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摘要：房地产限购令实施以来，房价的快速增长得到了一定程度的遏制，但同时也产生了较多问题，这一政策能够真正促进房地产行业的健康稳定发展，现在还值得商榷。本文将对房地产限购令进行分析，并在此基础上探讨完善我国房地产市场调控政策的措施。
关键词：限购令；房地产；分析；对策
近年来，我国房价增长迅速，普通民众买不起房的问题已经对社会稳定造成了一定程度的威胁。房地产投机者和开发展为了获得更高的利益而进行的炒房行为是房价居高不下的重要原因。为了降低房价，国家陆续出台各项调控措施，其中以限购令作为国家调控房地产市场的关键措施已经被实施了五年，在这五年中房价没有出现大幅度的增长，但由此也引发了一些问题。
一、房地产“限购令”的分析
（一）房地产限购令违背了市场经济的原理
通过行政命令对投资投资型消费者购入房地产进行强行限制，使得有效需求在短期内降低，迫使房地产开发商因供大于求而降低房价是房地产限购令的基本原理。现阶段市场经济秩序在我国已经逐步确立，政府不应过多干预市场的运行。房地产限购令的实施不仅没让市场经济得到发展，还是得市场经济发生了的倒退。价格信号作用没有得到限购令的重视，价格机制被政府命令的产品分配所代替。房地产限购令使得房地产市场经济作用失效，政府的行政干预手段会引发一刀切的现象，对于一部分消费者是不公平的[1]。
（二）房地产市场调控的关键不在于限购
提供有效地房屋供应是解决房地产问题的关键，而不是通过政策规定限制需求。政府的调控政策不会减少民众的合理需求，随着限购时间的延长，民众的需求矛盾会越来越尖锐，当废除限购令后，房价会因积累的大量需求而发生报复性上涨。政府出台限购令的目的在于抑制市场中的泡沫，但即使需要对泡沫进行抑制，也不是采取限购就能够解决的，增加投机的持有成本才是抑制泡沫的关键。房地产限购令对房价的影响是通过对购房资格进行线之后的一系列传到产生的，而不是增加市场投机者和开发商的资金压力。市场中的开发商和投机者具有完善的筹资求道和充足的自由资金，在这种情况下，限购令难以发挥作用。由此可见，当前房地产调控最应关注的政策现实是增加投机分子和开发商的持有成本，而不是限制购房资格[2]。
（三）房地产限购令可能引发新的问题
只有坚持较长的一段时间，限购令才能完成从限购到降价的传导机制。但在相关限购文件包括新国八条、新国五条并没有规定限购令的适用时间，虽然这预留了充足的回旋余地给中央政府用于出台或调整新政策，但也让那些顽固的投机分子怀有侥幸的心理。此外，对限购令退出后的问题国务院办公厅没有作出规定，这一政策貌似收效颇丰，但实质则产生了一些问题。很多地方因限购令而发生了经济硬着陆，很多地方土地流拍进而出现了财政紧张。通过对外国的一些例子进行分析不难发现，房地产泡沫通过这种调控虽然得到控制，但也会降低经济增速，甚至出现负增长。
二、完善我国房地产市场调控的对策
（一）在调控主体中纳入地方政府
要实现对房地产的有效调控，中央政府应当在房地产调控阵营中纳入地方政府。首先，改革财税体制，匹配财政事权。要使地方政府在当地产调控上的主动性得到充分发挥，避免开发生和地方政府合谋的情况，就要将地方政府的财政缺口问题解决好。要对各级政府的事权进行明确的同时，对转移支付和分税制度进行改革。为地方政府落实其责任的支出提供财力保障，进而改变其依赖房地产相关税收和土地出让金的状况。其次，对考核机制进行建立健全，形成对渎职腐败的有效震慑。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆实践中应当对地方政府的考核监察机制进行完善，严格避免地方政府在房地产调控中蒙混过关的行为。具体操作中应当对各方力量进行动员，让更多的人监督检查领导干部的行为。同时对地方领导问责任进行贯彻和执行，明确每个人身上的责任，让地方领导的前途为当地房地产的发展埋单[3]。
（二）将预期管理作为调控的大原则
