摘要：随着经济的快速发展，人们的生活水平越来越高，因此对住房质量也有更高要求。房地产工程的质量，对工程的舒适性具有直接的影响，并且还会对人民的生命与财产安全造成直接的影响。故我国的房地产业需要加强工程质量的控制。本文分析了房地产工程存在的质量问题及为何会存在这些问题，从而提出了相应的控制措施。
前言
工程质量的好坏不止影响使用功能，严重的会造成人民生命财产的安全。对房地产企业的品牌美誉度也会造成不好的影响，甚至演化成为严重的社会事件。当前技术日新月异，各大房地产公司都建立了各自的工程管控体系，开发了相应的移动app管理系统对越来越多的项目进行管理，初步实现了远程监控和指挥。但不管管理工具如何先进，建设工程都离不开大量人员的现场作业，工程质量还是要靠有责任心、有技术的人员去进行有效的管理，一道工序接一道工序去实施。工程项目管理的主要措施和方法还是基本相同。
一、一般工程项目存在的质量问题
房屋交接、验收时一般都会存在一些问题，有的多有的少，根据本人在参与的工程所发现的问题，归纳起来有以下常见问题：
1、渗漏问题：主要出现在屋面，外墙，卫生间，管道井，地下室，飘窗等部位；管道接口和穿楼板处。
2、开裂、空鼓：墙体材料选择不当或因工艺处理不当而引起墙体开裂及粉刷层空鼓的质量问题。 楼板和墙身的温度裂缝和构造措施不到位的裂缝。天面和地下室等大面积的找平层未按规范和图纸要求设置分格缝。
3、地面积水：由于坡度不够或反坡造成地面积水。特别容易出现在整块面积比较大的天面有反梁处，阳台和地下室地面，园林的消防道路和大面积铺装也经常出现。
4、上下水堵塞，排水出现的情况最多，特别是现在的设计方案都是一个地块都是一个大地下室，由于覆土层厚度的控制，地面排水的坡度不能放的太大，或者受结构反梁的影响，也给排水系统带来一些问题。
5、机电工程：电梯和弱电系统的故障，室内水电位置不美观，安装后收口影响装修等问题。
二、工程质量影响因素
1、人的因素。随着近几年全国房地产业如火如荼，新开工面积屡创新高，对技术人员和施工队伍的数量也不断增长，建设队伍整体的基本素质跟不上，作业层和基层管理者鱼龙混杂，造成产品质量不稳定； 有3年经验的技术工已可成“师傅”，基本功都不扎实；工程管理人员受社会风气影响，好高骛远，不愿踏踏实实做事，基本功极其欠缺。这虽然不上普遍现象，但是没有稳定的追求“工匠”精神的一批带头这，是很难建造出好的产品。
2、材料的因素。工程项目作为一种产品，其实体是由各类建筑材料、构配件、半成品等种类繁多的材料组成的。各类工程材料材料的质量是项目质量的基础。
3、施工方法的因素。施工方案科学与否，直接影响工程质量控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度，影响质量，增加投资。
三、加强房地产质量管理的措施
总的来说，改革开放后引进的项目管理系统和方法在多年的实践中确实促进了工程质量水平的提高。并且越来越成为社会各行业工程建设的主要管理方法，依照建设开发程序去认真落实每个环节，能有效的控制建设进度，工程造价和工程质量，并且能保证在有效的监督下进行实体工程的建设，为社会做出应有的效益。
1.把好设计图纸质量关
图纸的质量高，会考虑到工程实施的便利、美观和成本的要求。图纸会审是一项为了从源头上保证工程质量、控制工程成本及进度的必要工作。目的就是为了避免设计问题到施工时甚至施工后才暴露出来，其中问题严重的还会造成无法纠正的功能缺陷。所以一定要把好设计质量关，也就是从源头上保证了质量，进度，成本的有效控制。
2.把好建筑材料关
①设计阶段对材料的选用：房地产公司的工程管理部门应该会同设计部门、销售部门对项目使用到的材料要建立合格供应商名录，设计图纸还要出具详细的物料表。
②材料的定版和封版制度：施工前严格执行主要材料、装修材料施工样板签板制度。材料进场必须经设计和甲方专业监理按照施工样板进行材料验收。
③现场材料的管理制度：选用合格的材料，使用新技术和工艺、减少浪费。材料、设备进场验收程序，加强进场材料设备质量监管；及时跟进材料检测结果，如检测结果不合格，应立即查找原因，并按规定进行抽样复检，复检结果不合格的材料必须退场。
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④新材料的推广应用：现在技术日新月异，在主体和装修材料领域都涌现了大量的新材料、新工艺；在施工工艺方面也出现了大量新的辅助材料和周转材料；我们要及时了解，在质量稳定的情况下大力推广。
