一九九八年我国房地产业展望，本文主要内容关键词为：房地产业论文,一九论文,我国论文,九八年论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我们迎来了1998年，这将是我国房地产业，特别是住宅产业大有作为的一年。
经过四年多的宏观调控，我国已经控制了投资规模，较好地调整了投资结构，加快了法制建设。房地产业每年开发投资的增长率，已达到比较理想的比例，并逐步形成了以普通住房为主的投资结构。由于1992、1993年开发量过大而产生供大于求的态势，也在1997年开始扭转。1996年下半年，中共中央领导同志提出加快住宅建设使之成为新的消费热点和新的经济增长点的要求，已经深入人心，并已成为推动住宅建设全面发展的动力。1997年天津、沈阳、南京以及广东、山东省等省市，陆续推出了实行新房新制度的办法，必然会推动全国房改大踏步前进。从全国的经济形势看，国民生产总值一直保持高速度增长的势头，预计1998年国内生产总值的增长率，仍会保持在9%以上。 这是一个有利于住宅产业发展的经济形势。
展望1998年，我国以住宅产业为主的房地产业，将会在以下几个方面有较快的发展。
一、新房新制度将会在较大范围内推行
新房新制度虽然提出了好些年，但许多大中城市一直没有推行。主要原因是旧制度不改，职工既然能从公家分到房（包括新房），且只交纳低房租，就没有买房的积极性。这是许多年房改难以快步前进的主要原因之一，经过多年的波折，人们对这个问题，逐步取得了共识。1997年由广东、天津等省市对新房新制度率先采取行动，是中国房地产业发展的必然结果。可以预测，在1998年里，我国的各大中城市将会普遍地推行新房新制度。
二、公房提租将迈开大步
新房新制度主要是用成本价（少量也用商品房价）出售新房。少数暂时售不出的住房，也用成本价出租。在此情况下，如果旧公房不提租或提租步子小，就会形成巨大的反差，甚至会反过来影响新制度的推行。这也是前些年我们吃过的苦头，在1998年不应再蹈复辙。我们希望各个城市结合本地情况，制定分步提租的方案。需要强调指出的是，分步提租一定要采用居民可以承受的高限，力争高于住房公积金的收取比例，以求迈出大步，从而产生推动出售公房的积极作用。可以预见，1998年各大中城市公房提租会出现一个既加速、又可行的局面。
三、出售公房从今年起几年内出现一个新高峰
新房新制度、提租和出售公房，是相辅相成密不可分的。这些年来，绝大多数小城镇和许多中等城市，已出售了大部分公房。问题已经集中到大城市和一部分出售公房速度慢的中等城市。应该指出，按照我国房改卖房的优惠办法计价，城市居民绝大多数都买得起公房，居民经济承受能力方面已经不存在多大问题。当前面临的问题是，有些机关的领导，认为掌握公房是稳定职工队伍的“法宝”，因而不支持房改。有些“大而全”、“小而全”的单位，总想自己大院内住的都是本单位的职工，怕出售公房后管不住而“乱了套”。为了推动出售公房，城市政府要为此多做工作，使有关单位的领导认识到出售公房的改革是大势所趋、人心所向的大事，要尽快卸掉思想“包袱”。同时，各级政府还要出台一些必要法规和办法，为出售公房铺平道路。可以预见，从1998年开始，在本世纪最后几年，我国大中城市计划出售的公房大体上均能售出（因为每一个城市都会有计划地保留一些用于出租的住房），从而出现一个出售公房高峰期。
实践证明，采取“部分产权”出售公房的办法是不成功的。因而今后出售公房，将会一律采取成本价，并允许居民买房后可以上市流通。这样做，既可以消除居民购房的心理障碍，又可以活跃住房市场。有人担心允许住房上市后，过去因“不正之风”多分房的人会赚大钱，对此，一些城市采取过两种办法：一是，出售公房时，属于职工规定面积限额内的住房按房改价出售，超出限额部分按市场价出售。这是一种比较合理的办法，但具体施行有一定难度。二是，多占房的总是极少数，并有各种历史原因，如果有犯法问题应由法律去管。对出售住房而不再购入住房的可以用征收所得税来解决。对此，希望各地因地制宜地制定办法，可能还有更好而易行的办法。但不管采取哪种办法，都应以有利于出售公房、加快市场流通并兼顾社会公平为前提。
