摘要：当前，我国房地产行业蓬勃发展，为国家和社会带来了巨大的经济效益。工程技术是房地产企业管理的重要环节和企业发展的核心竞争力，直接影响到房地产企业的工程效益与口碑。房地产企业的工程技术管理与工程协调发展、工程质量监督密不可分，工程技术管理的水平将直接影响着房地产的施工进程和施工质量，加强房地产工程技术管理能够有效地节约资源，提高企业经济效益。本文结合笔者项目经验，介绍了房地产开发企业工程技术管理的特点和重点内容，分析了房地产企业工程技术管理存在的现状问题，并论述了房地产企业工程技术管理问题的优化措施，研究成果可为相关应用与研究提供参考。
关键词：房地产开发企业；工程技术；管理；优化措施；应用
引言
房地产行业在我国各式各样行业中占据着领头位置，其行业发展为国家和社会带来了巨大经济效益。在房地产行业蓬勃发展过程中，尤其要重视建筑物安全性和可靠性。房地产工程技术管理是房地产企业的重要环节，也是房地产企业发展的核心竞争力，与房地产企业的工程效益有着密切联系。另外，房地产企业的工程技术管理与工程协调发展和工程质量监督密不可分，工程技术管理水平直接影响着房地产的施工进程和施工质量。加强房地产工程技术管理能够有效地节约资源，提高经济效益。
1 房地产开发企业工程技术管理的特点
1.1 多面性
技术管理工作的出发点应该是在国家的政策规定之下，企业对于建筑工程质量的重视和对于人民安全生活的关注而进行的。在房地产开发企业的技术管理工作之中，企业应该为建筑的使用者的利益着想，为实现工程建设之中的经济利益、社会利益以及环境利益等而展开管理工作，在技术上，利用管理工作来严格管理施工企业的施工行为，提高施工质量。在实际的施工技术管理之中，房地产开发企业要从建筑土建、建筑水暖建设、燃气等多方面来进行该项工作。
1.2 综合性
在建筑项目的施工过程中，房地产开发企业对于建筑技术的管理不同于政府等管理人员的管理，只从施工阶段开始。开发企业的技术管理一般从工程的可行性研究开始，在工程的各个阶段：设计、施工、竣工等阶段，开发企业都要进行相应的技术监督工作。
1.3 组装性
房地产开发企业的技术管理贯穿于整个建筑工程的施工和设计阶段，在实际的设计和施工之中，房地产开发企业会对各类施工人员和设计人员进行工作上的协调。开发企业在实际的施工中作为缓和和协调各类施工人员的总括单位，将施工之中的各类施工步骤组织起来，以完成整个施工项目。
2 房地产开发企业工程技术管理重点内容
2.1 参与开发项目的可行性报告
工程施工中，开发企业在整个施工进程中都有其相应的作用。在工程的可行性研究开始，开发企业就开始参与工程的技术管理工作。在该阶段，开发企业主要是参与对于该地区的水文地质条件的勘测研究，并针对开发地区的环境情况，编制相应的可行性报告。
2.2 预算编制
在本环节，开发企业主要针对预算编制的内容和材料采购来进行管理：
1）合理的造价编制对于工程建设的效率和建设单位的经济效益有很大的作用。合理的预算造价编制可以在工程的投招标工作之中占据优势，造价管理还可以对工程的设计和施工等步骤作出管理，防治施工过程之中由于不利因素而出现设计上的变更，预防不必要的经济和施工损失。
2）同时，造价管理还会对施工材料等施工工程之中的花费进行控制，合理的采买可以保证建筑造价符合预算要求，价格合理，提升施工人员的工作质量同时也可保证建筑的质量。
2.3 施工技术管理
1）在施工过程中，开发企业需要协调设计单位和施工技术企业进行定期就建筑项目中出现的问题进行研究和讨论，减少由于对于设计理解不到位而出现的建筑质量问题。
2）同时，为了保证施工质量，开发企业技术管理人员在施工的过程中对施工技术和施工操作进行监管，防治出现技术操作问题影响建筑项目的正常安全进行。
3 房地产企业工程技术管理存在的现状问题分析
3.1 组织工作不完善
