形成深圳市住房消费增长点的可能性分析，本文主要内容关键词为：深圳市论文,增长点论文,住房论文,可能性论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住宅是市场需求量大，建设投资周期短，与其它产业关联程度高，产业链条长的产业，启动住房消费，可以带动建筑、建材、装修、家电、家具等几十个相关产业发展，可以从投资、消费两个领域拉动经济增长。近两年，国家有关部门和各地方政府出台了一系列政策措施，大力提倡和鼓励住房消费，希望把住宅培育成为新一轮的经济增长点，以推动整个国民经济持续、稳定发展。
一、潜在的住房需求是形成住房消费增长点的重要基础
需求是消费的前提，只有存在一定的需求，才能谈得上形成消费增长点问题。深圳自1988年实行住房商品化改革后，在实践中建立起“双轨三类多价制”的住房供应模式，较好地解决了人口急剧增长带来的巨大的住房压力问题和不同收入层次不同的住房需求问题，全市人均居住面积由房改初期的10.35平方米，增加到1998年的15.3 平方米（其中特区城区人均居住面积为14.4平方米），比全国平均的8.8平方米高出 74%，排在全国大中城市的前列。相对全国来说，目前深圳城市居民的居住条件是比较好的，在这种情况下，深圳是否还有足够的住房需求量，促使住房形成消费增长点呢？
深圳是一座新兴的移民城市，人口增长快，人口结构特殊。超常规的人口增长和特殊的人口结构，对住房还存在较大的潜在需求。下面从几个方面作一个大体的估算。
（1）目前城市户籍家庭缺房户对住房的需求 1998年， 全市非农业户籍人口总户数为25.81万户，其中有72.5 %的家庭购买了成本价或微利价发售的单元式住户，有部分高收入家庭购买了市场商品房，估计目前还没有自购住房的家庭占15%左右。我们按15%估算，目前城市户籍家庭缺房户约为3.9万户，即需要住房3.9万套。根据1998年人均居住面积15.3平方米和户籍家庭平均人口3.36人换算，全市3.9 万缺房户的住房需求面积为356万平方米。假如在未来5年里，这些缺房户全部置业，则平均每年的需求量约71万平方米。
（2）城市户籍家庭数量增长对住房的需求根据预测， 深圳在1999—2003年间，非农业户户籍家庭将从27.81万户增加到34.80万户，即非农业户户籍家庭平均每年增加1.75万户，每年新增的非农业户户籍家庭需住房1.75万套，每年需住房建筑面积约160万平方米，未来5年共需800万平方米。
（3）户籍人口人均居住面积提高对住房的需求 1998年， 深圳人均居住面积为15.3平方米，折合建筑面积为27.2平方米。据报道，英国、德国、法国等发达资本主义国家住房人均建筑面积，在90年代初期就已接近40平方米。最近，广东省提出经济特区和珠江三角洲地区率先基本实现现代化的战略目标，需求到2010人均居住面积要达18平方米，即人均建筑面积32平方米。按照人均居住面积在未来10年平均递增，即在未来5年里增加1.35平方米估算，则到2003年共需增加住房建筑面积约345万平方米，即每年需增加69万平方米。
（4）暂住人口对住房的需求 深圳的人口结构比较特殊，1998 年全市总人口为394.96万人，其中暂住人口280.36万人，占71%，也就是总人口的2／3是暂住人口。暂住人口由于没有户籍，流动性较大，但总数是逐年增长的，且增长的速度远高于户籍人口。暂住人口除少部分收入较高的在深圳购买商品住宅外，大部分居住在其就业单位提供的集体宿舍，或自租商品住宅居住。按人均住户建筑面积8平方米计算， 目前暂住人口需住房建筑面积约2200万平方米。根据人口增长预测分析，深圳暂住人口1999年为311.35万人，到2003年将达384.50万人，即到2003年共增加73.20万人，每年增加18.3万人，则每年需增加住房面积146万平方米，5年共增加730万平方米。大量的暂住人口长期工作、生活在深圳，形成巨大的住房需求，活跃了深圳住房的租赁市场，也是深圳住户消费的一个重要组成部分。另外，随着户籍管理体制改革的深化，部分暂住人口会转为户籍人口，如果有10%的暂住人口转为户籍人口，按人均居住面积15.3平方米计算，需增加住房建筑面积760万平方米；20 %暂住人口转为户籍人口，需增加住房建筑面积1520万平方米。
