摘要：文章在对我国地价评估方法发展回顾及土地市场发育对地价评估方法影响分析的基础上，参照市场经济发达国家或地区的地价评估方法，认为我国地价评估方法体系将由间接的地价评估向直接的地价评估，由分类基准地价评估向分区基准地价和标准宗地地价评估方向发展。
关键词：城镇地价；评估方法；发展回顾；发展趋势
引言
中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）对基准地价的定义有明确规定，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。基准地价是我国城镇地价管理的核心，关于地价理论研究历史悠久，已有许多研究成果。但是目前在具有中国特色社会主义市场经济建设中，对于基准地价的认识，特别是基准地价在实际评估、更新方法、时空分布等仍然有许多新问题值得深入探讨。
1我国城镇地价评估方法发展回顾
1.1理论准备和试点探索阶段
传统的土地无偿使用制度导致的土地资源浪费，国有土地收益流失，企业不公平竞争等弊端，已经严重制约了我国经济的发展，引起理论界和实际部门对土地价格问题的关注，由此引起了理论界对土地价格问题的讨论。当时形成了三种基本观点：第一种观点认为土地无价值也无价格；第二种观点认为土地无价值但有价格；第三种观点认为土地有价值也有价格。随着土地有偿使用实践的发展，土地有价格的观点基本上为大家所认同。在理论探讨的同时，为征收城市土地使用费的需要，上海、北京、天津、济南等城市分别进行了土地定级估价，形成了以土地级别为基础，级差收益为依据的城镇综合级别地价评估方法。其评估过程由二步完成：一是根据影响城市土地质量或称土地使用价值的因素如繁华程度、基础设施配套情况、交通条件、规划功能、自然状况划分土地级别；二是以土地级别为基础抽样调查商业、工业企业经营数据，用数学模型测算土地级差收益评估级别地价。从评估过程容易看出，该地价评估方法体系完全是建立在非土地市场条件下的，其评估的价格并不反映严格意义的土地市场价格，主要是反映土地的级差收益，评估结果的可靠性很难把握，尤其是不同城市的评估地价不具可比性。
1.2现行城镇地价评估方法体系形成阶段
为适应土地使用制度改革深化的需要，特别是土地出让、转让及土地市场管理的需要，1989年起原国家土地管理局组织中国土地勘测规划院地价所、北京大学地理系、北京师范大学地理系及中国人民大学土地管理系单位对南京、温州、杭州、重庆等城市专门进行地价评估方法试点研究，由此确立了适应我国土地市场不发育条件下以土地区位条件评价为基础，以土地收益为依据，以市场交易价为参考的城镇地价评估原则和方法体系。地价评估由四个步骤完成：一是根据影响土地价格的因素，进行区位条件评价，划分土地级别；二是根据土地市场交易资料用收益还原法、剩余法等方法评估样本地价；三是用样本地价均值法、成本逼近法、因素比较法和级差收益测算法等方法评估基准地价；四是以基准地价为基础，建立宗地地价因素修正体系，通过基准地价修正评估宗地地价。首先，在地价体系方面包括基准地价和宗地地价二个层次以及商业、住宅、工业三个类型的地价评估；其次，地价评估过程采用了土地市场交易样本，并引进了市场经济国家和地区通用的估价方法，如剩余法、收益还原法等。这一时期地价评估方法的发展，一方面是对地价评估方法认识和研究水平的提高。但更重要的是我国的土地市场开始发育，地价评估条件有了重大的改变，评估地价除了为征收土地使用税服务外，还包括为土地出让、转让、抵押、入股等诸多方面地价确定及土地市场管理服务。
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1.3现行地价评估方法体系推广应用完善阶段