1）首先，部分房地产企业的管理理念不够科学，特别重视施工管理，却忽视了项目开发管理，在项目开发的过程中，并没有为项目开发工作配置重组的人员。
2）并且，房地产企业工程开发和施工需要科学的投资决策，而部分房地产企业并没有对投资决策所需要的市场信息、财务信息和投资信息进行具体的分析，严重影响投资决策的准确性。
3）其次，部分项目经理的职位权责不清，在工作过程中并没有充分发挥项目经理的沟通能力、组织能力、资源获得能力等综合能力，工程技术管理不到位。
3.2 风险意识薄弱
1）首先，部分房地产企业在技术管理的过程中对房地产工程项目的风险预测不合理。房地产工程项目风险分析需要对房地产工程项目所面临的政治因素、经济因素、自然因素、社会因素等未知因素进行预测，并制定风险应对措施。
2）并且，在施工过程中，房地产工程项目的环境因素随时会发生变化，需要房地产企业及时调整施工方案。但是，部分房地产企业对风险因素的分析不够到位，没有根据环境因素的变化而及时地调整施工方案，导致房地产企业的风险抵抗能力不高。
3）其次，部分房地产企业没有建立风险预警系统，经常采取风险事后处理，缺乏对风险的预防机制。
4）最后，部分房地产企业在经营发展的过程中没有留出充足的风险经费，严重影响风险管理措施的实施。
3.3 成本控制不足
房地产的项目开发主要包括土地获取、项目核准、规划设计、建设招标、办理手续等。而随着我国地价的上升，房地产前期阶段的成本费用不断加大。通常情况下，当项目在获得许可证书之后，项目成本支出已经占到了整个项目的一半左右。因此，房地产企业需要对前期阶段进行成本控制。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但是，现阶段很多房地产企业忽视了前期阶段的成本控制，没有制定前期阶段成本控制的目标和措施，只重视工程施工阶段的成本控制。缺乏对项目设计环节的成本控制，导致项目在施工过程中出现质量过剩问题，降低了项目整体的经济效益。
3.4 质量检验不到位
现阶段，工程检验主要由施工单位提供报检资料，而验收工作则由质量技术监督部门进行。但施工单位的报检资料会刻意隐藏一些质量不合格的工程项目或施工建筑，而质量技术监督部门验收工作经常采用抽查的方式，并不能够对工程的每个建筑和每个环节进行验收，由于质量检验不到位，导致房地产企业工程建筑存在着很多质量问题。
4 房地产企业工程技术管理问题的优化措施
4.1 明确制定相关制度
1）为了确保技术管理工作能够井然有序、准确清晰，根据技术管理的具体内容制定相应的规章制度。技术管理有了相应的制度条例，能够有效的避免管理过程中的感性处理，明确各自的工作要求，不仅提高了技术管理工作的效率，还提高了工作人员工作的积极性。
2）确立工作责任制度，使每一项技术管理工作责任到人，工作优秀者赏，没有达到工作要求的罚。建立工作激励制度，对于技术管理难度高且复杂的工作进行一定的激励，提高工作人员的管理积极性。
4.2 强化施工现场管理
加强对建筑施工现场的管理，对于保障施工质量来说有着极其重要的作用。为了保障施工的质量，要从两个方面入手，其分别是：对施工工艺技术的管理和对材料质量的管理。
1）施工现场对施工工艺技术的管理：应严格检查建筑工艺是否都符合规范和实际要求。要尽可能的多引进新型的工艺技术，提升建筑的质量和效率，保障建筑的可靠性和安全性。
2）重点保障建筑材料的质量。
A. 要从实际需求出发，选择符合国家标准的性价比较高的材料，建筑材料的质量得到了保障，建筑的质量也会得到保障。
B. 同时，还应不间断的对建筑材料市场进行调查，从而保障进货的渠道和材料的来源安全可靠。
C. 除此之外，还要定期检查水泥、钢筋等重要建筑材料，防止不合格材料用于施工。对于部分特殊的建筑材料，则要特别注意材料的尺寸、材质等重要信息。
