主论文; 物业论文; 开发商论文; 业委会论文; 《建筑学研究前沿》2019年16期论文;