北京市已售公房上市问题研究，本文主要内容关键词为：公房论文,北京市论文,已售论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
按国发[1994]43号文件规定，职工以房改的成本价或标准价购买的公有住房，购房后住用满5年， 可以将所购住房以市场价格出售或以市场租金出租，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入为个人所有。以标准价购买的住房，购房人与产权单位按各自的产权比例进行分配。
从我市公房出售现状看，已售公房中将近35万套的住房已达到购房后住用满5年的条件。已售公房按何种程序上市出售或出租， 买卖或租赁过程中应该如何补交土地使用权出让金或所含的土地收益和相关税费，国发43号文件只做了原则性的规定，急需中央或地方政府有关部门尽快出台有关已售公房出售、出租的具体管理办法。由于住房问题涉及老百姓的切身利益，可以说是一个普通的居民家庭所消费的价值量最大的商品。已售公房的上市出售、出租无疑会给购房职工带来收益。尤其是新闻界对上海市已售公房提前上市试点进行报道后，已售公房上市问题更加引起社会的关注。已售公房的出售、出租问题比较复杂，涉及土地收益收取标准问题、税收政策问题、收益分配调节问题、不同价格形式出售公房产权比例问题、市场监督和管理问题，本文仅对已售公房上市出售过程中涉及的相关问题进行研究。
一、我市公房的出售现状
我市公房出售具有以下两个特点：
1.持续时间长，是全国最早进行公房出售试点的城市之一。
2.阶段性明显，售房价格种类多。
截止1998年6月底，全市累计批复出售公有住房约82万套，4932 万平方米，占可出售公房的43%。中央在京党政机关及企事业单位出售公房约35万套，占中央在京单位可售公房的39%；地方单位出售公房47万套，占地方单位可出售公房的47%，其中远郊区县公房出售率普遍在80%以上。
二、已售公房上市出售的积极意义及可能产生的消极影响
（一）已售公房上市出售的积极意义
1.有利于进一步深化住房制度改革。出售公房是加快和深化住房制度改革十分有效的形式，有利于加快住房存量改革，尽快实现旧的住房体制向新的住房体制的转轨。允许房改住房上市出售也是进一步深化城镇住房制度改革的需要。按照国发[1998]23号文件的要求，全国城镇1998年下半年开始停止住房实物分配，根据职工现住房状况和级别发给住房补贴，由职工直接购买住房，作为新的房改方案的配套政策，鼓励职工按市场价出售已购公房，所获收入加上家庭的住房补贴再购新房。
2.有利于改善职工的住房条件，激活住宅消费市场。有些职工因为家庭人口等因素的变化，需要增加住房面积。等待单位分房遥遥无期，个人用有限的储蓄购买商品房，几乎是杯水车薪。在这种情况下，通过以市场价出售已购公房所获收入，个人再追加几万元，便能实现增加居住面积的愿望，通过售旧房购新房，既能促进居民住房消费升级，又能促进经济增长。其次，有些职工因为工作、小孩上学等因素，需要调整现住房位置，仅仅通过换房，难以达到目的，允许已售公房出售，购房职工便可以出售现住房再以市场价购买所需位置的住房。
3.有利于盘活住房资产，增加住房供给量。住房既是消费品，又是投资品，有一定的保值增值功能，允许已售公房出售、出租，有利于盘活住房资产，同时还有利于增加社会住房供给量，缓解住房短缺状况，调整供需结构，平抑市场房价。比如，已退休购房职工，为增加个人收入，改善生活条件，可将位置较好的现住房出售，再以市场价购买位置稍差的住房，取得差价收入，改善生活条件。有些人住房相对比较富裕，售房后变现，既增加了个人的收入，又能增加住房供应量。
（二）已售公房上市出售可能引起的消极影响