4.3 优化方案设计、招标和施工设计管理
1）方案设计、招标和施工设计在建筑施工中起到了重要指导作用，因此，房地产企业应该根据工程项目的规模和进度要求，制定合理的开发方案和招标方案，采用委托的形式开展招标活动，选择最合理的设计方案，从而满足实际的施工需求。
2）除此之外，还要实时监控市场的需求变化，对设计内容进行及时的更改和调整，进而迎合市场的需求，提升房地产项目在市场中的吸引力，增加经济效益。
3）房地产企业在工程项目开发之前需要制定工程项目开发方案，其中包括项目初步设计和招标等方面的内容，是工程项目实施的重要保障。而房地产企业在项目方案制定的过程中必须加强技术管理，才能够有效保证施工工序的协调性、适应性，进而为房地产施工提供技术指导。
4.4 建立专业的技术管理团队
为了能够使开发技术管理得到长期有效的提升，房地产开发企业应该打造一支内部的专业技术管理团队。在总工程师的带领下团队的技术管理人员能够各抒己见，将自身比较专业的知识发挥出来，集思广益，随时就相关技术问题进行商讨，体现团队的最大价值。
对于该团队人员的选拔，在各个分公司，各个项目部选拔各方面优秀的专业技术管理人才，他们清楚地了解公司发展的实际情况，在进行一些重大技术问题商讨时，能够准确有效地制定出符合企业发展的解决方案。
4.5 及时收集比较全面的技术管理信息
改革开发以来，市场经济得到迅速发展，相应的科技信息技术方面也随之发展。房地产行业工程设计、现场施工的技术以及相应的材料设备也在不断地更新，即便如此，行业内某些方面的技术管理水平还是与发达国家存在一定的差距。要想缩短差距就应了解并掌握目前国内国际上先进的建筑工程项目技术。
1）作为国内企业的专业技术人员，应随时掌握国内外相关房地产开发项目的技术管理发展水平以及大体的发展方向。企业首先应该定期组织本公司的技术人员出去学习参观，并加强与其它企业的合作，互相弥补，实现技术管理方面的共赢。
2）作为技术管理人员，应积极参加各种技术展览会，相关技术管理的报告会，及时把握目前技术管理的发展动向，还可以与相关政府技术部门进行合作，准确有效的收集相关技术情报。
4.6 有效利用现代信息技术
现代信息技术正在全面快速的发展，已经广泛地被运用到各个行业领域。房地产开发也应该把现代信息技术充分运用到技术管理工作中来：
1）通过建立相应项目规划、施工进度、建筑材料等各方面的技术资料库，把项目过程中相关信息都加入进去，形成一套完整的工程资料。
2）将本公司技术管理团队和信息部门有效结合，积极开发信息项目，充分利用现代信息技术来对项目工程进行规划研究等工作。
5 结论与建议
工程技术管理贯穿于项目的整个过程，是开发企业对于工程施工情况进行管理和微调的过程，其管理工作的正常进行决定了过程的技术使用是否合理，也决定了工程的最终施工质量，在当前的建筑施工之中有相当重要的意义。建议开发企业应从管理的薄弱处着手，完善组织工作、增强风险意识、严控开发成本、确保工程质量，并从制度、成本、质量各方面加强自我修炼，从而真正提升企业自身的工程技术管理水平。
参考文献
[1]宋敬涛.论房地产开发工程技术管理中的资源优化配置[J].河南科技,2013(11):241.
[2]梅俏.建设项目中工程技术管理措施分析[J].住宅与房地产,2017(12):170.
[3]邢小伟.全过程管理在房地产工程技术管理中的开展策略分析[J].赤子(上中旬),2017(05):187-188.
[4]黄永河.浅论房地产开发工程的技术管理[J].科技风,2011(12):276.
论文作者:戴彦赓
论文发表刊物:《基层建设》2018年第35期
论文发表时间:2019/3/25
标签：技术管理论文; 工程论文; 房地产企业论文; 项目论文; 技术论文; 建筑论文; 房地产论文; 《基层建设》2018年第35期论文;