（5）涉外商品住宅需求
深圳是我国早实行对外开放的经济特区，经过20年的建设和发展，已形成的良好投资环境，吸引越来越多的境外人员在深工作、生活。特别是香港回归祖国后，随着深港交通设施的不断完善，过境手续进一步简化，越来越多的香港中、下阶层家庭会选择在深圳置业，这些涉外商品住房也是深圳住房消费市场的一个重要组成部分。据统计，深圳近年商品住宅的外销量逐年增加，1996 年为16.76万平方米，1997年为24.75万平方米，1998年为28.95万平方米， 外销量占商品住宅销售总量的比例为6.5%—7.8%。估计今后几年的外销量也会逐年上升，平均每年外销量可达30—35万平方米，未来5 年里总外销量可达150—175万平方米。
根据以上的分析，深圳未来5年的住房需求估算见表1。从表1 可知，未来5年里深圳住房需求量估算达2411—3169万平方米， 平均每年的需求量为482—639万平方米。目前住房租赁需求量为2200万平方米，未来5年租赁需求增加量为730万平方米，每年租赁需求增加量为146 万平方米。也就是说，在未来5年里，深圳住户购买、 租赁的潜在需求是很大的，足以支持住房消费增长点的形成。
表1 深圳未来5年住房需求量估算（建筑面积，万m[2]）
住房需求量 购买需求量
平均每年 未来5年
序号需增加量 总需增加量
1 目前户籍人口缺房户对住房需求量 71356
2户籍人口家庭数量增加对住房需求量 160
800
3 户籍人口人均居住面积增加对住房需求量69345
4 外销住房需求量 30-35150-175
10%转为户籍人口152
760
5 暂住人口住房需求量
20%转为户籍人口304
1520
合计 482-369
2411-3169
住房需求量租赁需求量
平均每年
目前需求量
序号
需求增加量
1 目前户籍人口缺房户对住房需求量
2户籍人口家庭数量增加对住房需求量
3 户籍人口人均居住面积增加对住房需求量
4 外销住房需求量
10%转为户籍人口
5 暂住人口住房需求量 2200 146
20%转为户籍人口
合计
2200 146
住房需求量 租赁需求量
未来5年
序号 需求增加量
1 目前户籍人口缺房户对住房需求量
2户籍人口家庭数量增加对住房需求量
3 户籍人口人均居住面积增加对住房需求量
4 外销住房需求量
10%转为户籍人口
5 暂住人口住房需求量730
20%转为户籍人口
合计 730
二、住房制度改革使住户成为城市居民生活最重要的一个消费品
80年代初期，深圳同全国各地一样，城市住户实行的是政府全包、无偿分配、低租金、无限期使用的实物福利制度。住房作为工资以外的最大福利品由政府（或单位）无偿分配给广大职工使用。使用者交纳的是非常低廉的租金，不仅住宅建设投资收不回，就连住房日常维修和管理的费用都得由政府（或单位）再补贴。住房的商品属性完全被剥离，城市居民的生活支出几乎可以不考虑住房费用，不存在住房消费问题。在这种情况下，住房已被排斥在居民生活消费范围以外，自然不可能形成消费增长点。
1988年10月，深圳实施以“售房”为核心的《深圳经济特区住房制度改革方案》，在全国率先停止住房实物分配，按照四步实现住房商品化的房改思路，首先以准成本价出售公房起步，逐步把住房推向市场，并采取“发放房补，大步提租（一步提到准成本租金）、购房一次付款八五折优惠、分期付款提供优惠利率贷款、发放房产证”等措施鼓励居民购买其已居住的住房。房改后，市、区两级政府利用政府住房基金投资兴建的安居房全部以成本价或微利价直接对个人出售（或出租）。经过十多年的住房商品化改革，城市居民家庭大多购买了住房。据统计，到1998年底全市通过房改价格（准成本价、全成本价或微利价）出售的住房达18.7万套，按全市非农业家庭总户数25.81万户计算，全市有 72.5%的城市居民家庭以成本价或微利价购买了单元式套房。另外，考虑有部分高收入家庭购买了市场商品房，估计深圳城市居民家庭住房自有率已超过80%，高于经济发达国家，如美国的住房自有率只有65%，日本62%，英国63%，法国51%。
