张银锁
哈尔滨市不动产登记事务中心
哈尔滨市房地产交易中心
摘 要：安全因素是衡量房地产价值必须首要考虑的因素，在房地产估价实务中应该占据举足轻重的作用。本文就房地产估价与安全因素评价之间的关系做一些论述。通过系统全面的各种安全因素及其危害性，给出了一系列房地产估价实务中可能遇到的安全隐患，并就这些安全隐患对房地产价值的进行了与探讨。以期唤起有关方面特别是广大房地产估价师对安全因素的重视，从而降低估价风险，提高房地产估价的准确性和有效性。
一、房地产估价的基本情况
在房地产估价实务中，比较法中的交易情况、交易日期、房地产区位权益实物状况，成本法中的土地使用权出让金、拆迁补偿安置费、勘察设计费、建安工程费、公共配套设施建设费及相关税金，收益法中的预期未来净收益及风险等，这些因素引起了房地产估价师的高度重视，成为了估价结果的直接依据，而保证房地产正常使用的安全因素往往被大家有意无意地忽视了。能够安全的使用是房地产价值得以实现的前提，因此安全因素必须予以充分考虑，在估价实务中将其纳入价值影响因素体系。
二、自然条件安全性分析
自然条件如地震、风沙、冰雹、大雪、雷雨等无时无刻不在考验着我们居家办公娱乐之所的安全。它们对安全办公与居住构成的威胁大多是区域性的，房地产估价师对这些区域性安全因素可以从宏观上把握。比如，成都地处“天府之国”，上从未有过灾难性的地震灾害，从地质板块构造学说来看也未处于板块边缘的地震火山活跃地段，地震对成都楼市的安全威胁便微乎其微。
我国地处北半球，北方寒冷，房屋朝向宜南偏西、北偏东，以增加冬天室内日照时间。南方炎热，房屋朝向宜南偏东、北偏西，以降低夏天室内温度减少中暑机会。北方多雪，屋顶造型以有利于积雪的迅速自然清除为宜。南方多雨，一到夏季便风雨交加、电闪雷鸣、水流成河。建筑物窗户玻璃破碎伤人，雷击导致火灾，洪水淹没引起财产损失甚至人员伤亡等事故的报道经常见诸报端。估价实务中应对窗户设计是否合理、玻璃安装是否牢靠、避雷设施是否锈蚀、排水设施是否通畅，沿江房地产是否在洪峰之下等安全因素予以关注。
三、设计建造安全性分析
1.地基安全因素
房地产作为不动产，决定了建筑物对土地的依赖性。地基的好坏，直接关系着建筑物的安危，是建筑工程事故发生的重要原因。地基事故一旦发生，后果极为严重，补救也极为困难，因此在规划设计阶段就应保证地基有足够的承载力，并满足总沉降量和不均匀沉降量限定在规定范围内的变形要求。通过查验竣工验收报告，检查施工前是否进行了标准贯入实验确定非粘性土的密实度、含水量分析实验确定粘性土的稠度，是否用载荷实验法确定地基容许承载力，并在此基础上合理设计建筑高度，合理确定基础底面积大小、断面形式、埋深和建筑间距，以满足安全要求。在估价实践中，我们应设法获取有关地基安全性的材料，勘察地基的地质构造，地形地貌，土坡的远近和失稳的可能性，排水设施是否齐备等安全因素。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆此外，估价师还应全面分析保证边坡稳定的支挡和排水设施，考察地基土是否为移山填海、冲积平原、垃圾掩埋等而形成，确定地基土是否为冻土、软土、膨胀土、湿陷性黄土等需经过特殊处理的土质，并采取了相应的安全措施。
2.建筑安全因素
建筑物是房地产使用价值的载体，而且一经建成便很难再对它进行矫正或修补，它的设计合理性和建造质量直接关乎着人们的生命财产安全，像豆腐渣工程这种不具备安全使用保证的建筑物是毫无价值可言的。房屋的主要功能是承重，墙、柱、梁、板、楼梯、屋面等结构的共同作用是把建筑自重、屋盖、屋顶花园、积雪、家具静载和活动动载等荷载通过柱和墙传递给基础，起着房屋骨架作用。估价实务中，应重点考察墙柱力学设计的合理性，特别是当存在剥落、裂缝和露筋锈蚀现象时，估价师须进行全面的受力分析，以确保墙柱有足够的承载能力。对于楼地面，如果有裂缝、空鼓、起砂，木楼地面有腐朽、翘裂、松动和油漆老化时，也应引起高度重视。
3.消防安全因素
隐患险于明火，责任重于泰山。但凡房地产都应该具备消防通道，电梯不能取代楼梯的作用。在评估电梯公寓或办公楼时，应检查楼道的宽度是否能够满足消防紧急通道的要求，楼道上是否堆积有大量的木制品、棉制品、纸制品等可燃废弃物，消防设施、灭火器材及消火栓状况等是否性能良好。
四、环境污染安全性
环境是人们生活工作的大气候，涉及地球空间范围内的大气环境，土壤环境，水环境等环境和人工条件形成的环境因素，是人类可持续的基础。人为条件可以在环境中形成物理射线、化学制剂、噪音、浮尘、聚氯联苯或其它有害物质。如果在没有进行有效的改造前，将工业用地直接转变为非工业用地，由于环境污染给人们造成巨大的安全威胁，处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。
五、室内装修安全性分析
随着人们条件和物质生活水平的不断提高，搞居室装修的家庭越来越多，装修上的花费越来越大，甚至超过了房地产的购买价格。然而无论如何装修，有一点却不能忽视，那就是安全。在装修家居的时候提高安全意识，尽量减少安全隐患至关重要。估价实务中发现，室内环境污染主要源自建筑、装饰材料和家具等，而对人们的身体健康最大的是室内装修引起的甲醛、TVOC、氨和放射性等污染。
六、结论语
估价实务中充分考虑安全因素对房地产价值的影响是房地产估价师降低估价风险的有效手段。全面系统地将各种安全因素纳入房地产价值影响体系，为估价结果的客观公允提供了有力的保障。从而引导房地产业的健康发展，适应人们就安全因素对房地产价值影响量化的客观需求。
参考文献：
[1] 陈煜红，张欣.房地产开发项目全面风险管理[J]．高教研究：西南科技大学学报，2006，22（3）．
[2] 刘德亚．房地产投资风险管理研究[J]．职大学报，2009，（8）．
[3] 王寿松．浅析中国房地产市场的风险及其控制[J]．北京市经济管理干部学院学报，2007，22（4）．
论文作者:张银锁
论文发表刊物:《中国住宅设施》2018年3月下
论文发表时间:2018/11/20
标签：因素论文; 房地产论文; 地基论文; 价值论文; 实务论文; 房地产估价论文; 环境论文; 《中国住宅设施》2018年3月下论文;