对我国改革开放以来的宏观调控政策进行分析不难发现，缺乏前瞻性、长期性是这些政策措施在实施和制定中存在的主要问题。颁布这些政策是为了解决那些原有手段控制不了的问题，政策常常趋于表面化，没有抓住房地产调控的核心——预期管理是这些政策流于形式、收效甚微的根本原因。现阶段各方主体已经建立起房地产价格快速上涨的预期，经过上涨预期和制定时预计有效地政策的相互渗透，成为房地产稀缺性的印证和对上涨预期的实现是房地产政策不可逃避的命运，房地产价格因此又被抬高。所以，各级政府要相实现有效调控那个房地产市场、降低房地产价格的目的，就应当执行和制定政策措施促进消费者预期的改变。现阶段比较可行的是让消费者形成对房地产价格温和上涨预期取代消费者对房地产价格的快速上涨预期。为了实现这一点，限购令对消费者投机购房的行为进行了限制，形成了对充斥市场的投机氛围的有效打压。但是，对房地产限购令的执行时间规定和本质进行分析不难发现，该政策不会成为政府的长期调控行为，无法显著改变消费者的长期预期。因此，各级政府要在利用限购令控制房价的基础上，从整体上采取长期行为促进消费者长期预期的改变。具体操作中，应当采取相关措施实现房地产市场总体供应的增加，对供应结构进行科学调整，给予中低收入阶层的保障性住房建设更多的资金和政策支持，这样才能从根本上扭转消费者的长期预期。此外，各级政府应当多管齐下形成合力，在进一步改革配套土地出让制度的同时，对房地产市场的交易秩序进行严格规范，为房地产行业的健康稳定发展提供保障[4]。
（三）改进现有的调控手段
政府部门实施房地产调控措施的过程中，要用不同的、有针对性的政策对待不同需求的主体。对住房消费进行鼓励的同时，对健康的房地产投资进行引导。要将市场投机控制在合理的范围内，并对房地产的恶意操作进行严厉打击。要防止因调控行为而引发的行业发展止步不前。应当对房地产市场中的投资型消费和自住型消费进行区分。应当通过税收政策和金融信贷的优惠政策对自住型消费进行鼓励，使居民改善居住条件的需求能够得到满足。投资性消费的需求包括短期炒作需求和长期投资需求。可采取根据持有年限增长逐渐使用较低的营业税税率的二手房交易税收支持政策鼓励长期投资。可通过对短期内获取的巨大价差收益开征暴利税等在保障市场流动性的基础上建立的税收手段对短期炒作需求进行严格控制。同时，还应当积极引导暂无消费能力的消费者，使其基本的需求通过租赁保障性住房的形式得到满足，使得不论收入水平均自购住房的消费情况得到根本转变。具体实践中各级政府还应当根据个地方的具体情况采取有针对性、有区别的措施。像我国的一线城市上海、深圳，这些地方的房地产市场起步较早，房地产投资者和消费者都比较成熟，相对于其他城市其房地产市场具有更强的自我调节能力。所以应当降低对这些房地产市场的调控力度。只有具体情况具体分析，摒弃一刀切的做法才能使得市场机制得到最大限度的发挥，进而为房地产行业的健康发展提供保障[5]。
结语
对房地产市场的调控势在必行，国家在应当在调控房地产市场的过程中应当抓住问题的本质，并且最大限度的遵循市场经济规律，这样才能即达到调控房价的目的又不破坏市场的自身运行。
参考文献：
[1]代大为，莫良元.房地产限购令的法律问题研究[J].湖南社会科学，2015，（09）：76-79.
[2]苏晓婷.从限购政策浅析我国房地产宏观调控[J].商，2014，（03）：215.
[3]符启林，王亮.限购令法律问题探究[J].中国房地产，2011，（16）：65-69.
[4]王晋.我国房地产限购政策的效果分析及展望[J].产业与科技论坛，2013，（18）：7-8.
[5]赵昱，孔丽，王建宇.房地产限购政策持续时间的探讨与思考[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2012，（04）：382-385.
论文作者:吴贵如
论文发表刊物:《基层建设》2015年17期供稿
论文发表时间:2015/12/3
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