1.隐性收入分配不公显性化。有些职工因为职务之便或拆迁等原因，拥有较为宽裕的住房，除了自住外，还可以出售或出租部分已购住房。有些职工以市场价出售已购公房，还有其它机会获得低价住房。上述两种情况，已购公房的职工出售所购住房可获得高额收入，使得在住房分配上的收入不公平问题显性化，拉大收入差距，引起社会矛盾。
2.加大部分房屋管理的困难，不利于居住质量的提高。机关大院、校园内的已售公房出售、出租，由于购房人或承租人的复杂化，会给这些房屋的管理带来困难，不利于整体居住质量的提高。
三、已售公房出售需要研究解决的问题
（一）已售公房上市出售市场容量分析
我市已售公房总量82万套，已售公房出售的市场容量要远远小于此数。
据抽样问卷调查分析，30%左右的已购公房居民愿意上市出售所购公房，这30%的居民中80%的人愿选择售旧房购新房。按30%的比例推算，我市约有25万套、1500万平方米的已售住房可以上市出售，由此带动住房交易量在3000万平方米以上。
（二）土地收益及收取标准
职工按房改价格购买的公有住房，价格中不包含土地收益部分。因此，按市场价出售或出租公有住房时必须补交土地出让金或所含的土地收益（以下简称土地收益）。这笔土地收益由购房职工交给谁？分两种情况：职工购买划拨土地上的公有住房，土地收益由房屋土地管理部门代收，上交财政；原产权单位购买商品房后，再以房改价格出售给职工，土地收益由购房职工交给原产权单位。
从现行的城市土地管理实践看，土地收益的收取标准有3 个：一是按年地租收；二是一次收取住宅用地70年内的土地出让金；三是按照住宅价格收取一定比例的土地收益。上海市规定，已售公房上市出售，取得售房收入者应交纳售价1%的土地收益金。所购安居房、平价房、 解困房上市，取得售房收入者，按售价0.5%交纳土地收益金。
京政办发[1997]71号文件规定，“1997年1月1日前利用划拨国有土地开发建设并已竣工的普通商品住宅项目，需在1998年6月30前， 办理有关手续，按平均每平方米建筑面积销售价格的5 %核算楼面土地出让金”。财政部在一份关于已售公房上市收益分配政策问题的研究报告中提出，土地出让金按销售价格的10%计算。
究竟采取何种方式补收已售公房上市的土地收益？按年地租收科学合理，不会加重购房人负担，但目前我市还没有如何收取年租的政策。按现行的土地出让金方式收取土地收益，会加重购房人负担。所购房屋土地出让年限起点和终点需要明确，问题复杂。为兼顾国家和个人利益便于操作，不涉及土地出让年限问题，按销售价格的一定比例1%～5%收取土地收益比较合理。目前出台了已购公房上市管理办法的上海、天津、成都、福州、沈阳等城市，都规定按售房收入的1 %补交土地收益。考虑北京市房价在全国最高，地价也相应高于其它城市，已购公房上市出售可以规定出售人按房价收入的5%补交土地收益。
（三）税收政策问题
按现行政策规定，居民以市场价出售房改住房，按房价的5.5 %交纳两税一费（营业税、城市维护建设税、教育费附加）；按增值额和相应的税率缴纳土地增值税，售房收入减去扣除项目后的余额为增值额，扣除项目包括：（1）按房改价格买房所支付的房价款；（2）土地收益金；（3）已缴纳的两税一费。增值额未超过扣除项目金额50 %的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50 %、 未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。居民购买房改住房住用5年后上市出售， 免征土地增值税。按销售收入的0.05%交纳个人所得税，暂忽略不计。按销售收入扣除各项费用余额的20%缴纳个人所得税。
下面以一个职工的实际购房情况为例，计算个人应交纳的税款。
某职工1997年按房改价（成本价1450元／建筑平方米， 标准价943元～1363元／建筑平方米）购买现住房。房屋位于海淀区羊坊店，面积56.7建筑平方米，阳台（未封）3.1建筑平方米，房屋1980年竣工， 调节因素之和为7%，装修设备价315元，该职工夫妇建立住房公积金前的工龄合为40年。
