摘要：房地产开发项目的前期成本管控是房地产项目成本控制的重中之重。对房地产开发项目成本控制现状进行探讨，提出了一些在决策和规划设计阶段控制项目成本管控的方法和措施，以提高房地产开发的经济效益。
关键词：房地产；开发项目；前期；成本控制；设计；决策
引言
房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题。这是由房产的两种属性所带来的：一方面，它作为衣食住行的四种基本需求之一，成为人们生存生活的刚性需求，并且由于房产的高价，往往需要消费者花费 10 年或更长周期来购买和消费，这就使得房地产的消费相对保守；另一方面，由于其价格会随着通货膨胀上下波动，从而成为通胀期间普通投资者用于抵抗通胀的重要手段，这又使得消费者相对更积极地介入房地产交易中。房地产行业不仅仅在经济领域有着重要的意义，还渗透到了每一个老百姓的生活中。如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产的开发成本就非常有意义。而在房地产开发项目的前期，最重要的一项工作当属成本控制。
一、房地产开发项目的前期成本涵盖的内容
前期成本主要包括：第一，项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的 3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准计入房地产开发成本。第二，“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。第三，建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。第四，基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。第五，公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。第六，不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按 3%一 5%计算。第七，开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重，应根据当地有关法规标准估算。
二、房地产开发项目成本控制现状
2.1不重视决策阶段的成本控制
决策阶段是房地产企业成本控制的关键阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但整个项目的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。但由于近年来我国房地产一直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策的成本控制，只重视修房子、卖房子而忽略了策划的重要性。很多房地产商做策划报告仅仅是为筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达成筹资的目的。这样导致了策划报告的可操作性大大降低。很多策划报告显得肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。在这样的情况下，房地产开发企业的“失误”仍在有增无减地出现，大把大把的开发资金损失在有形和无形之中。比如一些房地产商在偏远的郊区建起了孤伶伶的住宅区，从而无人问津。一些房地产商面向工薪阶层修起了150 m2左右的商品房，从而导致了大量空房积压，使得房地产商不得不改变决策，如：更改户型，变换功能，调整结构，改造环境，从而造成成千上万的资金白白浪费，增加了大量的成本。
2.2只重视施工阶段的成本控制，不重视规划设计阶段的成本控制
房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。开发企业普遍存在的一个错觉是：工程成本主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中，加强监控就可大量节约成本。为了做到这一点，开发商经常费尽心血，采取多项措施。例如加强预算审查，安排施工全过程材料和质量的监理；为了订购“便宜”的材料，发展商亲自出马去“货比三家”等等。然而等项目结束大厦建成之际，发展商清点“战果”，却往往发现一番心血并没有使成本下降多少。此外，开发商忽视了对设计阶段的成本控制，往往将设计费一压再压，认为这就是节约成本。房地产开发企业通常的做法是：将项目委托一家“信得过”的设计单位设计。设计合同一般只是规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等因素，却很少或几乎不对设计单位进行“造价约束”。而当前的某些设计单位普遍“经济观念淡薄”，往往仅从“技术上可行，质量上可靠”出发，对造价的控制意识不强。道理很简单，因为设计不“安全”，设计人员要负责任；造价的多少，对设计单位的设计费收入并无影响。设计人员缺少了一种约束和限制的动力。
三、房地产开发项目前期成本管控的方法和措施