四、住房公积金将会扩大实施面和提高归集幅度
住房公积金是增加住房消费的重要措施。今后住房公积金的使用，将会重点用于较低利息的购房抵押贷款，使它也产生推动出售公房的重大作用。同时，对于低收入者，在他们的房租超过国家规定的户均收入比重时，使用住房公积金交纳超过部分，从而消除提租的阻力。实行以上两条，住房公积金在我国房改中的作用将更大。在1997年，我国住房公积金的推行面（即推行住房公积金的城市和单位）还比较窄，归集的幅度一般是双5%（即职工出5%，单位出5%）。 随着人们对住房公积金重要性的认识，预计1998年推行面将会扩大，可望凡有条件的城市和单位都推行。而一些经济条件好的城市或单位，把归集的幅度提高到双7%直至双10%的情况也会陆续出现。
五、购房抵押贷款将进一步放开
实行新房新制度和出售公房，没有金融支持，就难以顺利展开。住房公积金固然是购房抵押贷款的一个来源，但由于其归集的金额尚小，抵押贷款的“重头戏”还要靠银行贷款。而1997年银行实行抵押贷款规定的范围太窄，贷款规模也太小。因此，房地产界不断呼吁扩大银行的住房抵押贷款范围和规模，银行界也开始认识这个问题。 据此预测，1998年进一步放开购房抵押贷款是有可能的。
六、建立新住房供应体制将起步前行
建立新住房供应体制，即把城市居民按收入分为高中低三等（也有人建议分五等），高收入供应市场价格的住房，中收入供应经过优惠、标准有新控制的经济实用房，低收入者租用有政府补贴的廉租屋。这种思路已经提出好几年，但只有个别城市试行，主要有三个原因，一是居民收入难于准确统计；二是高中低的界线不易准确划分；三是目前的房改尚未达到按收入区别供应住房的进度。鉴于以上原因，大致会出现这样的情况：其一，由于1998年各方面将取得较大进展，按收入区别供应住房的问题会较快地提到我们的面前，如能“未雨绸缪”，就会争取主动；其二，开始进行工作时，会有一个统计居民收入和划分供应线不准确的过程。只要我们及时总结经验教训加以改进，并适时制定法规加以规范，就会逐步做到准确。如果我们因为怕不准确而不去实践，就永远也准确不了。我们知道，不少城市对此已有共识。因而明年试点新的住房供应制度的城市定会增多。
七、积压商品房将进一步消化
1998年消化积压商品房有三个有利条件：
一是，过热时期过大开发量造成过量竣工的问题将不会给1998年增加新负担，因而重点是处理遗留问题；
二是，几年来各地对积压房作了较细的调查，并制定了处理措施。例如，当年某些开发企业盲目建设的一小部分严重缺乏条件的住宅，已经成了类似工业生产中的“废品”，决定“打入另册”；又如，主要精力放在一些只要稍微补做工作即可出售的住房上，这种住房占绝大多数；再如，采取一些优惠措施，使积压住房能按优惠价出售。
三是，消化积压房的关键是增加住房有效需求和活跃市场。在住房新制度、提租、售公房、住房上市，住房公积金，购房抵押贷款等各方面有一个大进展时，不仅会增加有效需求，而且会转变人们不愿购买住房的心理。从经济上和思想上有利于消化积压房和活跃市场。
八、质量和物业管理将进一步引起重视
居民买房时，最担心有两件事：一是质量如何，二是物业管理是否跟得上。这已成了各级主管部门十分重视的大事。
这些年来，工程质量问题成为人们最担心的事。并常常成为新闻媒体“曝光”的“热门话题”。为此，主管部门已经颁布了保证工程质量的法律和规章，使保证工程质量法制化。在住宅产业以较快速度发展的形势下，谁不重视质量，谁就会被动挨打。
有的城市决定将房改出售公房收取的资金中的大部分，用于建立住房维修基金。这一措施，为物业管理提供了较好的资金保障。由于这个办法将会得到推广，1998年的物业管理也会进一步开展。
以上八方面展望，是基于1997年房地产业取得的成绩，分析其1998年发展趋势而作的预测。如果全国各地从事房地产业的领导和同仁，都能勇于改革和善于决策，1998年将要取得的成就还会更大。