土地成本不是主导因素——对近期我国房价上涨原因的分析，本文主要内容关键词为：主导论文,房价论文,因素论文,成本论文,近期论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
国家统计局国房景气指数显示，10月份全国商品房销售指数102.13，虽比9月份下降0.53点，仍比去年同月上升4.06点，1～10月全国商品房平均销售价格每平方米为2758元，同比增长11.7%，增幅为近年最高。在国家宏观调控政策实施到位的背景下，房价为何能节节攀高呢？这里，并不像有些人说的那样，是地价拉动了房价。房价高是由多种原因造成的。
需求旺盛是房价上涨的重要原因
从需求方面看，首先，我国正处在城市化进程加速发展的时期，平均每年由农村转移到城市的居民约1500万人。在这些人口中，除县改市（区）、村改居的现有居民已有住房外，相当多的家庭需要在市区内购房置业；其次，部分城市居民需要改善居住条件，提高住房质量并加大面积，也有一些家庭子女结婚、父子分户需要购置住房。在我国经济长期持续发展的状况下，这些家庭收入相对稳定，能够买得起或者通过按揭贷款买得起住房；再次，因城市建设、房屋拆迁产生大量需要动迁安置的居民，在一些城市占有相当高的比例。这部分居民大多数必须购房，且享有高额房屋拆迁补偿费，能够买得起住房。除上述消费需求外，还存在很多投资购房需求。
从供给方面分析，1～10月份我国商品房竣工面积、土地开发面积、新开工面积、房地产开发投资分类指数同比增幅均呈上升趋势。新建房屋供给的绝对量在增加，加上二手房的上市交易量，正常情况下，不应该出现房源紧张、房价大幅上涨的现象。但实际上，这里存在一个建设周期和预期消费的问题。房屋从开工建设到竣工，再到销售有一定的时间差，即同一时段上的开工建设面积不等于竣工面积，也不等于进入市场销售的面积。开发公司一般将可销售的房屋分期分批投放市场，经常性地保持供不应求的状态。一些开发公司以国家进行宏观调控、清理整顿土地市场秩序的借口和卖方市场优势，极力营造土地供应不足、房源减少的氛围，利用各种营销策略，充分调动消费者的预期消费欲望，调减房屋入市量，调高销售价格。这是造成房屋供给偏紧、房价上涨的重要原因。
高额利润是房价上涨的决定因素
商业经营的本质就是追求利润最大化。作为高投资、高风险的房地产业也不例外。有关资料显示，2003年我国十大高利润行业中，房地产业名列榜首。开发公司获取高利润不仅通过降低成本，更多地是通过提高商品住房的售价获得。据有关部门分析，目前房地产开发利润率在30%以上，一些楼盘甚至更高。前几年采用协议出让方式取得土地的开发公司，在一路走高的房价面前，不会因成本地价较低而放弃追逐高额利润，同样会把房价定位在可达到的最高值。以招拍挂方式取得土地的开发商，也不会降低利润标准，甚至采取变相提高容积率、部分改变用途等措施摊低成本，借招拍挂出让土地产权完整等名义提升房价，期望获得更高的利润。根据定量分析，在构成房价的土地成本、建筑成本、税费和利润等因素中，与房价相关系数最高的是利润，反映其影响程度的相关系数超过了其他因素的总和。可以说，开发公司远远高于社会平均水平的期望利润是导致房价增长的决定因素。
土地成本不是房价上涨的主导因素
房价的成本构成主要包括土地成本、建筑开发成本和有关税费。如同其他行业一样，成本增加必然会引起房价的上升。近几年，在国民经济快速发展的大环境下，不仅地价上涨，构成房价成本价格的因素都有不同程度地增长，如钢铁、水泥等建材的价格大幅上涨，住宅品质、小区环境造价也有了很大提高。但是，部分人过分强调土地招拍挂出让拉高了地价，进而推动了房价上涨。这种认识是片面的，有必要进行一些客观分析。
首先，招拍挂出让的一般为净地、熟地，成交价中不仅包括了协议出让的土地出让金，还包括了房屋拆迁安置费、城市基础设施配套费等原属于开发成本的费用，两者内涵不一样，致使招拍挂出让土地价格高于协议出让土地价格。
其次，招拍挂只是出让土地的方式，目的在于增强土地供应的透明度，为开发公司提供平等获得土地的机会。成交价格是竞买人竞争的结果，不是政府确定的地价，它体现了开发公司的经营能力和对土地市场的把握能力。将竞买人之间通过竞争达成的价格归罪于一种供地方式，是不妥的。
