亟待重视和规范不动产管理
——论行政事业单位不动产审计
张琛 镇江市审计局
摘要： 不动产作为行政事业单位履行职能的基本物质基础，在单位的固定资产中占据着至关重要的地位。长期以来，部分行政事业单位对固定资产特别是不动产权属意识不强，管理不到位，导致出现部分不动产权属不明、账实不符、家底不清、房屋出租不规范等问题。本文通过归纳不动产审计的内容和方法，分析当前行政事业单位不动产使用和管理存在的问题，并针对问题提出了加强行政事业单位不动产管理的对策建议。
关键词： 行政事业单位；审计内容及方法；不动产管理
一、引言
固定资产管理是行政事业单位经济活动的重要组成部分，而不动产在固定资产中占据很大的比重。加强对不动产的管理是保证行政事业单位正常运行的重要条件，对单位的稳定和发展至关重要；同时也关系到国有资产的安全及效益，若管理不善，极易造成国有资产的流失。通过对行政事业单位的不动产进行审计调查，可以掌握各单位不动产管理和使用的总体情况，摸清单位存量不动产的家底，反映不动产的相关情况，揭示不动产在管理和使用过程中存在的问题，以达到积极盘活存量不动产、充分利用闲置不动产，努力提高不动产的使用效益。从体制、机制层面分析存在的问题及产生的原因，提出审计意见和建议，促进各部门、单位加强对不动产的使用和管理，确保国有资产的完整与安全，防止国有资产的流失，提高国有资产使用效益。
二、行政事业单位不动产审计的内容
(一)不动产的家底情况
审查各行政事业单位存量不动产的地址、面积、账面价值，以及不动产的所有人和实际使用人是否一致；是否办结不动产权证书(或房产证、土地证)，审查未办权证的原因；检查不动产是否账实相符，是否存在账外未登记入账的不动产，核查未入账不动产的地址、面积、购建这些不动产的资金来源(是使用预算资金、结余资金、上级补助资金还是其他资金来源)，检查账外资产目前的存在状态，是自用、出租、出借还是对外投资或是空置，出租或者对外投资形成的收入如何处置。
(二)不动产的使用情况
1.不动产的出售情况
行政事业单位出售不动产是否执行分级审批制度，是否通过公开招拍挂的方式进行；首次挂牌价格是否低于经核准或备案的资产评估价格；如挂牌价格低于评估价格，是否经同级财政部门批准；出售所得款项作如何处理。
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第一，部分房产权属不清。部分行政事业单位的固定资产由某集团代建，资产不在行政事业单位账面反映，从而造成有产权的无使用权，无法管理(或不愿意管理)；有使用权的无产权，无法入账，形成账外资产。随着账外的房产越来越多，金额越来越大，资产和收益存在流失的风险。
行政事业单位将占有、使用的不动产对外出租、出借，是否进行必要的可行性论证，并提出申请，经主管部门审核同意后，报财政部门审批。行政事业单位对批准出租、出借的不动产，经评估后是否采取公开的方式确定，并签订统一规范的合同。行政单位出租、出借不动产所形成的收入，是否按照政府非税收入管理的规定，实行“收支两条线”管理；事业单位利用不动产出租、出借取得的收入是否上缴财政或纳入单位预算，统一核算，统一管理。行政事业单位对本单位用于出租、出借的不动产是否实行专项管理，并在单位财务会计报告中对相关信息进行充分披露。行政事业单位非自用房产对外出租的，是否经财政部门批准后，委托定点的产权交易机构实行公开招租，租赁价格是否合理，租赁期限是否超过1年，承租方是否存在转租、转包等行为，并报主管部门和财政部门审核备案。
4.不动产的低效闲置情况
3.不动产对外投资、担保情况
第六，房屋出租不规范。一是部分房产出租未履行报批手续，随意性较大；二是部分房产出租未签订租赁合同、出租年限较长、租金较低；三是部分房产出租租金未及时收缴；四是租金收入未按照非税收入管理的有关规定，及时足额上缴财政，纳入部门预算统筹安排。由于房租收入等属于非税收入，收入须上缴市财政纳入预算管理，行政事业单位对收取、增加房屋出租收益的动力不足。
施工单位的建造能力水平与造价成本相关，如果施工单位整体的业务能力水平高，则可以降低因缺陷返工等因素造成的额外费用。施工单位业务水平强，可以缩短施工周期，保证建筑产品质量，提升施工单位在建筑市场的形象。
如有不动产长时间闲置(一年及以上)，要审查闲置的原因，以及产权单位下一步的应对措施。
5.不动产的无偿使用情况
查明无偿使用不动产的单位性质，是本系统的单位还是系统外的其他单位或个人，以及无偿使用不动产的批准单位和缘由，有无相关书面佐证材料。
三、行政事业单位不动产审计的方法
第五，不动产资产无产权证。从历史成因看，不动产中有的是名人故居、文物保护单位，有的未通过规划、消防、环评等手续，导致产权证难以办理。从主观因素来看，不少单位对资产的权属意识不强，多年来重购置轻管理的现象比较普遍，对已有的资产管理不到位，有部分单位使用不动产多年始终未办理过产权证。
