中国房地产业：理论空间和现实问题，本文主要内容关键词为：房地产业论文,中国论文,现实论文,理论论文,空间论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
从统计数字上看，虽然中国的房地产市场还在不紧不慢地增长，但房地产商们大多在咬牙度日；虽然我们的房子越盖越多，但住房供需的矛盾却越来越突出了。这使我们有理由怀疑，中国的房地产市场似乎存在着什么问题。由于住宅产业在中国房地产业中占有绝大的比重，所以我们以住宅产业为例来分析中国的房地产业。
一、中国住宅产业到底有多大的成长空间
据国家统计局1998年度统计，1997年底，我国城镇居民人均居住面积为8.8平方米，折合建筑面积约为17.6平方米。此外， 我国城镇住房成套率还不到60%，即有40%多的城镇家庭住房没有独立的厨房和卫生间，还有300多万户人均居住面积在4平方米以下的困难户，大量现存的危房、简易房及质量不高、居住环境较差的住房面临改造。农村住房虽然人均面积较大，但质量很低，混合结构和砖木结构共占85%，用上自来水的人口仅占32%。
根据国家有关部门制定的城镇住宅建设的远景目标，到2010年城镇人均居住面积要达到13.5平方米，使用面积要达到18平方米。我们以此来预测未来的住房需求。
首先，以城镇人均13.5平方米算，每平方米居住面积折合2 个平方米建筑面积，再按目前城镇每户平均人口2.34计算，到2010年我国城镇户均建筑面积应为60.84平方米。而到1997年底， 人均建筑面积才只近18平方米，到2010年每人需要增加8平方米， 我国城镇有户口的长住人口约为3.7亿人，仅此就要增加33.3亿平方米。从现在起到2010 年每年需要新建住宅2.78亿平方米。
其次，目前全国拥有城镇存量住房40亿平方米，按住房平均40年折旧需拆除重建计算，每年折旧拆除2.5%，到2010 年合计补偿自然折旧需要新建12亿平方米，每年需新建1亿平方米。
再次，按城市化发展的长远需求计算，预计到2010年我国城市化水平将达到45%以上，到时全国人口预计为14亿，乘以45%则城镇人口为6.3亿，比现在净增2.6亿人。如果这些新增人口的居住面积稍低一点，2010年只达到人均10平方米，换算为建筑面积20平方米，共需增加住房建筑面积52亿平方米，每年平均需要多建4.3亿平方米。
上述三项相加，从现在起至2010年需建住宅近100亿平方米， 每年平均需要建8.08亿平方米，这个需求确实是非常巨大的。
住宅产业的另一个长远目标是到2010年基本消灭棚户和简易住房，重点改造使用功能不全的住房，使住房成套率达到85%。如果再加上为实现住宅成套率85%的目标而替代的6亿平方米，那么， 住宅产业的任务就更重了。按照目前的建设成本每平方米1200元计算，到2010年每年8亿平方米住宅需投资9600亿元，这是一个让人难以想象的规模。 在这个巨大的建设规模中，蕴藏着无穷的商机，关键在于我们怎样将这种巨大的需求转变为有效需求。
二、困扰中国房地产业发展的三大因素
房地产开发商规模过小：1991 年底全国开发商只有4200 家， 到1995年增至33482家，而房地产开发商的个体实力并没有相应的增加。 以1996年为例，全国房地产企业资产总值为15064亿元， 平均每户资产仅为4660万元。这样的资产规模尚不足在北京建一栋中型住宅楼的价值。这与国外房地产开发公司动辄几十亿资产简直不可同日而语。同时，由于土地资源的行政性分配，使得与政府的关系密切程度成为取得这一资源的先决条件。这也人为地造成了房地产开发公司以本地为主、以政府附属的企业为主的局面，在每一个特定的房地产开发区域形成了很强的进入壁垒，使得真正有实力、有信誉、规范操作的公司无法快速成长。所以，尽管几年来，政府在房地产行业投入了大量的资金，为了启动房地产市场出台了大量的政策，但中国房地产市场始终没有形成跨地区的、足以整合行业秩序的、机制健全的房地产开发公司，始终不能形成一个良性的市场秩序。