3.把好现场管理关
在各个项目部要建立有效的质量管控体系和安全管理体系。有高质量的图纸和高品质的材料如果没有高素质的施工人员，其结果也是不如人意。所以在招标阶段要加强考察和筛选，选择素质较高和施工质量稳定的施工队伍，并且安排合理的工期，以确保项目成品的质量。提倡创优，横向评比去促进各个施工队伍的进步。定期对各专业作业人员进行技能培训以及技术交底。加强工序的验收和移交管理，以工序的质量来保证整体工程的质量。
A.严格执行图纸会审制度，重点在是深化和优化
严格图纸会审，积极主动地与设计进行协调和沟通与配合，以避免各专业的衔接不到位或矛盾的问题，特别是确保在土建工程和机电工程、土建工程和精装修工程之间的有效合理衔接，为施工单位提供充分详细的施工依据，确保工程质量和进度。加大对设计的协调和施工详图设计的力度，有效控制图纸二次深化设计深度和质量，只有图纸的深度和设计的质量达到完善的程度，才能为施工提供切实可靠的依据，并可大大减少设计修改和不必要的返工，因此我们必须重视图纸会审、二次设计、详图设计和综合图的设计工作，加大设计人员和设备的投入，
B.样板引路，施工样板先行
分项工程开工前，由项目经理部根据专项方案、措施交底及现行的国家规范、标准组织总包分包单位进行样板分项（工序样板、分项工程样板、样板墙、样板间、样板段等）施工，样板工程验收合格后才能进行专项工程的施工。同时分包在样板施工中也接受了技术标准、质量标准的培训，做到统一操作程序，统一施工做法，统一质量验收标准。严格过程控制和程序控制，开展全面质量管理，树立创“过程精品”、“业主满意”的质量意识，以优质工程的要求进行项目管理。
C.标准工法的总结和推广
基本上每一家大型的房地产企业都会总结出一套适合自己企业的标准工法，这是企业各级人员和各专业人员经过长时间实践而得出的控制质量的有效方法。其核心程序和内容大同小异，但是通过对规范和图纸的深化而形成的企业标准图集更容易推广，更贴合现场的需要，也更能得到一线作业人员的认可。还要一些企业把它当成招标和合同的附件，所以更能够实实在在的贯彻执行。在现场管理把相关的工序和部位的标准工法和技术交底实行挂牌；操作管理制度挂牌；半成品、成品挂牌，以明确责任。定期组织工人进行学习和总结。
D.成品保护制度
成品保护是保证工程质量的重要措施。制定成品保护措施是为了最大限度地消除和避免成品在施工过程中的污染和损坏，以达到减少和降低成本，提高成品一次合格率、一次成优率的目的。项目部对所有入场分包单位都要进行定期的成品保护意识的教育工作，依据合同、规章制度、各项保护措施，使分包单位认识到做好成品保护工作是保证自己的产品质量从而保证分包自身的荣誉和切身的利益。
E.一户一验
为确保物业在交付业主前，能满足公司要求，特规定在项目的竣工备案手续办理的过程中，即开始进行多级“一户一验”，层层把关制度，具体如下：施工单位→甲方和监理→物业公司。至此，大部分问题都被发现和整改，此时由甲方项目部向集团相应的工程监督部门填报“交楼申请表”，经过集团监督部门检查通过后方可交付业主。
F.客户回访制度
客户回访工作是项目实施完成后的一项经验沉淀工作，是为了将项目实施中存在的设计、施工、造价等各方面的问题进行总结归纳，整理成文，以供后续项目参考应用。在项目交楼后三个月内，要成立以区域公司总经理为组长的质量回访小组，组织工程督查组、设计院、销售部、物业公司、客服中心及施工单位对已交楼项目的业主进行回访工作，了解项目交付使用后存在的问题，并认真聆听业主的意见，进行汇总归纳，作为项目评估的资料。
结束语
工程项目质量控制在工程建设中是一个很重要的环节，其好坏直接影响到工程的投资效益和产品的寿命，也关系着企业的信誉。施工项目建设项目是一个系统工程，要想有效的控制工程质量，要严把材料关，把控好每一道工序的质量，才能有把工程做好、做精的基础。才能有效的提高工程质量，为企业快速发展，创建和谐稳定的内部环境，为社会创造出更多的精品工程。
参考文献
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[2]孟凡青，王昕.工程项目建设中质量管理与控制煤矿现代化2016.23.
[3]周黎.市政道路工程施工质量优化管理策略分析科技创新导报2017.23.
论文作者:洪钟城
论文发表刊物:《基层建设》2018年第30期
论文发表时间:2018/11/16
标签：工程论文; 质量论文; 材料论文; 工程质量论文; 项目论文; 样板论文; 图纸论文; 《基层建设》2018年第30期论文;