论廉租住房腾退方式与激励机制存在的问题及解决思路，本文主要内容关键词为：激励机制论文,住房论文,廉租论文,思路论文,方式论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
建立和完善廉租住房腾退制度是建立和完善廉租住房保障制度的重要内容，其对于廉租住房保障制度的顺利运行和廉租住房的进一步发展具有十分重要的意义。伴随着大规模廉租住房的建设，廉租住房腾退的重要性将更充分地体现出来。从现行的制度安排以及部分地区已经开始的廉租住房腾退工作实践来看，在廉租住房腾退条件、腾退过渡期安排、腾退程序、腾退惩罚制度、腾退方式和腾退激励机制等方面都还存在不少问题，解决这些问题是实现廉租住房腾退公平和有序的重要条件。本文拟就廉租住房腾退方式和激励机制方面存在的问题进行分析，并提出解决这些问题的思路。
一、廉租住房腾退方式与激励机制存在的主要问题
(一)廉租住房腾退方式存在的主要问题
1.腾退方式针对性方面的问题
导致腾退的具体情况很多，归纳起来包括这样几种基本情况：第一，隐瞒有关情况或者提供虚假材料，骗取廉租住房；第二，因审核违规或者不严或者疏漏，导致不符合廉租住房保障条件的居民家庭获得了廉租住房；第三，不再符合廉租住房保障条件的居民家庭；第四，虽符合廉租住房保障条件，但未履行合约要求(包括转租、转借、空置或者改变用途、不交租金、欠租、不交物业管理费、欠交物业管理费等)。而上述每一种基本情况又有多种具体情况。每种情况的性质和危害或者影响都有差别，因此应该针对导致腾退的各种具体情况安排不同的腾退方式。目前有关法规针对骗取廉租住房，不再符合廉租住房保障条件，虽符合廉租住房保障条件，但未履行合约要求的部分情况提供了不同的腾退方式。但仍存在以下几个方面的问题：第一，腾退方式的规定尚有遗漏，如对因审核违规或者不严或者疏漏，导致不符合廉租住房保障条件的居民家庭获得廉租住房的情况，对拒交或者欠交物业管理费的情况等就没有对应的腾退方式的规定；第二，腾退方式安排的目的性不强，例如对骗取廉租住房的不过是“责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租”，这实际上与对虽然不再符合廉租住房保障条件但属合法获取廉租住房的情况的腾退方式安排没有实质性的差别(《廉租住房保障办法》规定“对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房”①)；第三，腾退方式安排存在错置，应该强制腾退的却可采取公平市场交易的方式，应该灵活处理的却进行了简单化的处理。
2.腾退方式多元化方面的问题
从廉租住房腾退方式来看，不应该是单一化的腾退方式，而应该是多元化的腾退方式。原因在于：(1)导致腾退的原因很多，有因住户客观经济条件的变化而不再符合廉租住房保障条件而导致的腾退，也有因住户主观原因而导致的应予腾退的情况，对于由不同原因引起的腾退，在方式安排上应区别对待；(2)住户不退或者拒绝腾退的原因很多，也很复杂，有的的确是因为经济困难，有的经济并不困难而是主观上要占有廉租住房，有的纯粹是要攀比，应该考虑到这些因素对腾退方式分门别类做出合理的安排。
从现行制度安排来看，对于骗取廉租住房的采取的是“责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租”；对于不再符合廉租住房保障条件的采取的是“停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房”的方式，逾期未退回的，采取调整租金等方式处理；对于虽符合廉租住房保障条件，但未履行廉租住房租赁合同义务的也是采取要求“退回廉租住房”的方式，逾期未退回的，同样是采取调整租金等方式处理。由此来看，现行制度对腾退方式做了多种安排，但与腾退原因和不退或拒退原因相比较，腾退方式的多元化程度还是很不够的。
3.腾退方式灵活性方面的问题
