房地产企业资金管理研究
陈 辉
(江苏凯地置业有限公司，江苏 泰州 225444)
[摘 要] 近几年，国内的房地产企业处于市场低迷期，加上国家又提出“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，要想房地产企业在市场中能快速发展，就要对企业的资金管理方面存在的问题进行细致的分析和研究，房地产企业的资金管理工作显得尤为重要。文章在分析房地产企业资金管理的重要性基础上，深入探讨了房地产企业资金管理现状和存在的问题，并针对性地提出了完善房地产企业资金管理的对策措施。
[关键词] 房地产企业；资金管理；预算管理
1 引言
随着我国经济的快速发展，房地产企业作为经济发展的重要组成部分，尤其近几年的飞速发展，已经成为我国国民经济增长的原动力，由于房地产企业在前期投入成本较大、负债率高的特点，资金紧张的问题比较突出，所以房地产企业必须加强资金管理的建设，才能控制企业的快速增长。房地产企业资金管理的重要性主要体现在以下方面：
(1)在房地产企业的运行发展中，资金管理是不可缺少的组成部分，是贯穿整个企业的纽带，是企业高速发展的重要环节，在企业管理中，要加倍关注，确保资金发挥更强的优势，房地产企业最大的特点是资金流动性强，可以通过现金、银行存款的形式存在，企业就必须加强资金管理，必然要对其工作提出更高的要求，为企业的快速发展保驾护航，只有有效的控制，才能保障企业的安全性，提升资金周转速度，有效地确保企业的最大化效益。
20世纪80年代初，休闲制约研究使用“休闲障碍”(Leisure Barrier)这一术语，基于简单的“偏好-制约-不参与”模型 (图2)和2个假设:1)休闲制约无法逾越，是静态地阻止参与的障碍。2)休闲制约最突出的影响 (如果不是唯一的)是阻碍和限制参与［2］4。这一模型简单地认为制约存在与否决定参与与否，既完全否定了偏好对休闲决策的作用，也缺乏对休闲制约作用机制的深入探讨，整个模型尚缺乏说服力。
(2)房地产行业是一个资本密集型产业，所以房地产企业资金管理，不仅要确保企业具有科学合理的资金结构，同时还要求能够规避存在的资金风险，确保房地产企业具备稳定的现金流。科学高效的资金管理，能够保护企业资金安全，规范资金的筹集与运用，优化资本结构，降低资金成本，防范企业财务风险，促进企业核心竞争力的有效提升，保证企业的持续健康稳定发展。
2 房地产企业资金管理现状和存在的问题
现阶段，土地资源稀缺，价格持续上涨，房地产企业前期投入成本较大，生产周期较长，资金周转相对缓慢，房地产企业与一般企业区别在于变现期较长，容易滋生风险，所以房地产企业应提升资金管理水平，控制经营风险。房地产企业与金融企业的关系紧密，在开发过程中主要得益于各种金融工具的应用，如果房地产企业的经营状况不佳，会大大增加回笼资金的难度，导致金融体系不稳定。当前房地产企业资金管理存在的问题具体主要体现在以下方面：
在注视热点图中，由绿色过渡到黄色，再到红色，以示注视率越来越高。对页面12和13，标题、电路符号、电器元件三维图都是重点要素，而卡通小人不是重点要素，学生被期望多关注重点要素。页面12的综合五人眼动热点主要位于中间零件电路符号、中间零件，标题上，说明学生关注的都是PPT重点要素；而页面13的综合五人眼动热点除了位于重点要素，还同时分布于非重点要素(卡通小人)上，说明五名被试学生在学习页面13时过度关注页面的非重点要素。
(3)融资渠道单一，过度依赖造成成本和风险增大。目前，我国房地产企业市场逐渐饱和，以及金融杠杆政策进一步发展，国内银行和信贷对房地产企业进行紧缩模式，这对于极度依赖银行的房地产企业来说无疑是雪上加霜，融资困难极易导致企业现金流不足，出现难以解决的紧迫局面，对房地产企业资金管理带来压力，同时也增加了财务危机。
(2)风险管控问题。房地产行业是个高危行业，风险极高，企业在投资项目中所得到的回馈是与所承担的风险呈正比的，尤其是一些负债较高的企业，在投资活动中应对资金管理风险因素了如指掌，掌控资金管理的核心工作，有助于提高企业资金的运营效率，管控财务风险，一旦对风险预算有误，极有可能造成资金不能被合理调配，流于形式，无法有效地控制资金在各个环节的合理使用，易使企业陷入困境。
古井在发展过程中也一直十分重视科技创新。古井科研人员发现，酒体中的某种物质在超过一定限值后，会使消费者饮后出现不适感，然而这种物质又是白酒呈香呈味不可缺少的。经过上千次反复验证，古井技术质量中心项目课题攻关组人员决定采用选择性膜过滤和冷冻过滤两种技术，使得酒体变得更加清澈透明，口感更加绵、甜、净、爽、香，使目标物质降低至不会引起多数人不良反应的区间范围。