1993年起城镇地价评估工作在全国全面开展，按城镇土地估价规程要求以城镇总体为单位建立起以基准地价和宗地地价为核心的地价体系，同时各地相继成立了地价评估机构，地价评估由以基准地价评估为主，转向日常的宗地地价评估为主，这一时期各城镇开展地价评估，所采用的方法总体上与城镇土地估价规程确立的方法体系一致。评估方法发展主要是对城镇土地估价规程规定的方法体系作局部的修正，而在评估理论上缺乏更深入的研究。
2我国城镇地价评估方法发展趋势
2.1关于地价评估方法体系
随着土地市场的发展，土地市场交易样本数量的增多，及交易价格形成的市场化和公开化，直接利用市场交易资料，采用海外市场经济发达国家或地区通用的收益还法、市场比较法、剩余法、成本法等基本估价方法及路线价法等应用估价方法的条件即将或已经具备。土地区位条件评价和土地级差收益测算等评估过程将从地价评估方法体系中逐步消失，实际上源自企业经营数据的土地级差收益测算方法，从一开始无论是理论上还是实践应用就有其先天不足．是缺乏土地市场交易资料的一种无可奈何的选择，在目前的城镇地价评估实践过程已经基本不被采用。另外，基准地价和宗地地价作为两个层次的地价，有各自的用途和作用，在评估过程中将是一种平行的关系。基准地价主要采用路线价法和样本统计平均等应用估价方法评估；宗地地价评估则主要采用收益还法、市场比较法、剩余法、成本法等基本估价方法直接评估，其中市场比较法将是宗地地价评估的主导方法。基准地价的作用主要是宏观显示地价分布规律，为地价管理管理和征收土地使用税服务，不再是宗地地价评估的基础，通过基准地价修正评估宗地地价的方法将逐步逃汰。
2.2关于基准地价评估体系
基准地价体系由分类基准地价、分区基准地价和标准宗地地价三个类型组成，分类基准地价是我国目前基准地价评估普遍采用的基准地价体系，分基准地价和标准宗地地价体系，是市场经济发达国家和地区普遍采用的基准地价体系。由于分类基准地价评估是建立在土地区位条件和土地适用性评价基础之上，随着整个地价评估方法体系由间接的地价评估向直接的地价评估方向发展，土地区位条件评价作地价评估的特定程序被简化掉是必然趋势，与此相对应分类基准地价评估将失去其存在的基础。另外，从分类基准地价的应用价值分析，分类基准地价是建立在土地多用途的适用性基础上，基准地价分别反映不同用途条件下的地价水平；而在市场经济条件下，土地价格是由土地最佳利用条件和收益水平决定，所以很多情况下，分类基准地价与土地市场的实际交易价格不具备可比性，两者之间的价格达到数倍之差是比较普遍的现象，因此分类基准地价很难实现其观显示地价分布规律的作用。而建立在地价和功能分区基础上的分区基准地价，则可以避免分类基准地价评估和应用存在的问题，直接以地价相近、用途相近及规划控制条件相近为作基准地价评估控制区域，评估的基准地价与土地的最佳用途一致，能够比较客观反映土地市场的地价分布规律。
结束语
综上所述，基准地价评估随着土地市场发育程度的提高，由分类基准地价向分区基准地价方向发展是必然的趋势。至于标准宗地地价由于其是一种控制性点位基准地价，主要用于地价动态监测和编制地价指数，作为基准地价体系完备性的补充有其必要性，但不可能专门作为基准地价体系的发展方向。
参考文献：
[1]樊翔云.基于GIS的城镇基准地价更新研究[D].首都师范大学，2006.
[2]杨海娟.基于数字地价模型的小城镇地价评估研究[D].西北农林科技大学，2004.
[3]姚敏.我国城镇土地定级与基准地价评估研究[D].四川师范大学，2001.
论文作者:王国帆
论文发表刊物:《基层建设》2018年第17期
论文发表时间:2018/8/6
标签：地价论文; 基准论文; 土地论文; 方法论文; 城镇论文; 体系论文; 收益论文; 《基层建设》2018年第17期论文;