有效住房需求相对短缺的原因及对策探讨_有效需求论文

有效住房需求相对短缺的原因及对策探讨_有效需求论文

住宅有效需求相对不足的原因与对策探讨,本文主要内容关键词为:对策论文,住宅论文,需求论文,原因论文,此文献不代表本站观点,内容供学术参考,文章仅供参考阅读下载。

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-8477(2004)05-0107-03

随着人口的持续增长、城市化步伐的加快,以及“入世”效应的逐步显现,预计今后相当长的时期内,住宅需求将保持高位增长。

尽管我国未来住宅需求的潜力巨大,但在现阶段,住宅产业存在着大量开工与大量积压并存、商品房大量闲置与住房困难户增多并存的现象,住宅有效需求显得相对不足,住宅潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾并没有得到解决。

一、住宅有效需求相对不足的原因

香港谢贤程博士在《香港房地产市场》一书中提出了住宅需求总量模型:

D=-h(R·Y)·N

式中:D为住宅需求总量;R为租金;Y为国内生产总值(GDP);N为人口数量;h(R·Y)为平均每人的住宅需求量函数(居住水平函数)。[1]

由这一预测模型,不难推断出住宅需求总量应与经济发展状况、人口状况等指标呈一种正相关关系。但笔者认为,这样计算出来的住宅需求总量主要是从纯粹需求角度考虑而来,得出的数字大体近似于潜在需求,而若考察有效需求,必然要结合供给方面情况综合考虑,对于人口结构、消费心理等其他因素也不能完全忽略。以下按此思路分析目前住宅有效需求相对不足的原因。

(一)房价偏高,大大超出了普通居民的支付能力。

考察国内城市的房价收入比指标,会发现国内大多数城市这个指标都在10:1以上,大大超过国际上3:1~6:1的一般水平,北京等城市这个指标则超过15:1,呈现出“发展中国家的住房、发达国家的房价”的特征。应当承认,我国是一个人口大国,土地资源比较稀缺,又正处于城市化加快发展的历史阶段,经济的高速增长允许房价收入比有一定幅度提高,但这种提高毕竟应该有限,现在的房价大大超出了普通居民的支付能力,已经成为普通居民购房消费路上的“拦路虎”。尽管住房消费信贷可改变居民前期收入的预算约束,提高购买住房的支付能力,但再好的信贷工具也要以合理的房价和收入比率为基础。过高的房价,能使任何现代的金融工具都无能为力。

(二)居民收入预期不确定,使现实的居住消费倾向下降。

自1997年10月以来,为解决国内需求不足的问题,政府出台了一系列刺激住房消费的措施,如实施住宅分配货币化改革、下调住房信贷利率和推出收入分配调整政策等。这些措施无疑有益于提高部分城镇居民当期的货币收入,从而刺激居民的消费需求。然而,消费者并不只是考虑当期的收入和消费,而是依据对一生收入的预期或一生的长期收入作出消费抉择的。自20世纪90年代以来,居民实际收入增长不仅低于生产的增长,而且其增长速度在减慢,加之社会转型期人员流动频繁、政府裁员、大批国有企业职工下岗失业及社会福利制度不健全等,这些都降低了居民的收入预期;而日前出台的诸多改革措施,多数是从百姓口袋里掏钱。未来收入与社会福利的不确定性,迫使人们不能不未雨绸缪,从而抑制了当前的消费。

(三)居民收入分化日趋严重,使有效需求增长乏力。

改革开放以来,我国城乡之间、不同地区、不同行业、不同阶层之间的居民收入差距越来越大,加入世贸组织后,与国际市场的融合将使社会竞争更加激烈,在“强者恒强、弱者恒弱”的市场规律作用下,有可能使业已存在的贫富鸿沟不断扩大,个人收入分化愈加明显。根据世界银行的报告,1978年,我国城镇居民的基尼系数为0.16,2000年为0.403,接近美国0.408的水平,且大大高于其他发达国家。我国20%最高收入群组所占总收入的份额高达46.6%,而20%最低收入者所占份额仅为5.9%,两者相差7.8倍。而收入与消费的负相关表明,最低收入群体的消费倾向为0.957,而最高收入群体的消费倾向为0.695。收入差距的扩大和收入过多地向高收人群体集中,不可避免地影响了我国居民消费总水平的提高。

