江苏水利房地产开发有限公司 江苏省淮安市 223001
摘要：现如今，我国社会经济水平显著提升，在这样的背景下，房地产行业也日益成熟，房地产行业中的各项管理工作也在不断完善，向国际化发展。但随着我国经济的快速发展，生活物价不断上升，对于房地产行业的影响十分巨大，主要体现在房地产工作的开发成本越来越高，其利润率不断减少，这对于房地产企业而言是一项重大的挑战，如何降低成本，提高利润成为房地产企业的首要任务。尤其在如今激烈的市场竞争下，房地产公司想要在市场中展露头角并不断发展，就需要控制和管理好开发成本，提高经济效益。
关键词：房地产企业；开发成本；控制和管理
引言：
一直以来，房地产企业都是推动国民经济增长的重要支柱型企业，其发展情况关乎着市场经济的发展和走向，并且房地产企业具有投资金额巨大，建设周期性长等特点，这些特点更是为其发展带来了较大的风险。成本控制作为房地产企业严格管理经济活动成本的重要管理方式，可以帮助企业压缩不必要的成本开支，提升经济效益。因此，对成本控制进行精细化管理也是当前房地产企业所内部财务管理的重要内容。
1房地产成本管控的重要性
目前，国家宏观形势方面对房地产企业的调控越来越严，2018年强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，实行差别化调控。许多房企谨慎拿地，但土地价格并未下降，反而有上升趋势。但成品房销售价格又是政府限价，企业处于地价上升销价限价的情况下，要想生存和发展，必须加强自身的内部管控，以获得更大的利润空间。(1)做好成本管控是企业在同行业中取得竞争优势的关键。随着经济全球化、信息技术进步、商业模式和管理方式的变革，企业的成功关键在于为顾客创造价值。通过内部价值链分析，抓住企业自身的优势，在细分市场上赢得一席之位。成本管控是企业在同行业赢得优势的基本条件，走成本领先战略是企业的最好选择。（2）成本管控能给企业带来利润空间和现金流。在房地产企业全成本预算中，期间费用一般占5.5%(财务费用资本化计入建造成本)，建造成本占94.5%，成本管控就成了增加利润和现金流的主要来源。
2房地产开发公司成本管理存在的问题
2.1缺乏对成本管理的正确理解
成本管理是指公司对房地产项目所有环节进行成本控制，但目前仍有多数房地产开发公司没有提高对成本管理工作的重视，由于缺乏对成本管理的正确认知，因而在公司内部没有设立专门的成本管理部门，也没有将其作为日常的管理工作有序展开。相反多数房地产开发公司的成本管理部门均是由财务部门兼职进行，甚至部分公司认为成本管理即为工程造价管理；这导致房地产开发公司在进行成本管理过程中缺乏更加深入、更全面的成本管理理念作为依据，使其无法充分发挥管理作用。
2.2成本控制工作缺乏现代信息化
现代计算机网络技术不断提高，许多现代信息新技术的应用，将能提高房地产企业中的成本管理工作，但是，一些房地产公司并没有将计算机信息技术引入到自身的成本管理计划中，并且，大型房地产公司的项目分散在全国各地，项目成本要想与公司成本负责部门实现有效的沟通与交流十分困难，这些将直接影响到房地产企业做出成本决策，项目利益悠关方也无法将信息整合在一起，缺少信息交流的平台，无异于切断了交流的桥梁，进而导致房地产项目的成本上升和房地产的经营风险增加多。
2.3缺乏先进的成本控制方法
之前房地产企业的成本控制方法，只是通过财务部门对整个工程开工前所进行的一份决算报告进行管理工作。这种成本控制方式不具备更加完善的时效性，经常会因为工程中出现的各种问题而产生差错，无法更好地发挥出成本控制的各种特点以及作用。因此这种成本控制方式极其缺乏事前预测和过程控制作用，这也导致了在实际的工程中，成本控制问题无法达到企业的管理要求。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在事前预测和工程控制中，更为重要的是工程控制能力，但在实践的成本控制工作中，总是无法准确地发现问题，并且无法了解到原因，无法提供精准的解决方案，所以需要运用更为先进的成本控制方式。
2.4缺乏完善的成本管控体系
房地产企业的成本控制工作主要以财务决算为基础目标，针对财务决算对房地产企业成本的关键性影响进行成本管控。但由于大多数的房地产企业的管理水平还不够高，导致财务工作与预算工作无法有效整合，相关的财务人员为节省工作时间，没有将得到的数据进行深入的分析，导致财务决算无法真实的反映出企业的实际情况。因此房地产企业缺乏完善的成本管控体系，导致成本管控工作存在问题，进而对房地产企业的发展造成一定的影响。
