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摘要：不动产预告登记的特性在于通过赋予排他权支持所有人的权力，在一定程度上可能限制市场竞争，不动产预告登记的特质则是通过登记保护当事人的利益，维护不动产交易的秩序。促进房地产发展和保护当事人的权益两者之间是一个既矛盾又互补的关系，其两者的总目标都在于保护和促进市场效率，在当今全世界的市场经济条件下，如何在不动产预告登记保护上作出合适的选择，各国立法都做出了自己的规定，美国，日本及欧美等各个发达国家的立法对于我国在不动产预告登记保护制度的选择上具有很好的导向作用，实现市场经济效率的最大化。
关键词：不动产登记；预告登记；制度执行
一、“预告登记”起源和特点
当今的世界，随着各国经济实力的不断增强，科学技术的不断进步，逐渐进入一个发达的经济时代，不动产登记在经历社会的发展过程中起到了越来越重要的作用，同时随之而来的不动产预告登记领域的有关问题也得到了世界各国的关注，在世界经济发展的大潮中也出现了越来越多的有关于不动产预告登记制度的发展。
预告登记制度起源于德国中世纪的民法，又被称为暂时登记、预先登记，此后瑞士民法和日本民法也采用了这个内容。根本上要通过物权公示是的被登记的请求权具有物权的效力，具有排他性，并且登记了才能够生效，设立了许多物权请求权设立确定效力，并且登记就生效。对于预告登记的理解，我国的学者们有不同的认识，现在主要的概念是：预告登记在物权变动所需条件尚未成熟的时候，为了保全不动产物权变动将来能够顺利进行，所以对不动产物权变动为内容的债券请求权进行的提前登记这种登记是不动产登记的一种特殊的形式，本质上具有物权的排他效力。
二、不动产预告登记制度存在的问题
（一）中国对不动产预告登记的具体立法规定
我国《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来能够实现物权，按照约定可以向登记机构申请预先登记。这条规定使不动产预告登记能够在最大限度上符合现实情况符合现实需求，给予不动产预告登记行为以最好的规制作用。作为不动产预告登记细化的表现，法律指南充分的展现了不动产预告登记的公共属性,以其作为公法的独有性质,保持其独有的强大的可变动性。随着我国经济情况的变化,变换其的执法侧重和执法方向,用最合适的方法处理好各类滥用不动产预告登记的行为，为我国经济的自由、平等、快速发展保驾护航。
我国关于不动产预告登记的基本立场，那就是正当行使不动产预告登记的行为享受物权请求权，而滥用不动产预告登记的行为必将受到法律的规制。不动产预告登记作为调整市场竞争秩序的公法，表现出极大的国家意志和政策性，往往需要根据不同的时间和地点适时调整。在欧美等发达国家的立法体系中关于不动产预告登记的规定总是随着时局的变化而不停地进行调整的，在这一点上，我国的不动产预告登记很好的借鉴了世界主要国家的先进立法体系和立法经验。在不动产预告登记中仅仅对于整体规制原则作出了规定，并无具体的细化，而这些细化就需要我国的法律执法机构在适当的时候根据我国不动产预告登记的实际操作情况制定更具有操作性的规范性文件。
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（二）我国有关法律规定存在的问题及研究
相较于欧美日本等发达经济体对于不动产预告登记这一方面的立法来说，我国的立法还处于初级阶段，即虽然我国的立法并不缺少基本的原则导向，我国的《物权法》就是我国在处理关于不动产预告登记行为案件的基本导向，但我国在这方面的立法就像一颗大树有了主干却缺少足够多的枝干将其丰富，充实起来，当然这也与我国建立社会主义市场经济时间过短，以及我国所处的国际地位是有很大关系的。我国的不动产预告登记制度繁荣程度相较于欧美、日本等这些大型经济体还是有很大差距的，在整个法律的系统化、完善化程度上也与其有很大的差距。在发展我国自己的不动产预告登记制度的路程上，我国很好的借鉴了许多外国先进的法治理念和处理方法。
三、不动产预告登记制度的立法期待
（一）明确立法机构，调动民间积极性
积极推进不动产预告登记的相关配套法规，应从改进此前立法差强人意的状况中寻求突破。不动产预告登记的相关配套立法进程迟滞，究其原因有二：一是在究竟由谁来制定这一问题上的分工不明确。不同的部门各自均有立法准备，从而造成了分工不明、群龙无首，难以统筹协调、合力推进。二是相关利益群体的作用未能充分发挥。立法的过程中，往往需要相关利益群体的呼应才能更为有效的推进立法的经行，没有足够的利益群体的呼吁反而成为我国不动产预告登记配套法规滞后，发展不前的重要原因。鉴于上述原因，进一步积极推进不动产预告登记，一方面应着重统一立法的职责究竟应由谁来承担，在相关部、委、总局中明确牵头单位和各自立法职责；另一方面，要充分保障民间利益群体的知情权，调动他们的积极性，使其出于自身利益参与并推动相关配套立法。
（二）借鉴外国经验完善我国立法
在这一点上，我国的法律立法很大一部分就是在借鉴外国的先进立法经验上制定的。但是，我国的立法还应该更多的立足于我国的实际情况，借鉴外国的有关经验，在制定符合我国实际的与不动产预告登记有关的制度时，要做到全面、客观的阐述不动产预告登记制度的复杂关系，合理平衡不动产预告登记的各方参与人之间的利益，利益平衡。在中国的立法史上，借鉴国外立法经验和吸收国际惯例是一个必然，也是我国诸多立法已经进行和正在进行的工作。由于当下市场竞争是全球经济背景下的竞争，中国不动产预告登记制度的制定要兼容并蓄，这种借鉴不是简单的法律移植，而是一种以融合性为特征的借鉴。这种融合性既适应了经济全球化、竞争全球化的时代背景，也适应了中国现阶段经济发展的客观需要。
四、结语
现如今，政府对于不动产预告登记方面的服务意识不足，政府的宏观调控能力并没有在不动产预告登记这一方面得到很好的体现，这也是我国不动产预告登记立法上存在的一大问题。要求我国的不动产预告登记必须尽快尽好的完善起来，这样才能让中国在这样的世界环境下能够保障中国的经济能够健康快速的发展。
参考文献
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论文作者:1王春德,2张丛林
论文发表刊物:《基层建设》2019年第24期
论文发表时间:2019/12/9
标签：不动产论文; 预告论文; 我国论文; 制度论文; 物权论文; 临沂市论文; 利益论文; 《基层建设》2019年第24期论文;