土地评估中市场比较法的改进与应用研究
李华勇
（深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司 广东省深圳市 518036）
摘 要 ：现阶段我国在土地价格的评估中可以相应地观察出土地的稀缺程度，并且土地价格也可以相应地起到宏观调控、市场管理的作用，是重要的指标之一。不过，当前我国土地成交市场中有关实例的具体资料不一定完全公开，因此也限制了比较修正过程的准确程度。因此，本文主要针对土地评估中市场比较法的改进与具体应用进行研究，以期给从业者更多的建议和参考。
关键词 ：土地估价；市场比较方法；改进；应用
土地在大众生活中充当着不可或缺的角色，在过往经济水平不发达、城市化程度低的时代，土地是人民赖以生存的首要条件。从20世纪以来，我国就开始深入开展土地制度以及住房的改革，同时在此背景下也进一步体现出房地产业所具有的价值，由此土地市场也在不断地扩展。那么，国家为了进一步地满足人们的土地经济活动要求，逐渐开展土地评估工作。该工作不仅可以保证当事人的合法权益，还可以进一步地维持社会活动的发展，并使土地交易市场更加全面。
启蒙在批判神学的时候，强调理性。不过这种理性变成了一种工具理性。而实践标准在批判两个凡是的时候，实际上在不同程度上也会出现类似的问题。这就是按照成功与否来判定真理，判断社会政策。这在很大程度上就把实践标准庸俗化。当实践标准的庸俗化的时候，一种实用主义的价值观就会盛行开来。在前面的分析中，我们已经指出，一种东西是否有用是与人们的意志和情感等价值因素有关的。于是，对于一些人有用的东西，对另一些人就可能没有用，对于一些人来说是成功的东西，对于另一些人来说就不成功。因此，当人们用一种实用主义的标准来看待实践标准的时候，理论上的争论就不可避免了。
1 影响土地价格的具体因素
1.1 土地需求因素
我国经济在不断地发展，人口数量在激增，在此背景下，社会的制度以及民众的生活水平也有着相应地提升。由此，社会对土地的需求越来越大，土地的结构也有着相应的改变。同时，人口数量的增加也让房地产产业有着更快地发展，也对土地的需求量越来越大，从而促使相关的服务产业迎来繁荣的局面。
1.2 土地供给因素
当今，大众在生产以及生活中所需的土地数量更多，不过土地的具体供应量是有限的。而地方政府就是土地的供应者，其会依照当前土地市场的情况出让土地，政府仍旧对其余部分垄断。政府也会在相应的使其出让更多的土地，这是因为土地供应量过少，土地的价格就会供不应求。此外，土地的供给方式也会在一定程度上对土地价格产生影响。例如：出让方式中的拍卖和招标，其土地成交价格可能会差别很大。
1.3 宏观政策因素
对于宏观政策来说，其中主要包括土地的宏观调控政策以及税收、住房、金融货币等。那么政府作为土地市场调控的主要部分，其会在适当的时候，比如：市场失衡、失灵，就会采取必要的措施及手段来实现宏观调控，并帮助国民经济更好地发展及进步。因此，宏观政策在调控土地市场价格中起着十分重要的作用，并在很大程度上会影响到区域的经济情况、交通以及设施等方面。但是区域之间也会存在着较大的差别，并且其土地的功能等都有着差别，所以说区域因素对土地价格也有着很大的影响。同时，还有以下几点因素会影响到土地价格，比如：国际形势、心理和风水等。
2 市场比较法的原理以及优缺点
这些年，我国在收集相关交易实例时，评估环节是比较重要的，并且相关人员在开展实例收集的过程中需要保障实例的真实性，同时积极地搜集全面、完整的信息。不过，当前拥有土地交易完整实例库的评估机构并不多，其中缺少资料的共享，从而使资料的收集更加困难，其中的内容也不完全正确。因此，相关政府就需要不断地构建资源共享的实例库，并促进土地评估有着较快的发展。
此外，市场比较法的优点如下：①市场比较法的原理容易被人们理解，其中所涉及的替代理论也可以被运用在各种交易中，并发挥自身的效果。这类评估原理及方式更加简便和直观，也可以充分被认识；②市场比较法可以在评估过程中更好地展现出土地的市场情况，并运用相关的方式来搜集资料和市场调研等。这样的方式就可以更加直观地展现出市场状况，并使市场化的特征更加容易被理解，最终的评估结果更加合理；③市场比较法的评估结果在开展进一步地修正后，就更容易被大众理解，并且也使人更相信结果。
但是，市场比较法仍旧存在着缺点，例如：①在利用市场比较法的过程中如何选择合适的实例，进行相应的操作过于复杂，也会让评估人员面临着许多问题；②估价人员在进行修正时过于主观。由于相关人员在开展土地价格估算等工作时，往往会缺少对影响价格因素的认识，都是依照自身的经验，这样的结果就带有主观性，结果也缺少强有力的证据，最终的修正会与真实数字存在偏差。
3 改进土地估价中市场比较法的措施
3.1 构建土地资源共享交易的实例库
其实市场比较法还可以被称作：市场法以及比较法，其主要就是通过模拟土地成交价格的过程来估算价值的方式，其实就是选择相应数量在一定条件下相近的土地交易实例，并将其与评估对象相比较，对各比较因素进行修正，最终求得评估对象的价格。这类评估方式数据直接来源于市场，有着较强的说服力，因此评估结果通常能更好地被认可。市场比较法的原理是来自于经济学中的替代原理，也就是消费者在购买商品时会进行比较的现象。那么，该原理在土地的交易中，主要指的就是利用土地来满足消费者的需求。不过，市场比较法的评估仍旧要有着以下几点前提条件：市场交易的案例要比较充足且可靠；市场交易的案例与待估土地要有一定的相似性等。
3.2 价格修正及结果确定
土地评估人员要想正常地开展相关工作，就需要在确认价格和付款方式、货币等过程中，修正及完善这类因素。此外，工作人员还应当依照情况来建立多样化的修正体制。不过，土地价格的影响因素也会随着土地类型有着变化，例如：交通因素会相应地影响到土地价格、商业繁华的程度也会影响到土地价格，因此就应当联系区域的实际情况，并采用合理的方式来开展相关的修正工作。在此过程中，工作人员就可以依照以下几点因素来使评估结构及理论更加全面、科学化。
3.3 运用多种方法修正因素
估价时点会影响土地估价的结果，修正土地交易日期是因为不同成交日期的土地市场状况存在差异。因此选取可比实例时要保证区域因素与个别因素相似度较高，成交日期较接近，再进行修正并应用指数平滑法来对政策影响加以预测。此外，对于土地交易情况而言，求取比准价格时，按照各项修正的系数可以得出各可比实例的修正价格。但是，可比实例的不同，因素修正后的比准价格也会不同，现在市场比较法常用加权平均、众数与平均数等确定待估对象价格，导致结果信服度很低。因此可比实例权重可用加权打分法来予以确定，从而提高估价结构准确性。
4 结束语
综合上文，由于市场比较法在土地评估中是比较直接、简洁的方式，因此大众更容易接受此类方式，并且也会对其有着更深刻地认识。不过，市场比较法也存在着许多明显的缺点，因此在运用这类方法时，要善于总结其中的不足之处，并开展一定的研究工作，最终确定更加合理、全面、准确的土地市场评估价格。
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参考文献
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中图分类号 ：F301.3
文献标识码： A
文章编号： 1673-0038（2019）24-0214-02
收稿日期 ：2019-7-20
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