随着不动产购买群体经济水平的进一步上升，以及国家法律的完善，估价机构应当对环境因素作出充分的评估之后，提交给购买者作为参考。本文探讨了可能影响房地产价值的部分因素，并且着重讨论了评估的现状以及改善评估质量的一些方法。
虽然白璧德与郁达夫对卢梭的态度截然相反，由此而有郁达夫借辛克莱对白璧德的批判，但是郁达夫本人对白璧德并没有什么实质性的批评，而且郁达夫的作品实践、文论思想以及教育主张与白璧德的人文主义极具相似之处。
另外，新公司在战略上的调整还体现在将市场从一线城市向二线和三线城市扩展。由于中国区域发展不平衡，不同区域对设施的技术需求不同，我们将加大研发方面的投入，通过研发能力的提高和当地人才的培养实现技术本地化，为当地客户提供适应其实际需求的产品和技术，从而尽快进入目标市场。
环境因素对房地产估价的影响分析
◎苏雪龙
当今是工业时代向信息时代转变的时期，很多环境因素，例如废水、废气、汽车尾气、热岛效应、噪音、光污染等，使城市居住和工作环境恶化，并使得房地产价值减损。大部分居民仅仅对此有主观感受，缺乏一套准确、量化的标准对其进行衡量，甚至有相当一部分人在入住之前“根本不在乎”，等到入住之后才发现环境的影响不能忽略，但是打算转手出售房产时却已经贬值了，平白无故遭受了损失。因此，房地产环境影响评估便一步一步由次要地位转向了主体地位。
1.3.1 DNA模板提取 挑取血平板上经2代纯培养的细菌菌落3～5个于200µL灭菌双蒸水中磨匀，97℃煮沸10 min，快速冰浴冷却 2 min，13 000 r/min离心10 min，吸取上清即细菌DNA，作为PCR反应模板备用。
一、影响房地产评估的主要环境要素
生活设施配套包含多项要素：例如方便的交通（各种公交工具、停车场、人行道、天桥等等）设施、完善的市容卫生工作（垃圾清扫、绿化、合理的街道排水与公共卫生间布置）等等，都会提升房地产的价值；尤其对于上班族和商铺经营者而言，方便快捷的交通是这两个群体的优先考虑因素之一。反之，这两个配套因素不达标（尤其是卫生不合格）的地产，价值一定会受到影响。
1.自然因素。
这里所描述的自然因素，主要指山、水、林、空气等自然元素构成的景观，既可以是天然的，也可以是人造的。其中，空气质量的影响最为长久、直观：若房产周围存在大量的工厂、垃圾堆等异味或者烟尘明显的建筑或场所，会显著降低居民的生活质量、拉低房产的价值预估；而临近公园、河流、树林、湖泊等地的房产则自然价格较高，尤其是当景观在当地较为稀有（例如相对缺水地区的水体等）时，价格效应更加明显。
2.噪音因素。
环境影响评估即为环境影响评价简称环评，是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。是对影响待估房地产价值的所有自然和人为条件所组成环境因素进行的综合评价。通俗说就是分析项目建成投产后可能对环境产生的影响，并提出相应的对策和措施。
3.视觉因素。
本段提到的双重性指的是环境因素本身可能同时存在正面与负面两种效应，这是因为购买地产的群体本身对于房产本身的种种价值因素有不同的取舍，最终在不同的群体中，相同的环境因素会产生不同的价值。例如，工厂、商铺附近的住宅楼在大部分住户心目中，都会将噪音视为一种扣分因素；但是对于追求上下班方便的群体而言，这个距离就成了硬性优势，足以抵消甚至超过噪音带来的减成。这样一来，楼盘的位置反而成了优势。
4.生活设施配套因素。
房地产的价值很大程度上要由用户角度体验：大部分房地产是被用于住宅或者办公环境的，在这些环境中生活的人的体验好坏，决定了人们对于房地产价值的预估，侧面体现了房地产的价值。本段将逐一探讨这些影响因素。
二、环境因素对房地产价值的影响分析
1.环境因素影响房地产价值的相对性。
