（乌克兰基辅国立建筑大学 建筑工程系 经济学副博士 副教授，乌克兰，基辅）
【摘 要】在现代城市建设中旧住宅改造是一个非常复杂和艰难的工作 ，需要投入大量的人力、物力和财力。住宅改造有助于满足现代城市对住宅的需求，打造整洁、舒适、安全的居住环境，因此如何提高旧住宅的改造效益将是一个长期的科研课题。
【关键词】旧住宅改造；效益评价；居民；政府；开发商
我们应该看到，不论在乌克兰，还是在中国，旧住宅改造在解决城区，特别是老城区住宅问题上的战略地位。旧住宅改造不仅能延长住宅的生命周期，而且还大大提高了住宅的质量，改善了外观形态，提升了住宅的文化内涵和舒适程度。同时，旧住宅改造还大大增加了住房面积，建立了新的、现代的居住条件，改善了家庭生活和满足了居民的个人需求。
如今，很多学者提出了很多的建议和评估方法，并制定了一系列的评价指标，用于评估旧住宅改造的效益性。到目前为止，在旧住宅改造项目中存在着许多不同的评估方法，所以，我们有必要对此归纳、总结，并结合更先进的系统化的概念体系以及改造项目的主体情况和评价指标，来确定现有旧住宅改造的效益性。为了使旧住宅改造项目的经济效益最大化，很多学者在经济和科学技术领域都做了大量的研究。其中包括А.Н.Асаула、І.В.Вахович、А.Ф.Гойко、О.С.Гриценко、Ю.О.Гриценко、Е.В. Измайловой、П.П.Закорко、В.О.Михельса、В.Н.Погорельцева、Л.В. Сорокиной、В.В.Титок、В.І.Торкатюка、В.Г. Федоренка、Д.О.Шапран、王晓鸣、王朝、曲直、赵彦娟 等。
所以，在乌克兰和中国，对进一步完善独栋住宅和社区综合改造提出了更好的效益评价方法，对相关的道路、给排水、供配电、供暖等基础设施的建设都会起到更好的推动作用。
在改造项目方案制定前，应由政府和项目所有参与方共同制定合理的改造方案，其中参与方包括：投资商、开发商、建筑商、设计者、居民和其他相关的项目参与方。
与此同时，在项目实施方案的制定过程中也存在着一些问题，特别是方案实施过程中主要参与者的利益分配问题（例如：居民、政府、开发商等），需要进行进一步的统一协调。
目前，我们认为在世界范围内，随着建筑技术和经济的发展，这些问题都是可以解决的。
从开发商的角度来看，为了提高旧住宅区的改造管理效率，我们应该：
- 通过论证社会、经济、生态体系的系统标准，并考虑到整体经济指标的平衡性，对现有的指标体系进行评定，进而进一步提高项目的效益性。
- 建立改造效益管理模型，真实直观的反应企业的相关经济参数；
- 确定运用的经济手段、方法和模型，通过比较投资的预期收益和引进资金成本之间的最大差额指标，论证企业投资活动的经济效益。
由此提出的改造管理系统包括下列阶段（图1）：
一、研究项目实施的前提条件。开发商开始实施项目之前，首先要研究自身的开发能力和市场条件，分析项目实施的原始资料，并进行方案论证和比选。
图1 开发商旧住宅改造项目效益管理图示
这其中包括改造地区的位置、面积、地质条件，周边生态环境、工商业区域的面积及相应情况、社区的社会文化背景、城市的居住结构、居民的搬迁安置、现行的法律法规和标准等。另外，投资建设过程中还要考虑参与者的合作方法，原材料市场的情况和建设资金的来源，以及政府部门在此项目中给出的优惠政策，如税收的减免、资金筹集的优惠等。例如，在乌克兰，保障性住房在建设过程中政府给予以下优惠政策[2] ：
- 建筑项目的土地优惠；
- 建好的房屋1、2层可以用于商用；
- 停车场建设的优惠政策；
- 保障性住房周边地区土地使用的优惠；
- 为保障性住房免费提供建设用地；
- 为建设公司提供贷款利率的优惠；
- 为发展城市交通和社会基础设施建设的项目免除税收等。
在项目实施评估的阶段前，需要完成项目各参与方的评估（发包方、总承包方、总设计单位、投资方）借此找到最合适的项目合作方、施工方和融资方式。