根据美国经济学家李奥的研究,住宅需求的收入弹性为0.6~0.9,小于1。说明住宅是一种必需品,缺乏弹性,一旦人们购置了住房后,短期内一般不会有购房需求。就当前住房消费而言,高收入家庭住房条件已超越小康标准,除了会考虑进行一定投资外,重新进入市场的意愿不强,大量中低收入家庭虽然购买愿望强烈,但限于能力不易形成购买需求。一旦这部分高收入阶层的居住和投资需求达到基本饱和,此时若没有一个庞大的中间阶层予以弥补或跟进,就会造成所谓的“消费断层”,可能使住宅市场面临严峻形势。

(四)人口自然增长率下降使住宅有效需求受到抑制。

我国实行计划生育近30年来,计划生育工作取得了令人瞩目的成就。中国的人口发展已经实现了从高出生、低死亡、高增长到低出生、低死亡、低增长的历史性转变。根据国家统计局2003年2月28日发表的《2002年国民经济和社会发展统计公报》的数据显示,2002年中国出生人口1647万人,出生率为12.86‰,死亡率为6.41‰,全年净增人口826万人,自然增长率为6.45‰。而1997~2001年人口自然增长率分别为10.06‰、9.53‰、8.77‰、7.58‰、6.95‰,人口自然增长率呈稳步下降态势。

人口自然增长率不断下降,必然使住宅总量需求增长速度不断降低。从购房消费者年龄构成上看,25~34岁的人口占有很大比例,这些人属于婚龄人口,结婚之后常常需要添购住房。[2]而在城市,这一部分人当中国家实行计划生育之后出生的独生子女已越来越多,而独生子女这一群体婚后与父母同住或父母已解决住房问题的比例无疑较高,购买住房的边际消费倾向不强。

当然,若考虑到城市化进程的加快,未来将有大量农村人口转移到城市工作或定居,城市流动人口及长期居留的人口将不断增长,这将直接促进住房租赁消费提升,并间接对住房购买产生拉动作用,但流动人口收入层次较低,他们本身还构不成住房购买的一个大的群体,对于新增住房供给及存量商品房的消化作用还比较有限,所以总体而言,人口自然增长率下降,对于住宅有效需求的影响是负面的。

二、培育住宅有效需求的对策

以上住宅有效需求不足的几点原因中,居民收入预期不稳定属于消费心理层面,目前主要通过社会保障体系的健全和完善予以解决,而人口自然增长率下降是我国实行计划生育国策的既定目标,无需加以改变。培育、提升住宅有效需求的方法很多,本文主要针对房价偏高和居民收入分化提出几点对策建议,希望能起到抛砖引玉的作用。

(一)加快处置积压商品房以平抑房价。

只有当空置商品房数量处于合理水平时的房价才是理性的、健康的房价,而目前全国空置商品房超过12500万平方米,其中闲置一年以上的超过50%,大量积压商品房占用大量资金及土地资源,并对价格走势的导向和消费心理预期的校正产生不利影响。房价的影响因素众多,从政府政策角度上至少有土地流转政策、税费政策、信贷政策、抵押保险制度等对房价产生影响,从项目开发角度上,建筑市场、建材市场状况及工程设计、开发管理水平等也对房价产生作用,所以,平抑房价应该是一系统工程,而在当前,这个系统工程的一个核心环节即是空置商品房的处置。

按照市场经济的一般逻辑,空置商品房的处置似乎不难,开发企业即使有积压,银行贷款必须归还,否则进入破产程序,通过拍卖等方式变现资产以还债,不可能出现空置面积与房价一道不断攀升的局面。但在目前,许多开发企业资产负债率很高,积压项目所占用的资金主要还是金融信贷资金,一旦处置变现,并不能保证信贷资金的足够归还,相反,不予迅速变现,对于开发商和银行而言账面资产可能还是增加的,所以,即使一些项目存在设计低劣、设施老化、配套不完善、质量较差等种种问题,开发商仍不肯降价销售或拍卖变现,有些开发商则片面认为房地产有保值增值功能,期望维持高价以保证一定利润空间,殊不知素质太差、不合潮流的房地产长期而言也有贬值的可能,“有价无市”于国于民都得不偿失。

因此,在积压商品房的处置问题上,政府只能给出一些优惠性政策,真正要做到及时处置,还是需要开发行为的运作主体——开发商和银行两者切实转换观念,建立现代企业制度,并切实按照市场经济规则来进行商业运作。房地产开发运作不成功,该破产的还是要破产;银行的不良资产应及时清理,该核销的损失还是要核销,而不能让不良资产累积增加,新的不良资产又层出不穷。