该职工成本价购房实付房价款为38656元
标准价购房实付房价款为32498元
该职工1998年7月1日后按市场价6500元／建筑平方米出售所购住房，房屋使用年限为70年，扣除折旧后，该套楼房的实际售房款为28.1万元。 缴完土地收益、两税一费、土地增值税、个人所得税后，个人可用于再购房收入只有12.6万元，仅占售房收入的45%。个人纯收入8.7万元， 仅占售房收入的31%。也就是说该居民卖掉旧房，扣除应交的税费和个人原购房款后，个人只能得到8.7万元。
从上述的实例可以看出，开放房改住房二级市场，按现行规定纳税，存在两个缺陷：一是税赋比较高，不利于居民卖旧房买新房，无法实现增加住宅消费的目的；也无法与新的房改政策合理衔接。即使是住房相对富裕的居民也不愿卖旧房获得现金收入，而是进行地下交易，逃避过高的税费。另一个缺陷是在住宅二级市场交易中涉及纳税的税种太多，手续繁杂，普通居民难以适应。
要开放房改住房二级市场，必须对现行的税收政策进行调整。一是降低过高的税赋；二是简化税种，按综合税率征收，便于操作。
基于以上考虑，可以规定居民以市场价出售房改住房，按一定比例的综合征收率（如上海等市规定为5%）交纳两税一费、土地增值税、个人所得税。对卖旧房买新房，在税收政策上予以照顾。居民出售已购房改住房自交易过户之日起一定期限内（如上海市规定为六个月内）新购进住房的，视同住房调换，对售房收入中用于新购房款的部分，减免综合征收率的税额。综合征收率的水平要根据各地的实际情况确定，天津市综合征收率曾定为13.3%，经过一段时间实践，觉得税赋偏高，后下调为5%。考虑上海、天津两市的情况，我市综合征收率定在5%比较合适。
（四）收益分配的调节问题
现行的按房改标准价或成本价出售公房，房价水平基本上是按照定额负担的原则制定的，无论住房的市场价水平是多少，都是按照城郊八区统一的标准价或成本价向职工出售。即单位购的市场价房无论是4000元／平方米还是8000元／平方米，都是按943元／平方米或1450 元／平方米（1997年出售公房价格）的价格向职工出售，只是在地段上进行了适当调节，最多为6%，但所购住房上市后， 扣除补交的土地收益和税款后，显然按房改价购买市价8000元／平方米房子的职工上市出售所购住房，收益要比买4000元／平方米房子的职工上市出售所购住房的收益多得多。这部分收益不应全归职工个人所有，应在原产权单位和职工之间进行合理分配。分配的原则：一是与新的房改方案衔接；二是区别变现与购新房，对前者可分得少一些，对后者可分得多一些。
（五）不同价格形式出售公房产权比例和收入分配问题
我市公房出售价格形式有：标准价（原）优惠售房、准成本价、标准价、成本价。按照京房改办字[1997]71号文件规定，职工按标准价（原）优惠、准成本价、标准价购买的公有住房，产权比例为成本价产权的94%。
职工以成本价购买的公有住房，再出售时，补交土地收益、相关税款、单位收益分成后，收入归个人所有。职工出售按标准价（包括标准价优惠或准成本价）购买的公有住房，售房收入扣除土地收益、相关税款、单位分成收益后，余额的94%归个人所有，6%归原产权单位。
（六）已购公房上市的市场监督和管理问题
已购公房上市出售是房改后派生的住房交易业务，涉及国家、单位、个人三者利益的合理分配问题，涉及税收征收和返回问题，对此必须有一套具体的管理办法。并做好以下几件事：一是建立已购公房上市出售的准入制度，房改房上市须经有关部门审核，审核内容包括：权属是否合法，面积是否超标等；二是建立住房档案，由此逐步建立全市住房档案信息系统；三是实行试点，集中交易，逐步开放；四是由房改、房管、税务、金融等部门密切协调，分工配合。
北京市房改办