摘要:土地是最重要的生产要素之一,也是人类赖以生存和发展的最基本的物质基础。尤其是改革开放以来,随着我国城市化、工业化进程的加快,土地的需求十分庞大,土地资源的效益性和稀缺性日益显著。土地流转、工业化、城市化加剧了市场上土地价格的上涨,土地评估对社会经济的发展也越来越重要,应在促进人地关系可持续发展和我国生态文明建设过程中发挥更为重要的作用。
关键词:土地评估风险;对策;建议
引言
随着土地交易市场的发展,土地评估业务逐渐延伸到了房地产、金融等领域之中。目前,我国土地评估行业仍存在着很多缺陷,具有一定的行业风险。虽然,我国积极加强对土地评估风险的管控,然而受传统行业风险控制的影响,土地评估行业风险控制中仍存在着管理制度不完善、估价机构管理不规范、估价人员服务能力不强等因素严重影响行业风险控制的效率。针对这些情况,积极探索土地评估行业风险控制体系的构建,研究土地评估行业风险控制体系,不仅能够降低土地评估行业风险,而且对土地评估行业可持续发展有重要意义。
1土地评估的意义及作用
土地评估,又称地产评估,是指依法获得土地评估资格的估价所或评估公司,根据政府机构或委托人提供的土地使用条件对土地价格进行综合评估。土地评估在我国与国家政策密切相关,改革开放前,土地均为国有或集体所有,国家建设用地基本采用征地、划拨等政府行为,没有充分发挥土地评估作用。随着国家经济政策与国际接轨,我国城市化、土地市场招拍挂的实施及房地产业的蓬勃发展,土地评估行业迅速得以发展,机构和队伍日益扩大,土地评估在土地使用权出让招拍挂、税收征管、司法仲裁,政府土地政策制定,城市建设规划方面起到了非常重要的作用,已成为经济建设中不可或缺的部分。所以,土地评估对加强土地管理,防止国有资产流失,保护投资者权益,保障不动产公平交易,保护土地市场良好秩序,甚至对地方政府相关经济政策的制定,都具有十分重要的意义。
2土地评估行业风险的类型
2.1自然资源管理体系不完善
之前我国对自然资源的利用的管理仍不到位,其主要原因是管理体系不健全所引起的,虽然我国加大了对自然资源管理的重视程度,也颁布了相关的法律文件,但是在自然资源管理工作中,违规操作行为时有出现,一些项目违法违规建设,肆意破坏自然环境,进而导致自然资源管理水平、管理效率难以提高。自然资源部组建后,实现了资源与行政的有机集成,统一行使所有国土空间用途管制和生态保护修复职责的要求,进一步加强了自然资源的保护和合理开发利用,能更好的服务人民生活和国家经济。
2.2估价机构和估价人员服务能力不强
估价机构和估价人员风险主要包括行业政策变动风险、评估技术风险、道德风险。从行业政策变动风险来讲,政府税收政策、产业政策、金融政策等都会影响土地价格,而政策的变动会引发估价条件的变化,对现有的估价方法、条件不能合理评估宗地价格的现象。新出台的政策需要在实施的过程中进一步完善,有些评估人员不理解土地政策的目的和意义,生搬硬套,很容易出现评估偏差,引发评估风险。从技术风险方面来讲,有些评估人员使用不当的技术路线进行土地评估,对原国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》吃不透,加大了土地评估的不确定性,进而引发土地评估风险。
2.3土地评估市场秩序不规范、估价方法不完善
目前土地评估虽经各省摸索,国家也出台制定了一些土地评估办法。但在全国内仍缺乏规范、有序化的评估方法。各地仍采用地价更新与修正办法,对于快速发展的土地市场来说,尤其是某些开发区、高档住宅等区域。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆估价采用基准地价修正真可谓“失之毫厘,差之千里”,就像某市高新区一宗地拍卖,每亩市场估价在200万上下,而实际拍卖出了2000万,差异极大。因此基准地价的调整、更新速度慢,不能如实反应地价的变化情况。另外,由于是新兴行业,机构间存在恶意竞争现象。正常的土地评估业务,应是机构间正常的竞标产生,而目前行业内相当部分都是托关系,找路子。尤其是那些明脱钩,而和土地管理部门保持一定利害关系的机构,在土地评估市场存在欺行霸市的行为,损害群众和国家利益,破坏正常的土地管理市场,使得土地评估最终失去了公平性、公正性,不利于行业健康发展。
3土地评估行业风险控制体系的构建策略
3.1构建土地评估技术体系
我国应积极构建土地评估行业风险控制技术体系,采用科学的评估方法,提高土地评估质量,规避土地评估风险。然而,现阶段我国土地评估原则和评估方法比较保守,土地评估过程中忽视了土地来源各项因素的变化情况,土地评估缺乏科学合理根据。针对这种情况,我国应加强对土地评估方法的研究,引入最新的土地评估理论知识,强化收益换元法、成本逼近法、市场比较法、剩余法等评估方法的应用。并且,土地评估技术体系的构建必须坚持政府的主导地位,依托市场监管,确保技术体系的科学性。
3.2构建土地评估制度体系
评估机构是土地评估市场的重要主体,评估制度直接影响着评估机构的实际业务。为增强评估机构开展业务的规范性,我国应积极构建土地评估制度体系。要进一步对标先进地区,建立起土地管理机构作为委托人的制度,在有条件的地区推进中介超市建设,积极引导土地评估机构入驻,为公开、公平随机选取评估机构奠定基础。为此,我国应积极建立土地评估风险评价制度、土地评估项目变更报备制度、土地评估项目监控制度、土地评估现场勘查制度、土地评估专家聘请制度等制度规定,为土地评估行业风险控制提供制度保障,规范评估机构的评估工作。
3.3加快土地评估方法创新
土地评估行业风险控制体系的构建要求我国加快土地评估创新,积极创新土地评估新模型、新方法等。为此,我国应积极创新土地评估风险评价新模型,积极总结土地评估工作的优势与不足,结合各评估机构及评估行业发展的方式,借助先进的风险评价方式和评价技术建立精准的土地风险评价模型。并且,我国应积极创新土地评估风险控制体系,充分利用评估机构在评估过程中所遇到的风险,形成新的评估模型,并根据新的评估模型建立能够控制各要素实际变化的实用性风险控制体系。
3.4加强评估队伍专业化建设
评估机构在开展业务时,都应以事实为根据,以法律为准绳。客观、公平、公正的进行评估业务。为此,政府应加强评估机构,评估从业人员资质审核管理,完善相关备案制度。在有条件的大学开设土地评估相关专业,培养土地评估专业后备人才。另外要加强对从业人员业务培训,进一步提高评估从业人员业务能力,尤其加强对土地评估从业人员的资格考查、评估法律法规运用、评估方法选取等内容培训,使评估机构更加专业,从业人员素质得到进一步提高。
4结语
中国特色社会主义进入了新时代,生态文明建设是中国社会主义新时代建设最重要的工作之一,土地评估理应在自然资源开发、利用和保护中发挥更为重要作用。当前受各种因素的影响我国土地评估行业依然存在不少的问题,为构建一个良好的土地评估环境,需要集合社会各界的力量共同促进土地评估风险体系的建立,以实现我国土地评估行业的可持续发展,为国土空间用途管制和生态保护修复做出新的更大贡献。
参考文献
[1]唐晶.浅谈土地评估行业存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息,2013,7.
[2]冯春燕.分析土地评估行业的规范化发展[J].黑龙江科技信息,2014,15.
论文作者:李志军
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/30
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