廉租房是我国住房供应体系的薄弱环节,其供应与经营受到资金、房源等问题的制约。当前,随着城市化进程的加快,城市流动人口不断增加,加之下岗失业人群也在增加,城市低收入群体对于租赁房屋的需求上升,而积压商品房却长期得不到利用。在这一点上应发挥政府部门的公共服务功能,建议政府有关部门与开发商协商,将部分积压商品房收购后直接转成廉租房。

积压商品房转成廉租房,既盘活了存量又为中低收入家庭解决住房问题开辟了道路。政府不需要利用财政资金另外建设廉租房项目,而将资金直接用于购置予以拍卖或降价销售的积压商品房,开发商则实现了部分现金收入回笼,使企业得以正常运营。同时变为廉租房之后的物业租赁收入可及时用于物业维修与保养,保证了闲置房的使用寿命。既利用了资源,又杜绝了损耗浪费,总体上也提高了国家建设投资的资金效益。

(二)推进住宅产业的现代化,提高住宅质量和生产效率。

目前,我国已有房地产开发企业2万多家,建筑业施工队伍是遍地开花,但是真正资质高、实力强的企业却为数不多。加之从业人员素质低、技术落后,以及住宅规划、设计、施工、管理过程的非标准化和非现代化,使得我国住宅建设周期是发达国家的3~5倍,劳动生产率仅为发达国家的1/2,而住宅的质量却难以让消费者满意,能源、材料和土地资源的消耗更是大大高于国际水平。要改变我国住宅建设“高投入、低质量、低效益”的粗放增长方式,推进住宅产业的现代化势在必行。

推进住宅产业的现代化,需要政府、开发企业及与产业相关的设计、施工、咨询等有关单位协同一致、群策群力,需要以科技进步为核心,对住宅建设的规划、设计、招标、施工、验收和物业服务等,实施规范化和标准化的运作和管理,制止无视住宅质量的各种违规行为;加强企业资质管理和从业人员的素质培训,提高劳动生产力水平;开发和推广节能、节约土地、节约资金的新型建筑材料、新技术、新工艺、新设备;改进政府宏观管理和企业微观管理,为我国住宅产业的发展,探索出一条质量高、效益好、人民可以得到更多实惠的新路子。[3](p51)

(三)认真研究财政转移支付制度及遗产税开征问题,促进社会收入的总体均衡。

遗产税是西方国家的常见税种,尤其是在日本等国,遗产税的税率较高,且采取累进税率,越是富有的人,去世后其财产缴税的税率越高,这样很大部分的财产上缴了国库,给子女的财产只占一小部分,既扩大了税源,又避免了富家子弟富不思进取、坐吃山空。另外这种制度也促使富人们热心于公益慈善事业,专心于改善企业经营管理,为社会多尽一份责任,因此对社会而言确实有诸多益处,当前应做好周密准备,尽快开征遗产税。

以前我国财政转移支付制度在政府公务员的问题上照顾较多,殊不知政府公务员数量仍然过大,每年仅工资一项就已经十分庞大,与“大市场、小政府”的改革方向仍有较大差距,而且政府公务员“灰色收入”较多,只有先“精兵简政”,再才能“高薪养廉”,这个秩序不能颠倒。对于社会保障与失业救济应加强财政支持力度,让社会弱势群体享受到更多的社会保障服务,健全保障体系,推动改革攻坚,并有效促进社会收入的总体均衡,增强社会的有效购买力。

笔者认为,无论在收入分配上采用何种政策,从政策导向上都应该有助于形成一个庞大的中产阶级群体。新加坡的房地产建设取得了世人瞩目的成绩,其中较重要的一个因素即是新加坡形成了庞大的中产阶级群体,他们具有相近的品位,也有相当的消费实力,由此推动了房地产与住宅产业的稳步发展。在社会主义的中国,更应强调让富人多尽社会责任,让中低收入阶层享受更多的保障支持,并由此自然促使社会中产阶级的成长壮大,这样既能扩大社会有效需求,又能促进社会稳定。

当然,调节居民收入差距除了使用政策措施之外,还应运用法律手段规范分配行为,制止不正当竞争和各种违法收入、灰色收入,营造公平竞争的环境,以此督促居民靠公平竞争和诚实劳动获得财富,并缩小收入差距,从而提升居民购房的有效需求。

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