农村宅基地和农房统一调查数据融合关键技术研究
冯国庆
(江苏科信岩土工程勘察有限公司，江苏 南京210000）
摘 要： 为了大范围推广和实施不动产统一登记制度，针对农村地区特别是城乡结合部实施农村宅基地和农村房屋调查发证工作，必须依据相关规范标准将现有分类存放、格式不一、数据标准不同、存储介质不同的土地和房产数据进行整理、规范、融合，建设不动产统一登记数据库。据此，以辖区内盐河镇、和平镇为试点，分析目前不动产数据现状，着重介绍了土地数据和房产数据融合建设的主要内容及关键技术。
关键词： 农村宅基地和农房；地籍数据；房产数据；数据融合
1 概述
为维护农村集体经济组织和农民的合法权益，稳步实施农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，根据中央、省、市的《关于贯彻落实〈国土资源部财政部住房城乡建设部农业部国家林业局进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知〉的通知》和《江苏省国土资源厅关于深入开展全省农村宅基地和农房统一调查登记发证试点工作的通知》相关指示精神，为保证各地区能够顺利开展不动产登记工作，急需对各类不动产数据进行整合，逐步形成以土地和房产数据为主要融合对象的不动产统一登记数据库。
2 已有数据分析
2.1 土地数据现状
试点区域内行政主管部门已有宗地空间图形数据，且按照国家相关规范已完成了宗地统一编码工作，常规的用地数据和土地信息数据已采用数据库进行存储管理。但是由于数据量大，且数据库标准与现行的《不动产登记数据库标准》(试行）不一致，因此在数据转换迁移方面也带来了一些困难，不能够满足现有不动产统一登记的需求。
2.2 房产数据现状
行政主管部门对房产空间图形数据管理相对落后，没有实施信息化管理，主要还是采用纸质文档管理，试点区内收到的准建证等大多还是手写加盖印章发放的，房屋权利人姓名常有写错（错别字），过期失效的证照与未过期证照混杂在一起，且未建立数据库，无空间坐标信息，与已有的宗地数据分开管理，这对房产资料整合带来一些难度。
肉眼观察牙根数目，上颌第一前磨牙单根型为42.95%，双根型为57.05%(P>0.05)；而下颌第一磨牙单根型(94.67%)显著高于双根型(5.33%)(P<0.05)(表2)。
2.3 其他数据现状
试点区域内各村村委会村民台账信息不全，主要包含了测区内农户医保登记的身份信息，其中有房屋权利人信息有误，不能使用，这对权属信息调查带来一定难度。
宗地代码采用五层19 位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地权属类型、宗地顺序号。其中，土地权属类型为2 位代码。第一位表示土地所有权类型，用J、Z 表示，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地所有权争议；第二位表示宗地特征码，用C、W、Y表示，“C”表示宅基地使用权宗地，“W”表示使用权未确定或有争议的土地，“Y”表示其他土地使用权宗地，用于宗地特征扩展。
3 资料收集整理
3.1 地籍数据
新资源观指导下，大量资本、技术转向资源节约、生态友好型旅游产业[1]；景区泛化[2]、体验经济[3-5]时代下消费者的旅游需求更加注重个性化体验，更加关注旅游体验的深度与丰富度，以抓点为主的景区旅游已难以适应当下旅游市场需要；此外，随着旅游业融入经济社会发展全局，成为国民经济战略性支柱产业，发展旅游已成为各地经济转型升级、减少贫困的重要手段。在此背景下，我国旅游发展正在由观光“小旅游”向休闲度假的“大旅游”过渡[6]，我国旅游业的发展开始进入全域旅游新时代。
3.2 房产数据
实地调查了试点区农村宅基地和农村集体建设用地上建筑物和构筑物的产权状况，重点调查了房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、用途、批准面积与实际面积等要素。4.3.1 产权状况调查。依据房屋权利人提供的准建证或者房屋买卖协议等房屋产权证明，记录房屋产权人，并将提供的材料拍照留存。已有的证照上确定为错别字的按照身份证上姓名调查记录。无任何证明材料的房屋权利人以有村干部在场核准的情况下现场调查为准，并记录权利人身份证号码及家庭住址。产权共有或者有争议的在外业调查表中都作了详细的备注。现场调查时收集了房屋权利人资料主要有.产权人的身份信息，有身份证和户口簿；产权人的土地使用证和房产证；产权人的房屋买卖证明，转让协议等，以上资料均拍取了照片留存。4.3.2 房屋座落。调查了房屋下面宗地的行政坐落，地址具体到村小组，以村干部现场确认的村小组行政区划为准。4.3.3 房屋产别。测区内农村集体土地上的房屋的产别有私有房产、小产权、集体土地上的集体用房，其中集体土地上的集体用房和小产权只做分类调查不做面积测算。4.3.4 房屋的用途。测区内农村集体土地上的房屋的用途有住宅、医疗、教育。4.3.5 产权来源。测区内房屋产权人取得房屋产权的方式。经调查产权来源有：自建、翻建、购买和受赠。4.3.6 房屋总层数。总层数为房屋的自然层数。其中：有地下室的房屋，当采光窗在室外地坪以上，且地下室内层高大于2.20m 者，计算层数，即总层数为地下层数与地上层数之和。阁楼以及突出房屋面的楼梯间不计层数。4.3.7 房屋建筑结构。测区内1 层房屋的结构有砖木、混合结构，多层房屋有混合结构。4.3.8 房屋建成年份。现场调查了房屋的竣工年份，拆除翻建的，以翻建竣工年份为准。有准建证的参考证件上批准时间，无准建证的以现场问询调查为准。4.3.9 房屋墙体归属。调查了房屋墙体所有权的归属，在相邻指界人和村干部在场共同确认下，记录了本幢房屋墙体的归属，可分为自墙、共墙和借墙三种情况。4.3.10 房屋编号。在19 位地籍号后面继续编号，一般从宗地西北角开始按从上到下、从左到右的顺序进行流水编号，其格式为：F01，其中第六层F为大写字母，表示房屋，后面的2 位用数字表示，表示楼栋号，从01-99 编号。必须以最小号“F01”作为开始编号，编号一定要连续，不能间断或跳号，也不能有重号。