(1)对投资项目进行可行性分析。对于房地产企业项目具有系统性和综合性的特点，区别于其他行业，涉及面比较广，容易受到国家政策的影响。另外，由于建设期和资金回笼期较长，投资金额较大，回报率较高但其投资风险也相应大，所以在投资项目之前，一定要对其进行必要的可行性研究和分析，对影响的各种因素都要进行综合评价和慎重的考虑，以达到节约成本降低风险的目的。
(1)企业管理层对资金管理中的预算不重视，缺少完善的资金预算管理制度。房地产企业开展资金管理工作的起点是预算管理，是资金管理中的重要组成部分，部分房地产企业对资金管理不重视，对资金预算管理存在一些看法，缺少预算管理制度，这样很容易造成成本的浪费现象，企业对市场的消费水平和投资者的投资能力没有分析能力，预算过程进度与销售进度没有结合起来，企业没有数据可依，盲目和随意的投资，在一定程度上给企业造成困扰，房地产企业经营一般都是要求高，所以预算管理就显得比较重要，但实际上在很多企业预算管理只是喊喊口号而已，并没有真正得到应用，造成预算和实际相距很大，使企业的整个资金系统出现问题，影响项目建设周期。
3 完善房地产企业资金管理的对策
(4)缺乏合理的资金运行结构。目前我国的房地产企业功能日益细化，竞争越来越激烈，不少企业也是在夹缝中求生存，起初都是在巨大利润的利诱下，项目初成规模，自有资金与银行贷款比例严重失调的情况下，接下来等着的是未完工的产品以及大量被积压的资金无法回笼，如果再遇上市场萧条，那些积压的资金是无法收回的，其利润当然也无从谈起，将会给企业带来不小的财务风险。
(3)加强风险控制力度。由于从事房地产行业的企业所投资的项目客观因素繁多，为了更好提高企业对资金管理方面的控制，企业必须不断加强和完善风险控制力度，提升风险识别和预警能力，还应增强相关管理人员的风险意识，详细地评价和预测风险的危害程度，有较好的应对风险的能力。还可以安装风险评估系统，使用该系统对项目的所有信息进行评价，根据评估结果进行细致的分析，按等级划分，通过这种方式可以大大降低资金管理的风险，同时在一定程度上还提高了企业的资金利用率，有利于企业的可持续发展。
(2)重视预算管理工作，健全完善资金管理制度。在资金管理中，资金预算是重要的一方面，加强资金管理可以确保资金得到有效的利用，财务部门要从实际出发，通过预算的形式规范企业的目标和经济行为过程，调整和修正管理行为与目标偏差，保证各级目标、策略、政策和规划的实现，管理体系，设置管理机构，确保资金预算的可行性，以便项目负责人全面了解，对预算与实际执行情况出现的差异进行分析，及时向管理部分反馈，以便于做出解决办法。
(4) 构建企业多元化融资渠道。目前，我国房地产企业的融资现状需要进一步完善，很多的房地产企业在融资过程中都是借助银行及民间贷款，随着企业的不断发展，其融资渠道的多元化特点显著提高，但是仍然僧多肉少，因此要想把房地产企业多元化融资渠道落实到位，一是利用企业的良好信誉与银行建立融资关系；二是利用债券融资战略，相对而言债券融资的成本较低，融资速度相应较快；三是利用股权融资战略，建立战略性的合作伙伴关系，开发股权转让的方式吸引投资者进入；四是企业可使用内部留存利润进行再投资，企业管理在做此融资对策时不需向外部披露公司的信息，可以节约融资成本；五是销售资产融资战略，企业可以选择销售部分有价值的资产进行融资，且简单易行。
(5)加速企业的销售进度及回款速度。结合市场环境与销售策略，加快销售进度，在销售策略上开拓创新思路，通过客户的划分制定不同的销售策略和优惠政策。通过加大首付比例，提高购房优惠政策来加速回款速度，在客户签订购房合同时就明确合同条款，制定销售流程，对于银行按揭合作，将回款指标作为重要的考核指标，指定专人负责跟踪销售回款的催缴，缩短资金周转的周期。
4 结论
资金管理是财务管理的重点，资本运作是房地产企业健康发展的重要组成部分。政策的调控，当地市场条件给房地产经营项目带来不利因素，使房地产企业的发展和管理也存在一些问题。所以房地产企业在开发过程中要全面分析资金的使用计划，总之，加强资金管理建设势在必行，是贯穿整个企业的纽带，是企业高速发展的重要环节，是企业可持续发展的蓝图，能够为企业的稳健发展提供足够资金。
本文综述了整个无人售货交易的全部过程，实际上正是由于这种移动支付的产生，并且能够保证交易的安全性，信息交易的可靠传递，才是我们进行无人售货系统升级的基础。本章以支付宝为例，介绍了整个支付流程，以及如何与金融系统对接，数据流如何处理，介绍了数据是如何通过二维码的处理完成系统交易，并保证交易的安全。
参考文献：
[1]叶晓伟.房地产企业资金管理存在的问题与对策[J]. 企业改革与管理，2018(19)： 113，117.
[2]吴国英.房地产企业资金管理和风险控制[J]. 时代经贸,2019(2):14-15.
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.31.074
标签：房地产企业论文; 资金管理论文; 预算管理论文; 江苏凯地置业有限公司论文;