随着住房成为普通居民家庭的一个重要消费品，住房消费逐年上升，目前已成为城市居民家庭消费的最重的组成部分。据深圳市统计局资料，1998年，深圳平均每户家庭在住房方面的消费支出（包括一次性购房支出、归还购房贷款、购买建材费用及装修费用）为6227.79元， 比房改购房前的1988年增长了7.5倍，平均每年增长23.9%，按1998 年人均可支配收入19885.97元、每个家庭平均2个人就业计算， 住房消费占家庭收入的比例为15.7%。联合国人居中心的研究认为，城市居民住房消费占家庭总收入的合理比例为15%—25%，美、英、德、日、加、瑞典等市场经济发达国家1976—1977年城市居民住房消费占其总收入的平均比例为22.5%。也就是说，目前深圳城市居民家庭住房消费占收入的比例在全国是比较高的，已逐步接近联合国人居中心认为的合理水平，同发达的市场经济国家相比差距已不是很大了。
深圳城市居民的每月居住消费（即房屋管理维修费用及水、电、燃料费用，不含购房一次付款及归还购房贷款）占家庭月总消费的比例，从1991年的1%增加到1992年的12.7%后，近年一直维持在 10%左右， 1998年为11%，这一比例已远高于我国一般城镇的水平，已接市场经济发达国家的比例。
随着房改的逐年深化，且人们从购房中得到实惠，得到好处，深圳城市居民的住房消费观念已发生了根本转变，目前已基本上接受和形成“住房是商品”、“住房是个人消费品”、“住房消费靠自己”的市场化观念，特别是人们在住房消费过程中逐步认识到住房除居住功能外，还具有其它消费品所没有的投资作用，所以绝大多居民都非常愿意在住房消费方面花更多的钱，很多家庭都把购房作为家庭投资的首要选择。据深圳市规划国土局的统计资料，在商品住宅市场中，近年个人购置量占市场总销售量的比例上升得比较快，1995年个人购置量为73.76 万平方米，占44%；1997年增加到155.43万平方米，占64%； 到1998 年达187.16万平方米，占71%。即在商品住宅市场中，个人已成为消费主体。
综上所述，深圳自1988年房改后，住房已成为居民家庭最主要消费品，并已完全转变住房消费观念，居民对住房消费的愿望较高，如果通过适当的政策措施加以引导，把住房培育成为新的消费增长点的可能性是很大的。
三、城市居民收入的逐年提高大大增强住房消费的经济承受能力
经过十多年的住房商品化改革，深圳城市居民已基本接受住房是商品，是个人消费品的市场化观念，绝大多数居民都愿意掏钱购买或租用住房，但对广大普通居民能否买（或租）得起住房，即目前普通居民对住房消费的经济承受能力怎么样？这是影响住房消费增长点形成的最重要的因素。如果普通居民的收入不够高，虽然大家都很想购买一套属于自己的住房，很希望自己掏钱改善居住环境，但除了维持日常基本生活开支外，手头上已没有剩余的钱，对住房消费有心而无力，这种情况下，住房也无法形成消费增长点。随城市居民收入的逐年增加，深圳普通居民家庭已具备较强的住房消费能力，其主要原因是：
（1）居民收入逐步提高，每月剩余资金大幅增加
深圳作为我国改革开放的经济特区，近20年来，社会经济全面高速发展，城市居民的收入增长很快。全市职工月平均工资从1988 年的282 增加到1998 年的1532元，年均增长率为18.4%；人均月可支配收入由1990年的344 元增加到1998年的1657元，年均增长率为21.7%。而人均月消费支出由1988年的306元增加到1998年的1286元，年均增长率为19.7%。 虽然人均月可支配收入与人均月消费性支出差不多同步增长，但人均月剩余的可支配收入是逐年增加的。1990年人均月剩余资金为38元，到1998年增加到370.8元，年均增长率高达32.9%。 通过对居民可支配收入和消费支出的趋势预测，两者的差在今后几年里还会继续扩大，即居民每月剩余的资金量会进一步提高。按每个家庭两人就业估算，到下世纪初，深圳居民普通家庭每月剩余资金量将超过1000元。假设未来物价以线性趋势变化，而居民可支配收入以指数曲线趋势变化，那么下世纪初深圳普通居民家庭每月剩余资金量可达2000元以上。这说明，在未来几年里，深圳普通居民家庭将会有更多的余钱用在住房消费方面。