数据库结构设计：根据农村宅基地和农房统一调查发证的要求，参考城镇地籍数据库标准和房地产管理数据库标准，结合农村宅基地和农房统一调查的相关数据内容，设计包含宅基地地籍信息和农房房产信息的权籍调查数据库结构。数据库建设：主要依照三个部分来实施，分别是权籍调查数据文件命名规则、空间数据分层要求和属性数据库结构，建立农村宅基地和农房统一的房地一体化权籍数据库，并形成标准的数据交换文件、数据字典和元数据文件。
3.3 其他数据
从村委会收集了测区内农户医保登记的身份信息，其中有房屋权利人信息的经核实无误后作为本次调查项目中权利人身份信息的参考资料。
以从淮安市国土局清浦分局收集的2014 年“淮安市清浦区农村集体土地使用权地籍调查项目”的文本和图件成果资料作为本项目的基础资料。其宗地图成果图件经作业组加工后，制作成了入户作业用的工作底图，并在现场根据房屋的实际情况对底图予以修正，形成房屋测绘草图。对“淮安市清浦区农村集体土地使用权地籍调查项目”中的土地权利人身份信息以及农村集体土地建设使用证的扫描图件，经作业组仔细检索辨别，作为本次农房调查项目的参考资料。
4 技术路线
4.1 数据整理分析
原作中出现两次“well of faith”的表述，用“well”（井）比喻信仰，意指永不枯竭。间隔22页再次出现这个比喻，相互照应，令读者由安娜记录政治活动和理念的红色笔记想到记录小说《第三者的影子》创作过程的黄色笔记，将小说的“情爱”与“政治”两大主题关联起来，可谓作者莱辛在整部小说创作中埋下的一根暗线，也是这部错综复杂的文学有机体的一道筋骨。译者却在“井”这个意象第二次出现时将其隐去，只保留“信心”，从而割裂了文本的内在逻辑，译文阅读的审美趣味和理解深度遭遇阉割。
4.2 宗地统一编码
书包是各位同学学习生活中的必需品，它能帮助大家收纳一些零散的物品，如水杯、钥匙、钱包、课本、铅笔盒等，还能提升大家的学习意识。新学期伊始，许多同学最期待的就是背着一个漂亮的新书包去学校。不过，书包对骨骼的发育具有不可忽视的影响，而各位同学正处于长身体的关键时期，所以选书包可不能只选漂亮的。那么，什么样的书包才是理想的书包呢？
4.3 房屋调查
以从淮安市国土局清浦分通过测区内两个国土所的积极协调，从盐河镇和和平镇两个城建所回收的历年来已发放的建房审批、房产登记发证相关资料共2542 份，对回收的证书进行分类整理，其中绝大部分证照为90 年代发放，原证照上房屋大多已翻、改建，证照已失效的不作为本次项目的参考资料，未失效的证照作为本次调查项目的参考资料。
4.4 数据转换
通过整理分析，以房屋编号为唯一标识码完成数据转换工作。如果是传统纸质信息，则需依据相关规范标准人机交互录入房产登记和土地登记数据，同时利用数据转换软件将录入信息与不动产登记数据库进行关联，扫描的电子档案数据分别按照原有不动产土地和房屋档案管理要求进行管理。
4.5 数据检查
入库前应按数据库的设计要求对每类数据进行全要素检查，并对各项检查进行记录。对不符合建库要求的数据，按照相应规范标准进行修改，确保入库数据均符合相应入库规范要求。入库检查可采用程序辅助批量检查和人机交互检查两种方法，应根据数据类型的不同而采用不同的方法。当采用检查程序进行检查时，应在正式开始检查之前，对检查程序进行严格的测试。入库数据检查的内容主要包括数学基础、数据格式、数据表结构的正确性、数据项的完整性和命名的正确性、数据内容逻辑正确性以及数据内容完整性等。
4.6 数据入库
当一个地籍子区的图形数据和属性建库结束后，建库成果经检查后统一入库。数据入库可以选择人工入库或者借助程序批量入库。数据入库应做好日志记录。
5 结论
通过开展农村宅基地和农房统一登记发证试点工作，全面了解试点地区农村范围内的宅基地等集体建设用地的权属、位置、界址、面积、用途、地上房屋等建筑物、构筑物的基本情况，能够基本实现宅基地和农房“六统一”（统一调查规范、统一软件平台、统一数据管理、统一作业要求、统一质量标准、统一档案管理）的目标，为下一步全面推进农村宅基地和农房统一登记发证提供借鉴。
参考文献
[1]不动产登记数据库标准.
[2]地籍调查规程[S].TD/T001-2012.
[3]张正明，徐海洋.不动产登记地籍与房产数据整合建设关键技术研究，2016，39（4）:56-58.
[4]房产测量规范[S].GB/T17986.1.2000.
中图分类号： TP274+.2
文献标识码： A
文章编号： 2096-4390（2019）34-0185-02
作者简介： 冯国庆（1984-），男，江苏盱眙，工程师，注册测绘师，主要研究方向：工程测量。
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