二、根据地块的具体情况提出改造建议（包括地质因素、管路铺设、基础设施、交通和物流情况）。确定项目的改造思路，进行项目实施的可行性研究和制定相关的改造方案（改建、维修、拆除后重建或综合改造），评定现有住房和建筑的损耗情况，以及继续使用的可能性。
三、区域（省、市、区）市场研究，确定主要参与者（居民、政府等）的需求和对效益的期望值。在这个阶段需要研究原材料市场情况，城市规划，房屋结构和初步的成本预算。
通过调研和专家评定，确定投资建设过程中主要参与方的需求，研究竞争环境（可能成为竞争对手或者合作伙伴的参与者），建筑材料的供应，人力资源的配备，现有建筑的设计和结构特征，基础设施的情况，区域的生态环境和社会文化。
四、确定Invitalisation的概念标准，住宅改造的目的包括：完善规划，提升建筑物的设施设备，创造符合现代要求的家庭住宅、提升改造房屋建筑和设计结构，这其中还包括逐渐提高老城区的现代化水平，提升城市规划和建筑空间设计的品质，改善城市环境，完善社区交通网络。
在这个阶段进行项目投资的可行性研究，确定项目是否可行。在考虑主要参与者现在和日后的各项综合效益的前提下，结合社会、经济和生态标准，确定评价指标。
五、在选择住宅改造项目实施的开发商时，要考虑到当地居民和政府的利益。评价体系的建立也取决于项目的资金组织形式，即项目主要参与者的权利、义务和资金来源。在项目进行中，开发商可能扮演不同的角色，所以在评定标准的选择时，要选择对开发商有影响力的标准。在综合评价中标准的权重确定取决于这些标准对居民和政府的重要程度，及对开发商达到此标准的影响力程度。与此同时，政府在制定此规划项目时，需要结合国家、城市和区域社会的规划条件和经济发展状况。
六、从开发商、政府、居民的角度进行可行性研究，制定不同的改造和评价方案。按照下列指标，选择最佳的实施方案：
- 规划方案（总体规划、建筑布局、建筑结构、管道线网、交通网络等）；
- 技术层面（施工技术、建筑结构、建筑材料和机械设备的需求等）；
- 经济层面（成本、资金需求的预算）；
- 实现该项目的资源需求（设备和原材料的供应）。
七、对居民、政府和开发商的每一个项目实施方案进行经济效益的评价和比选，淘汰不能达到综合经济效益评价标准的方案和参与方。
八、确定综合经济效益。按照综合指标确定改造项目的综合经济效益。综合指标中包括居民、政府和开发商的效益。
九、对于不同参与者效益的再分配。如果在制定的方案中有一个 或几个参与方效益为负数，那么就要进行效益的重新分配。
十、最终方案的选择必须是对所有参与方都有积极的作用，这其中包括居民、政府和开发商。
提出旧住宅改造效益管理方法的时候，不仅要考虑到主要参与者能有良好的盈利，还要对那些获利不足的参与者给予一定的奖励和补偿措施。并允许项目参与方（开发商、政府和居民）提出一系列的措施，来完善改造项目的实施机制。
参考文献：
[1]Асаул А.Н., Казаков Ю.Н., Ипанов В.И.. 不动产项目的改造和修复[M]. 圣彼得堡: Гуманистика, 2005: 288.
[2]Бєлєнкова О.Ю.. 保障性住房储蓄金体系的国外经验在乌克兰的应用 [J]. 基辅：乌克兰国立航空大学出版社，2010,3.
http://www.nbuv.gov.ua/e-journals/PSPE/2010_3 /index.h
[3]Гойко А.Ф., Гриценко Ю.О.. 综合住宅改造工程的成本估算方法[J]. 基辅：经济和国家，2006,12: 28-33.
[4]王朝. 城市旧住宅改造规划设计策略研究[D]. 北京: 清华大学, 2011.
论文作者:Беленкова О.Ю.,高绍卿
论文发表刊物:《工程建设标准化》2016年1月供稿
论文发表时间:2016/4/25
标签：住宅论文; 项目论文; 开发商论文; 效益论文; 乌克兰论文; 居民论文; 参与者论文; 《工程建设标准化》2016年1月供稿论文;