按目前深圳商品住宅贷款利率和首期付款30%计算，月剩余1000元，1500元，2000元，2500元和3000元的家庭可以承受的住房价格情况见表2。
表2 不同月剩余家庭可以承爱的住房价格情况表 单位：万元
5年*10年* 15年* 20年*
(4.95%) (5.025%) (5.1765%) (5.2753%)
月剩余1000元7.4 12.9 16.7
19.4
月剩余1500元11.1 19.3 25.1
29.1
月剩余2000元14.8 25.7 33.4
38.8
月剩余2500元18.5 32.1 41.8
48.5
月剩余3000元22.2 38.6 50.1
58.5
（＊括号内的数字为1998年下半年商品住宅的贷款利率）
从表2可知，月剩余1000元的家庭，如分采用5年分期付款方式则可以购买房价为7.4万元的住房，20年分期付款则可以购买房价为19.4 万的住房；月剩余2000元的家庭，5年分期付款可以购买房价为18.5 万元的住房，20年分期付款可以购买房价为38.8万元的住房。从预测分析可知，到下世纪初，深圳大多居民家庭每月剩余会超过1000元，高的可以超过2000元，如果采用20年分期付款方式，完全有能力购买房价为20—40万元的住房。
（2）居民家庭多年积蓄，已具备支付首期房款的能力
随着居民收入和剩余现金的逐年增加，深圳居民的储蓄存款也逐年提高，人均储蓄存款1988年为1959元，到1998年增加到21822元，年均增长率达27.3%。按深圳家庭平均人口3.36人计算，1998年平均每个家庭的储蓄存款达73322元，即在深圳一个中上收入的家庭目前的储蓄存款会有10 万元以上。这是居民家庭收入增加和多年积累的结果。这个储蓄存款数额，可以用来支付购买房价为25万元左右的住房的首期款（按30%计算）。也就是说，从目前储蓄存款数额看，深圳普通家庭已具备购买房价为25万元左右的住房的首期付款能力。
（3）不同收入的家庭具有不同的住房消费能力 因家庭人口、 就业人数和个人能力不一样，不同家庭的收入情况差别比较大，住房消费能力也就有较大的差异。如果考虑普通居民家庭为购买住房进一步节衣缩食，压缩其它不必要的生活开支，则在今后的几年里深圳低收入家庭每月可承受的购房支付能力可达2000元，中等家庭2500元，高收入家庭3500元。
根据深圳二类地区商品住宅平均价格7000元／m[2]，三类地区平均价格5500元／m[2]测算，低收入家庭购买建筑面积为60平方米的二类地区商品住房需17—18年，三类地区住房需13—14年；中等收入家庭购买建筑面积为60平方米的二类地区商品住房需14—15年，三类地区住房需11—12年；高收入家庭购买建筑面积60平方米的二类地区住房需10—11年，三类地区住房需7—8年。与深圳一河之隔的香港，一般家庭在效区购买一套40平方米的一室一厅住房需12年左右的时间。因此，深圳占总数80%左右中等以上收入家庭已具备购买一套小型商品住宅（面积50—60平方米，三类地段）的经济能力。
安居房建设享受地价、税费等优惠政策，安居房价格比市场商品房价格低得多。 目前， 梅林地区（三类地段）的市场商品房平均价格为5500元／m[2]，而梅林一村福利商品房平均价格为1700元／m[2]，微利商品房的平均价格为4000元／m[2]，分别是商品房价格的31.9%和72.7%。安居房价格较市场商品房低，居民的购买安居房的能力也就大大增强。低收入家庭购建筑面积为80平方米的福利商品房需5—6年，微利商品房13—14年；中等收入家庭购买建筑面积为80平方米的福利商品房需4—5年，微利商品房需10—11年；高收入家庭购买建筑面积为80平方米的福利商品房需3—4年，微利商品房需7—8年。也就是说，由于安居房价格较低，目前深圳普通居民家庭已具备购买一套建筑面积为80平方米安居房的能力。
不同收入家庭购买住房所需时间见表3。
表3 不同收入家庭购买不同类型住房所需时间表
市场商品房
住房类型
二类地区 三类地区
住房价格(元/m[2])
7000元/m[2] 5500元/m[2]
住房面积(m[2])60 60
住房总价(万元) 42.0 33.0
低收入 月支付能力(元)2000 2000
家庭