再次，地价与房价紧密联系，又相互独立。紧密联系体现在微观的具体项目上，地价是房价的组成部分；体现在宏观上，地价随房价的变化而变化。对一个具体项目而言，土地价格成本发生在先，是既定的，那么影响房价的只能是建筑开发成本、税费、利润及市场的供需状况。显然，不能把已经固定的土地价格成本作为引起房价上涨的主导因素。从整个房地产市场来看，是房价上涨引发了地价上涨，而不是相反。因为开发公司竞买土地时，参照当前的房价及其变化趋势，决定买入土地价格。如果开发公司预期房价上涨，利润空间加大，他为了取得土地，必定要抬升地价以击败其他竞买人。
房价与地价的独立性表现为，它们分别发生在土地一级市场与房屋市场两个不同层次的市场上。两者交易的主体、客体和价格形成机制不完全相同。土地一级市场主要是政府与开发公司之间的土地交易，成交价通常是开发公司之间竞价的结果。房屋市场主要是开发公司与消费者之间的房地产交易，成交价一般是开发公司与消费者之间议价的结果。土地供给多少并不完全代表房屋供给的多少，除房屋建设需要一个较长周期外，开发公司还有一个土地储备。调查显示，目前全国城镇土地储备为170万亩，其中掌握在开发公司手中的有70万亩。如果容积率按1.5计算，开发公司现有土地可建设7亿平方米左右的房屋，按目前的竣工开发能力可满足两年的开发需求。可见，当前基本不存在土地供给不足的问题。
投机是房价变动的不稳定因素
房地产业既然属于资金密集型、高风险、高回报率的行业，那么在一定条件下，投资行为转化为投机行为就在所难免。有些开发公司专门炒作土地，前几年通过协议方式取得土地或与土地使用者签订协议后，自己不开发，而是首先通过抵押贷款回收资金，将风险转嫁给金融部门，然后再伺机高价转让。在土地使用权招拍挂出让过程中，有的开发公司并不真正想竞买土地，而是通过串标渔利。从房屋购买者方面看，有相当一部分比例是投资型购房，目的不是居住，而是倒卖获利。有些城市已经出现了房产中介公司购买整栋楼房或小区，然后加价分期出售的大规模炒房现象。这种行为对当时房价的直接影响可能不大，但经过开发商借势、媒体放大之后造成的影响不可忽视，房价上涨后有更多人跟风，进一步形成房地产投机。
房地产业已经发展成为我国的重要行业，对国民经济的影响越来越大，对相关产业的拉动作用也越来越明显。房地产业健康发展是经济社会发展之福。房地产业过热，乃至出现泡沫，则是经济社会发展之祸。近两年，我国部分地区房价持续大幅上涨，超出了大多数人的经济承受能力，这将对我国经济社会的各个方面产生一定的负面影响，必须采取强有力的措施进行调控。
第一，加大风险意识宣传，引导居民正常购房消费。对普通居民来说，房屋就是一个耐用消费品，本质上与家用电器等日常消费品一样，只是为人们提供一种挡风避雨、消暑驱寒的居住效用。虽然，房产在一定时间内也有保值增值的作用，具有投资价值，但从长期趋势看，房产无疑存在自身价值加速损失的现象，直至剩下残余价值。一方面因为房屋实体老化、风化，自然折旧，另一方面，由于我国实行有限年期土地出让制度，随着剩余年期的减少，具体房地产的价值逐步灭失。也只有在房价涨幅大于房屋折旧和土地年期减值的前提下，才能保值增值，有利可图。因此，无论是自身消费型购房，还是投资型购房都存在较大风险，在决定购房时，必须慎重。
第二，加大监管力度，保障普通商品住房供给。强化对建设规划的监管，不允许开发公司随意调整建设规划，尤其要杜绝将普通住宅建成高档住宅、经济适用房改为商品房的现象发生。强化项目供地后的管理，督促开发公司按合同约定的开工时间正常开工。对不能按时开工的依约从严处罚，该收回土地使用权的就收回。明确合同约定的“不可抗力”事项，防止开发公司任意寻找借口，拖延开工。加强对开发公司销售环节的监管，对房屋空置率较高的企业，采取措施促其增加房屋上市量。加大普通商品住房的供地量，实行定向招标，定向供地。
第三，严厉打击投机、炒房现象，净化房地产市场交易。采取强有力的行政措施，打击房地产市场投机炒作、哄抬房价的行为，严禁炒楼花、囤积居奇等现象，严格限制期房转让，预购商品住房在取得房地产权证前的不得转让。同时，增加市场信息和市场交易的透明度，让消费者最大限度地了解掌握房地产交易信息。