(二)核对法。 通过将各行政事业单位签订的经济合同、协议、票据等与已入账的收入进行核对，查看收入是否上缴财政，是否存在小金库。如审查被审计单位出售、出租合同以及收入所开票据、收入财务账三者记载金额是否一致，检查出售价款上缴财政的凭证及非税收入缴款书存根联。
(三)实地考察法。 通过与被审单位人员交谈了解、实地到被审单位查看，审查被审计单位是否存在未提供的不动产，以确认是否存在账外资产。实地查看各单位的不动产使用情况，是否存在长时间闲置的情况，是否将不动产出借给其他单位使用。
四、审计发现的不动产管理中存在的问题及成因
2.不动产的出租、出借情况
(2) 盾构推进时应计算浆液配合比，严格控制注浆压力，及时调整注浆参数，以提高注浆质量。确保浆液能够填充土层孔隙和盾尾间隙，而不会发生土体劈裂，注浆压力过小会导致浆液还未及时填充孔隙便已进入初凝阶段，造成填充不密实[12]。
第二，账实不符，不能真实反映不动产总量。一是部分不动产未登记入账，也未在固定资产卡片上登记。二是部分房产已拆迁、已出售、已置换，由于手续不全，多年来仍在固定资产账上，未办理核销手续，导致固定资产长期虚数挂账。部分单位的房产实物由资产管理部门管理，但资产管理系统由财务部门管理，由于部门之间配合程度不够，使得实物管理与财务管理脱节。
（1）自然环境状况。洞庭湖东、南、西三面为山脉高地，北部为平原水网地区。湖区四季分明，降水充沛，生物资源丰富，有水生高等植物311种，浮游动物90种，底栖动物67种，鱼类113种，鸟类216种，水生哺乳类动物22种，其中有中华鲟、白鲟等国家一级、二级保护动物48种，国家一、二级保护植物30多种，是国家重点保护野生动物江豚和麋鹿的栖憩地。
第四，部分不动产空置。由于历史原因，部分行政事业单位的房屋资产比较宽裕，特别是在当前严格核定办公用房面积之后，一些单位出现了部分的空闲办公用房。
第三，资产现状不明。审计中发现某单位有几处房产由区政府主导置换，由于历史久远及人事变化，置换回来的资产去向不明，也无置换的相关资料。由于缺乏专业的资产管理人员，具体经办人员对固定资产管理、使用的制度规定和程序不熟悉、不掌握，致使固定资产在管理和使用不规范的现象发生。
(一)查阅法。 直接查看各行政事业单位不动产明细账、资产系统台账，收集的数据等相关信息，审查单位的不动产是否账实相符；检查不动产出售、出租的审批手续、公开招拍挂手续、合同协议等相关资料，检查利用不动产对外投资、担保的审批手续，审查单位不动产的使用和管理是否规范。
中职卫生类学校的化学老师基本上形成一个共识：无机化学知识相对比较枯燥，学生较难理解。教师教得很艰辛，尤其讲到一些重要的概念的时候，学生不明白那么对后续无机化学的学习是有非常不好的影响。那么这时候就需要教师多联系实际，举一些生活中常见的例子去协助学生理解无机化学的重要知识。
行政单位是否存在利用不动产对外投资、担保等情况；事业单位利用不动产对外投资的，是否报经财政部门审批；对外投资是否获得收益及收益是如何处理的；对于可能出现的资产损失，相关单位是否及时采取措施加以控制。
五、加强行政事业单位不动产管理的审计建议
一是建议出台规范性文件，切实解决单位不动产管理中存在的家底不清、权属不明、账实不符等问题，规范资产处置行为。特别是现行的代建模式，在项目竣工验收、决算审计、资金支付、资产移交、使用管理等方面不够明晰，有待建章立制予以完善。
（4）在水泥土施工中应考虑延迟时间的影响，水泥剂量越高，延迟时间的影响就越大。在实际施工中，应尽可能缩短从掺加水泥到压实的间隔时间，以保证水泥石灰综合处治土达到应有的强度。
二是盘活存量资产，提高运行收益。对全市行政事业单位现有的闲置房产和已出租房产进行整合，可考虑由财政部门通过公开平台，以透明的竞标方式进行招租或出售，从租赁期限、租金收缴、资产评估、相关责任等方面对租赁合同等进行规范，增强资产收益能力。
利用SPSS19.0软件对主观加权后的数据进行主成分分析，在分析之前，需要进行KMO检验和球形度检验，来验证所选取的12个指标变量是否适合做主成分分析。
三是加大执法力度将规定落到实处。开展监督检查，对于未经批准擅自出租行政事业单位房屋、资产，甚至隐匿、挪用房租收入的行为，进行严肃处理，逐步建立行政事业单位规范出租房屋的良好风气。
四是各行政事业单位应加强资产管理部门与财务部门的协同合作，做到资产管理与财务管理相结合，通过对固定资产实行动态管理，实现对固定资产的调配使用科学管理，变统计管理为绩效管理，提高固定资产使用和监管的有效性。
五是各行政事业单位应加强对资产管理人员的培训，严格落实固定资产岗位责任制，促进相关人员自觉遵守资产管理的相关政策法规，规范资产管理行为，确保国有资产的安全完整增值。
参考文献：
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