购房需时间(年)17-18 13-14
中收入 月支付能力(元)2500 2500
家庭
购房需时间(年)14-15 11-12
高收入 月支付能力(元)3500 3500
家庭
凤心需时间(年)10-11 7-8
安居房
住房类型
福利商品房微利商品房
住房价格(元/m[2])
1700元/m[2]4000元/m[2]
住房面积(m[2]) 80 80
住房总价(万元) 13.6
32.0
低收入 月支付能力(元)2000
2000
家庭
购房需时间(年)5-613-14
中收入 月支付能力(元)2500
2500
家庭
购房需时间(年)4-510-11
高收入 月支付能力(元)3500
3500
家庭
凤心需时间(年)3-47-8
四、房地产宏观政策是启动住房消费的重要措施
房地产宏观政策直接影响到住房供应、住房销售、住房价格和人们购买行为的是影响住房消费的重要因素。近年，为了启动住房消费市场，国家、广东省和深圳市制订和颁布了一系列鼓励住房消费的政策。目前，这些政策正在发挥作用，正在推动住房消费增长点的形成。
（1）鼓励购房政策
深圳安居房实行有条件限制的鼓励买房政策。1988年出台的《深圳经济特区住房制度改革方案》的核心内容就是鼓励职工以成本价购买其租住的住房。房改后，政府住宅部门投资兴建的安居房和部分单位自建的职工住房基本上坚持只售不租的原则，绝大部分按房改政策规定以准成本价、全成本价或微利价发售。但因安居房是享受土地、税收等优惠政策的福利性住房，其主要目的是解决深圳城市居民的基本住房问题，购买安居房受必须是深圳户籍的家庭等严格的条件限制，且一户限购一套。
深圳市场商品房实行无条件限制的鼓励买房政策。1995年10月，深圳市政府颁《关于促进我市房地产市场发展的若干规定》（深府[ 1995]279号）。该规定考虑到深圳暂住人口占总人口70%以上的特殊情况，推出在特区外的宝安、龙岗两区实施“购房入户”政策，境外机构（或人员）购房超过一定数量还给予办理深港两地车牌的待遇。1996年，深圳市政府又颁发深府[1996]308号文件， 对购房入户政策进行了补充和完善。“购房入户”政策的实施，大大刺激了宝安、龙岗两区的住房消费。据统计，宝安、龙岗两区1996年前共销售住宅为12464套102.75万平方米，1997年一年的销售量就有8396套67.75万平方米，1998 年销售量又创历史新高，销售面积达120.11万平方米。这两年，深圳市政府有关部门正在研究特区内也实施“购房入户”政策问题。如果在特区内也推行“购房入户”政策，将会更充分地满足暂住人员的购房需求，对推动全市的住房消费起到不可低估的重要作用。
（2）减免税费政策
住房建设和销售的各种税费是住房成本的重要组成部分，对住宅实施优惠税费政策，制止各种不合理收费，有助于减低住房建成和销售成本，降低住房销售价格，提高普通居民的购房能力，刺激住房消费，促使住房消费增长点的形成。
深圳安居房的建设和销售一直享受减免有关税费政策。1990年，深圳市政府颁布的《住房基金管理办法》规定“住房基金属社会福利性质，免征各项税费和基金”。1998年11月，深圳市政府发出《关于恢复征收契税有关问题的补充通知》规定“城镇职工第一次购买公有住房（包括我市的福利房、微利房），免征契税”。对安居房的消防报建、白蚁防治、工程质检、工程安检、水电增容等费用，有关部门也给予减半或全免优惠。
市场商品房的建设和销售近年也采取一系列税费减免政策。1996—1997年，国务院和广东省人民政府发文取消了几十项涉及房地产开发建设的不合理收费，大大减低了开发企业的负担，有效控制了开发建设成本和住房销售价格。1998年，财政部、国家税务总局发出通知，从8月1日起，对房地产市场的营业税、契税、土地增值税等实行减免政策。目前，深圳规划国土和税务部门正在制定有关方案，落实国家减免房地产税的政策。有关业内人士估计，此次税费减免政策实施使普通住宅购销环节的税收负担由原来的10%左右降至4%—5%，积压空置房购销环节的税收负担由原来的10%左右降为1%左右， 大大降低了购房者的投资成本，对促进市场商品房的销售，刺激住房消费将会起到积极的作用。