对于某个固定的市场区域，地形特征总体的分布就已经固定了。环境因素某种程度上和商品有类似的特性，就是物以稀为贵：在多山、多丘陵区域，某处较高的地势对于房地产价值的影响不大，反而是大片平坦的地形更有竞争力；反而在平原地区，某处坐落于山坡或者丘陵上方、植被茂密的地产会有明显的价值提升。河流的存在也具有两面性。有些购买者看重的是河边清新的空气、河岸优美的景色；也存在一部分人会考虑沿河潮湿的空气不适合自身的居住或者工作。另外，在城市基础设施普遍基本完善的大环境下，燃气、电力、供水、通讯、排水等基建因素的缺失会导致地产价值严重下降。
2.环境因素影响房地产价值的双重性。
建筑本身具有美学要素：人们喜欢装修美观、风格统一、规划整齐的建筑，对于这类建筑的价值认知便会上升。所以，房地产建设时，要注意电线杆、广告牌、楼外灯饰等设施要设计美观、布置协调，对于水电管线可以考虑采用深埋、暗槽等方式布设，争取做到门面干净、美观、协调；另外房屋周边若有适当的绿化以及花草装点，其美学价值会更高。最后，灯光的设计一定不要过度，因为一旦灯光泛滥形成光污染，就会适得其反、降低房产价值。
三、房地产评估中的环境影响评估
1.环境影响评估的内涵。
工厂、火车站、建筑工地等高噪声的环境会显著降低日常生活的体验，导致附近连携的地产价值降低，尤其对于用作旅馆、住宅、学校等对噪音十分敏感的建筑来说更是如此。而对于用于商铺的地产，由于要追求客流量，必然要建设在人流密集的地区，对于噪音的敏感程度就降低了。
2.环境影响评估应遵循的法律法规。
环境影响可以参考的法律法规正在逐年逐步完善。我国从1982年至2002年依次出台了一系列法制和法规，建立了对自然环境（水体、大气等）以及建筑施工、使用（例如噪声、固体废物、环保施工等）方面的一系列标准。同时，这些法规还给出了环境评估的内涵，指出环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境功能影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和制度。估价机构在进行环境影响评估时，首先要依据国家这些关于环境保护的法律法规，确认哪些因素属于环境污染或应是被保护的范围内。
3.房地产估价中环境影响评估的现状。
目前房地产价值的环境影响评估在我国处于一个比较尴尬的境地，首先是缺乏明确的技术规定和操作规程，其次是有相当一部分的购房者出于多种因素，不会把环境影响当做自己购买的一个决定性因素。按照法律规定，估价人员必须亲自到估价对象现场亲自体验楼盘位置、环境景观等等，但是对于环境的内涵并没有进一步的明确。另外在执行层面，很多估价师不会对不动产周围的污染物与污染源作出评估，在估价报告中也不会对污染物的价值影响、消除污染源的成本做出预算。
1.3.7 持水性(WHC)的测定。将离心试管洗净、称重，记为M，取约0.5 g样品于试管中，具体重量记为M1，按20∶1的水∶粉比例加入相对应的水使香菇粉分散，分散液在60 ℃的恒温水浴锅内恒温40 min，随后冷水冷却30 min，在4 000 r/min的转速下离心20 min，弃去上清液，称离心管的质量，记为M3。计算公式如下：
四、结语
由于目前公众对于不动产环境评估的认识还不深刻、不全面，导致经常存在入住、使用之后才感到环境不舒适的现象，对于这种困境也缺乏维权、争取赔偿的手段。所以，根本的解决手段是建立完善的环境评估团队与体系，只有硬件基础确立了，人们才会建立起相关的观念，推动行业进步。
（作者单位：黑龙江天信土地房地产估价有限责任公司）
标签：环境因素论文; 房地产估价论文; 评估质量论文; 房地产价值论文; 经济水平论文; 国家法律论文; 估价机构论文; 不动产论文; 黑龙江天信土地房地产估价有限责任公司论文;