王鲁峰
身份证号码：370687198611XXXX7X 山东济南 250000
摘要：房地产企业的招采模式从早期的单一化、独立化转变为目前高度的集中化、规模化，所以集中采购、战略合作、标准化、模数化势必为成为越来越多企业的必经之路，同时企业在选择招标形式上一定要从工程的实际出发，用最符合工程特点的招标形式可以得到更从容更经济的管理。
一、招标采购发展趋势
1.1高度集中化、规模化：招标采购的高度集中化规模化是房地产企业的一种发展趋势，集团统一集采、区域公司联动集采、项目公司采购等形式。集中采购可使数量增加，提高对供应商的谈判力量，较易获得价格折让与良好服务；只有一个采购部门，因此采购方针与作业规则，比较容易统一实施；采购功能集中，减少人力浪费；便于采购人才培养与训练；推行分工专业性，使采购作业成本降低，效率提升；建立各部门共同物料的标准规格，可以简化种类，互通有无，亦可节省检验工作；可以统筹规划供需数量，避免各自为政，产生过多的存货，各部门过剩物料，亦可相互转用。招标采购在形成集中化和规模化以后势必会节约造价，只要在制度上流程上规范统一严谨，集中采购的优势是显而易见的，合理的控制成本即在微利时代下获得更大的利润。
1.2供应链战略：与长期合作的单位，且服务质量领先、成本节约凸出、工程质量优秀进行战略合作，形成战略关系、年度合作关系、单项目合作关系。优秀的战略单位会给房地产企业无论从产品质量上还是工程造价上都会有突出的贡献，战略合作实际上就是一种“薄利多销”策略，持续不断的工作量是施工企业获得更多的利润，所以这种策略也是双赢。
1.3供应商分级管理体制：分供方认证资质预审考察情况招标信息合同信息付款信息履约评价质量评价集中交房评价年度评价调查与反馈。分级管理，分供方通过外部门户自助在线录入及维护企业基本信息，在各个阶段分别进行认证资格预审考察招投标履约管理，分供方状态合作信息评价及评价情况全集团共享，集团从战略采集及地区合作，进行全面统筹；全方位评价，评价从质量、进度、安全、交房配合、预算情况等各维度，评价时点涵盖支付节点月度季度检查点集中交房期年度评价，评价形式有全员随机项目团队背靠背项目团队集体集团年度评价等。
1.4集采种类具有通用性，且价值较大：集中采购的材料设备如土建的钢筋、防水；装饰材料屋面瓦、石材、瓷砖等；设备如电梯、空调、发电机、电线电缆、智能化系统可视对讲、分户防火防盗门等。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
1.5物料配置标准化：按照先易后难、抓大放小的原则在集团范围内推进材料清单标准化体系，对物料分类规则、编码体系进行梳理，先从集采等物资开始，逐步推广至总包合同、分包合同等其他采购材料，通过对物料标准化可以实现对招标需求的目的。
1.6招采成本一体化：招标规划管理分为项目招标规划管理、年度地区招标规划、年度集团招标规划；招标管理有合同需求、招标启动会、招标文件、发标、回标、评定标、招标动态监控；目标成本编制与调整分为成本测算、目标成本调整、分摊比例设置；动态成本有目标成本、动态成本监控、库存结转。
1.7计算机执行：流程标准化、文本标准化、根据类别及及金额自动去顶招标方式及审批级次、系统分判管理、对比分析、统计报表。
1.8审计常态化：从现场测量到工程结算，做到工程量准确，价格合理（依照已发生合同的单价或最新的市场价）。实际上从现场测量工程量是一项最基本的成本控制方式，它是最简单有效控制造价的一项基本工作，量上不做假，价格上不糊弄才能有效的在合同实施过程中控制造价。
二、招标的几种形式
1.1公开招标，公开招标的优点在于能够在最大限度内选择投标商，竞争性更强，择优率更高，同时也可以在较大程度上避免招投标活动中的贿标行为，因此，国际上政府采购通常采用这种方式；公开招标的缺点，由于投标人众多，一般耗时较长，需花费的成本也较大，对于采购标的较小的招标来说，不宜采用公开招标的方式；另外还有些专业性强的项目，由于有资格承担的潜在投标人较少，或者需要在较短时间内完成采购任务等，最好采用邀请招标的方式
地产公司基本不采用公开招标，主要原因是招标时间较长，风险控制较难。
1.2邀请招标，邀请招标即有限竞争招标，受邀请人数量有限，且须响应招标人条件，通常受邀人在三个以上；邀请招标不须发布公告，招标人只要向特定的潜在投标人发出投标邀请书即可；受邀人通常在招标前经过招标人的资格预审，双方有一定了解，从一定程度上规避了双方合作的风险。
地产行业通常采用邀请招标。
1.3定向议标，是针对初步选定的合作单位进行协商议价，并最终达成合作。定向议标无须编制招标文件，但前提是双方一般有较好的合作基础。定向议标是具有垄断性质，不具备招标条件的项目也可以采用此方式。
1.4直接委托，经过议价直接将工程委托给一家分供方，无须经过两家以上竞争比价或招标。直接委托通常双方有良好的合作基础，双方对价格达成一致容易，此种方式也适用于工期紧，难度低的项目。
参考文献
中华人民共和国招投标法
中华人民共和国建筑法
济南市工程造价信息
论文作者:王鲁峰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第11期
论文发表时间:2019/9/24
标签：采购论文; 评价论文; 成本论文; 物料论文; 方式论文; 项目论文; 公开招标论文; 《建筑学研究前沿》2018年第11期论文;