3.1投资决策阶段的成本管控方法和措施
前期投资决策是对开发项目的总体策划此阶段作出的前期定位策划、可行性分析及投资估算直接影响到整个项目的成败。其成本管控的具体方法和措施如下：
1）组建专业的投资决策团队。前期投资决策是一个专业而系统的工作。企业需在投资决策阶段组建一个既具有丰富专业知识又有深厚行业管理经验的团队调动企业的相关资源作出正确的投资决策。
2）重视市场调研，进行项目定位策划。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆企业通过对市场的深入分析研究很据自身发展战略整合资源，对建设地块购置、开发产品定位、销售对象选择、定价策略等进行一系列的定位策划。开发项目准确地进行定位策划能控制开发成本，降低土地购买及安置风险。在市场经济条件下可聘请专业的市场调研机构进行前期定位策划避免自身工作的片面性。
3）切实做好开发项目的可行性研究工作、编制投资估算。
（1）企业必须研究国家经济政策根据需拍得地块的用途，结合地块地理位置、环境、交通状况及市政规划等因素对项目产品定位可行性梢售定价的可行性工程方案的技术可行性经济成本的可行性等进行论证。可行性研究的目的是降低风险净取利润最大化，同时合理确定工程规模、开发进度。
（2）进行开发项目的效益分析编制投资估算。
编制投资估算必须具有全面性、准确性及弹性。
投资估算的编制应该尽可能细致全面投资估算也是成本目标必须保证其准确性。在此基础上投资估算还要考虑到实施过程中内外部因素的变化进行动态管理保持其弹性使投资估算切实起到控制项目总投资的作用。
3.2设计阶段的成本管控方法和措施
影响工程项目投资的阶段，重点应是设计阶段。在设计阶段，控制房地产成本的目的主要是减少这些工程费用：市政工程及其配套工程费用，如小区永久供配电工程费用、小区给排水工程费用等；土建及安装工程费用，如基础及其上部结构费用、室内外装饰工程费用、水电及设备安装工程费用等；小区内园林绿化工程费用，如小区内绿化费用、园林景观工程费用、园林水电工程费用等。
在设计阶段主要是在从这几方面控制成本：在规划设计中考虑降低成本；在施工图设计中从建筑，结构、给排水、供配电专业中挖掘潜力以降低成本。在园林设计中从各方面控制成本。
3.2.1从规划设计方面降低成本
对大型小区而言，在规划中设计中降低成本的可能性便比较大了。主要在下述几个方面可控制成本：
1）充分利用现有自然地形。做到土石方平衡，充分利用现有地形地貌、自然水景，依山势形成半坡建筑，依水面建成泊岸建筑，尽量减少土石方的开挖回填工作量。
2）充分利用现有地形规划布置。规划应充分考虑利用现有地形，不能简单地全部整平，依山形地势而设计，同时应避开不利位置，以节省基础等方面的成本。另外，依场地而设计，景观可能还显得自然些。
3）尽量保留原生态水系。在规划时，应尽量保留原有的生态水系，尽量少用或不用人工水景。利用原有生态水系，不需要过多的投资，成本便宜。
4）园林设计充分利用自然生态。规划时，应该考虑尽量保留原有绿化，尤其是那些大树。对原有的名贵树木，更应想法加以保留。在规划设计时还应该结合自然环境来规划园林设计，尽量利用原有生态，尽量减少人工园景，人与自然的和谐，才是最美的环境，充分考虑人与自然的规划，才是最优秀的规划，也才是最节约的规划。
3.2.2精确计算水电负荷，合理规划水电走向
1）要求开发公司电气专业管理人员认真复核负荷结果，比较各种供电方案，与相关部门多沟通协商，在满足现有规范要求的前提下尽量节约。供电方案应考虑其它专业影响，应考虑施工方便以及后续开发方便，尽量做到一次到位，杜绝重复施工。
2）精确计算给排水负荷，合理确定管线埋深。在这方面如果不精耕细作的细算，往往要花很多冤枉钱。在给排水中，最易出问题的是排水标高，由于规划方案经常修改，设计人员很容易忽视排水管标高，在排水管标高方面经常出问题，因而应特别重视。标高与负荷问题是市政排水规划的重点，是开发公司管理人员应特别注意的问题。
四、结束语
总之，房地产开发项目的前期成本控制是一项非常重要的环节。但是对于房地产开发企业来说，想要做好房地产开发项目的前期成本控制并不容易，其不但需要企业领导对这项工作的重视，还需要拥有一个技术过硬、知识丰富、业务能力强大的技术管理团队来实施操作。因此在未来的工作中，我国的房地产开发企业必须要进一步重视项目的前期成本控制，积极组建专业的技术管理团队，以满足实际的工作需求。
参考文献：
[1]房地产开发企业成本管控研究[J].梁席林.经贸实践.2018（06）
[2]新经济态势下房地产开发成本管控[J].李红.科技资讯.2018（05）
[3]房地产开发项目成本管控[J].张永君.经贸实践.2018（13）
[4]提高房地产开发企业成本管控水平浅析[J].章晓东.建材与装饰.2016（03）
[5]房地产开发项目成本控制与管理[J].罗劲文.中国管理信息化.2016（11）
[6]房地产开发项目成本控制与管理[J].肖子伟.住宅与房地产.2016（03）
论文作者:温振球
论文发表刊物:《基层建设》2019年第1期
论文发表时间:2019/4/2
标签：成本论文; 费用论文; 成本控制论文; 开发项目论文; 阶段论文; 房地产论文; 项目论文; 《基层建设》2019年第1期论文;