3房地产企业加强成本管理和控制对策
3.1引进科学的成本管理方法
管理方式主要分为两部分，分别为目标成本管理和作业成本管理，其中，目标成本管理主要是对整个工程进行分解，将整个工程分为多个板块，单独计算成本，将每个板块分别落实到各个职能部门，各部门进行把控，并将每部门的工作实际情况与目标进行对比，发现错误和原因，制定改进方案。作业成本管理主要是将在工程中作业成本计算所得到的信息，进行系统性的作业管理，这样就可做到对资源的有效利用，避免浪费现象的出现，这对于成本的控制有着重要的影响。
3.2提升成本控制人员的业务能力
成本控制人员作为房地产企业发展中的重要推动力，决定着成本控制效果，也决定着企业经济活动的具体支出情况，那么房地产企业管理者需要重视内部工作人员的工作能力，其一，要提升现有工作人员的业务水平，通过安排培训来增强员工对成本控制以及精细化管理方面的理解，从而提升员工对精细化管理的重视程度和实际掌握水平，也能通过丰富的专业知识来减少具体控制核算中错误产生。其二，房地产企业管理者需要加强专业人才的引入，为企业的成本控制工作注入新的活力，企业管理者可以通过校企合作来对从学校走出的理论知识丰富的毕业生进行培养，还可以通过猎头来引入其他企业优秀的成本控制人才，通过丰厚的薪资待遇来留住人才，从而为企业效力，凭借着丰富的经验和专业的学识来将精细化管理更好地应用到成本控制中。
3.3构建完善的全面预算管理体系
首先，房地产企业要想有效的加强成本精细化管理，就要从系统化的全面预算管理体系入手，将预算管理工作逐渐规范化。在企业的实际运营过程中，相关的工作人员要做到对收入及支出做到基本的了解，对企业内部的各个因素进行全面的分析，对各部门之间的工作差异、时间等重要因素进行把控。因此，在房地产企业的实际运营过程中，相关的管理人员要对年度成本的基本目标进行细化管理。例如，每周、每月、每季度在成本管控工作中，不断构建阶段化的计划，制定明确的工作目标，相关的工作人员要将预算管理工作落实到实处。另外，将房地产企业的战略性发展目标细化到不同的岗位，在企业内部设立责任制，保证员工能够清楚地明确自身的职责，并安排专门的负责人进行监督，确保工作的完成进度，保证将成本管控意识深入到每一名员工的实际工作中，进而促进房地产企业的长远发展。
3.4建立信息化成本管理系统
房地产开发行业具有投资周期长、风险高、数据量大等特征，因此在对其进行成本管理中需加强对各方面资源的整合，通过外包方式做好运营分工。而信息化成本管理系统的建立则能促进公司标准化、规范化进程，并建立更加规范的管理体系；同时实现信息化成本管理系统，能够避免出现信息孤岛、数据重复等现象，通过网络信息的传递替代以往人工传递方式，使数据信息能够快速共享与传递；让公司执行层、管理层与决策层能够在统一信息化平台上协同工作，最终实现信息可视化、流程透明化的成本管理。
3.5房地产成本项目核算的对策
房地产项目成本包括土地费用、工程立项、规划、可行性研究，初步勘察和初步设计、地质勘查、施工图设计、施工图审查、工程规划许可、招投标、施工、竣工验收备案、结算审计费等费用。这些项目大致分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用及税收等，针对项目的特点和相关影响因素制定相关的目标成本和目标收益，然后对重要环节重点把控，例如，预算编制、合同控制、资金审批、决算审计、绩效考核、内审监督、外部全覆盖审计等，经过各级各部门严格把关来控制成本，集成本预测、核算、分析、考核、控制于一体的代建单位成本管理和成本控制体系。
4结语
综上所述，成本控制对于房地产公司非常重要，且能直接影响社会经济环境。许多房地产公司的成本控制存在着较多的问题，房地产公司需要直面这些问题，针对问题采取有效的措施，从而促进我国房地产行业的可持续性发展。
参考文献：
[1]周银燕.试论房地产开发企业财务管理与成本控制[J].现代商贸工业，2017（22）：123-124.
[2]王瑜.新时期房地产项目成本预算管理流程及其优化控制策略分析[J].四川水泥，2018(09)：315.
[3]周燕.房地产成本管理存在的问题与解决措施[J].建筑工程技术与设计，2016(18).
论文作者:谢新
论文发表刊物:《防护工程》2019年8期
论文发表时间:2019/7/30
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