（3）住房金融政策 住房是居民生活必需的特殊商品， 但因其价值大，消费时间长，普通居民不可能象购买一般生活用品那样一次性支付房款。在过去几十年发展中，经济发达国家（或地区）都建立了成熟的住房金融市场，直接为住房购买者提供形式的住房按揭服务，利用住房信贷提高普通居民购房的经济承受能力。深圳经过十多年的实践和探索，初步建立起政策性与商业性并存的住房按揭架构。目前，深圳有两个金融单位承担政策性住房按揭业务，有15家国内商业银行和7 家营业性质金融机构从事商业性住房按揭经营。
根据1998年颁布的《深圳市个人住房担保贷款管理试行办法》规定，个人住房担保贷款金额最高为住房售价的70%，贷款期限最长为20年。最近，经国务院批准，中国人民银行决定从1999年9月21日起， 个人住房贷款的最长期限由现行的20年延长到30年，已差不多接近发达国家（或地区）的住房贷款最高期限。
贷款利率是影响住房按揭贷款负担的最重要因素。自1998年以来，银行贷款利率经过7次下调，目前已降到一个较低的水平，1999 年下半年的住房贷款月利率为4.875—5.2755‰。为支持城镇居民购房， 最近中国人民银行决定在住房贷款期限延长至30年的同时，再次降低住房贷款利率，个人住房贷款月利率最高水平由5.2775‰降为4.65‰，降幅达11.85 %，并根据贷款期限划分为两个档次，5年以下（含5年）贷款月利率为4.425‰，5年以上贷款月利率为4.65‰。
深圳政策性住房贷款是专门为购买政府住宅部门发售的安居房而提供的按揭贷款。目前，深圳市人民政府指定建行深圳分行和工商银行深圳分行两家单位负责政策性住房贷款业务。政策性个人住房贷款的最高金额和最长期限同商业性个人住房贷款相同，但利率更优惠，比商业性个人住房贷款低7%，并随商业性贷款利率的调整而变动。 也就是在深圳，居民购买政府安居房有更优惠的个人住房贷款。
目前，深圳市、区两级住宅部门对个人发售的安居房均有按揭贷款，在售的市场商品房也基本提供按揭服务。据统计，1998年全市有按揭的在售商品楼盘313个，占在售商品楼盘总数的98.4%。
随着住房金融服务的不断完善和普通居民信贷消费意识的逐步增强，深圳近年个人住房消费发展很快。商业性个人住房贷款余额1991年只有482万元，到1995年增加到76323万元，1998年达1258195万元。1998 年比1995年增加了15.6倍。政策性个人住房贷款金额这两年也大幅度增加，1996年只有12823万元，1997年增加到238056万元，1998年为213665 万元。个人住房贷款大幅度增加，说明住房消费市场正趋于活跃，住房消费增长点正在逐步形成。
另外，这两年存款利率大幅度下调，特别是从1999年11月1 日起又开征20%的利息税，这些鼓励消费的金融政策会使越来越多的存款从银行转移住房投资领域，会增加住房消费，对加快住房消费增长点的形成起到积极的作用。
（4）住房土地政策 土地是住房的重要组成部分， 不同的土地政策直接影响到住房的价格和销售，也是影响住房消费的重要因素之一。
深圳商品住宅建设用地，根据市场需要制定每年的供应计划，全部采用公开招标、拍卖方式出让，并按规定缴纳市场地价。1998年下半年，特区内多层住宅楼面市场地价为1120—3410元／m[2]，高层住宅楼面市场地价为630—2910元／m[2]，不同地段的价格差别很大， 但从整体上看，土地价格约占住房售价的15%—25%。
为了解决城市居民的住房问题，减低安居房的出售价格，减轻居民购房负担，深圳安居房的建设用地以协议方式供应，并实行地价减免政策，即列入福利商品房建设计划的用地免收土地使用出让金和市政配套设施费；列入微利商品建设计划的用地免收土地使用出让金。例如，梅林一村住宅区为二类三等地段，按土地面积计算，土地出让金及开发费标准为220元／m[2]，市政配套设施收费标准为340元／m[2]，三项总价为560元／m[2]。根据安居房土地减免政策， 福利商品房用地只需缴交100元／m[2]。土地开发费， 微利商品房用地只需缴交土地开发费和市政配套设施费，即440元／m[2]。
总之，深圳市住房消费有增长点，形成促进这种消费的关键是大胆地进行住房制度改革、逐步提高居民收入和合理的房地产政策。