土地资源行政性分配体制：我国从1958年开始将土地全部收归国有，土地的获取全部通过行政划拨，无偿使用。1982年新的《土地管理法》出台后，土地使用权允许转让，土地市场蓬勃发展起来。但土地的转让基本上还是政府行政分配资源的一种变相手段，尤其是大宗的土地转让基本上都由政府一手操办。20年的改革已使我们明白了一个真理，通过市场配置资源是比通过政府配置资源更高明的手段。行政性配置土地资源是阻碍开发商扩张规模的一种桎梏。它提高了房地产行业的进入壁垒，使社会资金难以顺利进入这个行业，是一个必须突破的障碍。
商品房有效需求不足：一个普遍的认识是将房地产启而不动的局面归结为中国人的收入与房屋价格比偏低。国际上衡量居民住房承受能力有一个重要指标即房价收入比，这一比例一般保持在3∶1——8∶1之间，显示居民具备购买商品房的能力。如果购买一套住房按建筑面积60平方米计算，1997年全国商品住宅平均售价为1977元／平方米，一套房价为118620元；1997年全国城镇居民人均收入5160元，每个家庭平均 3.2人，合家庭收入为16512元。按此结果计算，房价收入比为7.2∶1。 如果加上全社会用于住宅建设的投资，加上各国有和集体单位用于住宅建设的投资、维修、管理费支出等的“暗补贴”，则房价收入比应为6∶1左右。这说明我国城镇居民已基本上具备了购买商品房的承受能力。解决有效需求不足问题的基本办法是强化住宅金融，通过金融产品的杠杆作用，人们可以提前进行住房消费。
三、未来十年中国房地产业的两大任务
每年几亿平方米的建筑面积及其它相关的数据指标，说明中国的房地产业需要一个超出常规的发展。面对这种惊人的市场前景，我们需要力度很大的制度创新，重新建构房地产业的结构。
1.建立大开发商为主导的房地产行业结构。开发商是房地产业的龙头，大开发商的主导可使房地产业更多地建立在信用基础之上，减少房地产业的人为波动，保持房地产业的稳定增长。同时大开发商主导可使产业升级加速。
2.通过金融创新，重塑中国的住宅市场。中国房地产市场中无论买方还是卖方都没有足够的力量决定住宅市场的价格。这是政府一年来采取措施启动住宅产业而成效不大的根本原因。怎样冲破这种僵持的局面，发达国家的经验告诉我们，答案可从金融市场中找到。下面介绍一下美国的做法：
住房信贷是美国最初的房地产金融产品，借款人通常以所购房屋作为抵押。住房信贷大体又分为两种：常规贷款和政府贷款。常规贷款是借款人直接向银行申借的款项，通常不超过抵押房产总值的80%，如所需房款超过房产总值的80%，借款人可申请政府贷款。这其实是政府提供担保的一种贷款，目的是为了鼓励金融机构积极发放住房信贷。但是，这样的住房信贷还有很大局限性，它只沟通了借款人和银行之间的关系，单个的银行是无法承担起大规模的住房信贷任务的，需要二级市场来配合。二级市场的功能是为抵押合同的转卖和再转卖提供一个有效的市场机制。但这样的信贷市场也有明显的局限性：一是经营范围的地区性，二是对储蓄存款的依赖性。所以战后一种新的信贷机构——住宅银行，应运而生。住宅银行专门从事信贷的发放和转卖。通常一笔贷款发放后，其债权随后被转卖给保险公司或退休基金之类的长期投资者，回笼后的资金又用来发放新的贷款，这就为建立全国性的信贷市场奠定了基础。但住宅银行也并没有从根本上解决信贷资金对储蓄的依赖性。一旦居民储蓄大幅下降，住宅信贷的资金来源就成问题。为克服这一矛盾，需要对二级市场的功能和机制加以完善，一个重要方法就是资产证券化。也就是将难以流通的抵押贷款合同转化成各种具有不同收益和风险特征的金融证券，投放市场进行交易。1970年美国国会组建了联邦房屋信贷公会。它的主要任务是参照联邦信贷和国家信贷的经验，为常规贷款建立一个有效的二级市场。联房公会也是一个政府资助的金融实体，其启动资本是先通过向政府出售股票来筹措，然后再逐步收回政府持有的股票，最终过渡成一个完全私营的企业。至此，在美国一个完整高效的住宅金融市场最终确立起来了。纵观美国住宅金融市场的建立过程，我们可以得出两点启示：（1 ）一个有效的房地产金融市场要能够提供多种金融产品，以吸引广大投资者积极参与，从而保障信贷市场资金的充足和流通；（2 ）一个成功的房地产金融市场不仅可以为住宅消费者提供便利的融资渠道，也可为投资者提供新的机会，从而推动整个国民经济的增长。