腾退方式的灵活性需要主要在于住户具体情况的千差万别和廉租住房供求状况的不断变化。由于腾退方式的多元化程度不够，所以总体上，腾退方式难以反映住户具体情况和廉租住房供求状况的差异。在主要市场经济国家和地区，政府往往会根据住户具体情况和公共住房供求状况的差异来调整腾退方式。例如同样的收入水平，中年人与老年人的租金缴付能力、物业管理费的缴付能力等就有差别，那么在腾退方式的安排上就应该体现这种差别；再如同样情况的住户，在廉租住房供不应求时，就应该更多地采取强制退房的方式，而在廉租住房供过于求时，则可更多地采用调整租金或者以优惠价格出售的方式。
(二)腾退激励机制存在的主要问题
1.腾退激励机制缺失
从廉租住房有关腾退的制度安排来看，总体而言，基本上没有鼓励腾退的正向激励机制。《廉租住房保障办法》规定，“对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房”，“城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，建设(住房保障)主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理”，“对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由建设(住房保障)主管部门给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。”各地制定的腾退制度，大体相同。由这些规定来看，退与不退，按时腾退与不按时腾退，早退与晚退，主动腾退与被动腾退，实际上并没有什么区别。主动、按时腾退者、早退者得不到任何“好处”。正向激励机制的缺失将不利于腾退工作的实施。
2.腾退的经济激励方式单一
各主要市场经济国家和地区对不再符合住房保障条件的住户，都采取了多种经济激励措施，引导其退出租住的公共住房，这些政策大体上可以分为三类。第一类激励政策是租金累进(收入水平越高，租金标准越高；收入水平越低，租金标准越低)，其实质是通过增加收入水平提高的居民家庭的住房消费支出来促使其放弃或腾退所居住的公共住房；第二类激励政策是住房补贴“逆向递减”(收入水平越高，补贴越少；收入水平越低，补贴越多)，其实质是通过减少对收入水平提高了的居民家庭的补贴(福利收入)来促使其放弃或腾退所居住的公共住房；第三类政策是对低收入家庭购置住房提供优惠政策，具体包括提供优惠贷款、减免部分税费、提供优先购买权、可以以优惠价格购房以及分次购买公房所有权等等，其实质是通过多种优惠政策(实际上是以其他形式向腾退者提供补贴)来“诱惑”其退出公共住房。这些经济激励措施减少了公共住房腾退的阻力，对形成良性循环的腾退机制起到了至关重要的作用。
从中国目前的情况来看，一些地方开始借鉴主要市场经济国家和地区的做法，对于不再符合廉租住房保障条件的居民家庭腾退廉租住房采取了一些经济激励措施，主要包括：租金累进、租金补贴累退、对购买经济适用房给予一定的优惠等等。但从总体来看，廉租住房腾退的激励方式仍然缺乏多样性。这主要表现在两个方面：第一，运用经济激励方式的地区少。租金累进和租金补贴累退这两种激励方式，只有广州、东莞、武汉、常州等少数几个城市进行了尝试；对购买经济适用房给予一定的优惠，只有厦门、广州等少数几个城市进行了尝试。中国大多数城市对于不再符合廉租住房保障条件的居民家庭腾退廉租住房基本没有采取经济激励方式，或者只采取了少数几种激励措施，综合运用多种经济激励方式的地区极少。第二，从目前国内已实施经济激励的地区来看，具体措施也比较单一。例如，对低收入家庭购置房产提供的优惠政策中仅包含了可优先购买经济适用房这一条措施，而在对低收入家庭购置房产提供优惠贷款、减免部分税费、价格优惠以及分次购买公房所有权等方面，还处于空白。这就意味着，一旦廉租住房保障家庭收入水平提高，不再属于廉租住房保障范围时，就没有任何后续的优惠或者保障政策与之承接，这样就使得廉租住房保障家庭缺乏腾退廉租住房的动力，而且经过利益权衡，不是选择工作，而是选择失业；不是追求高收入，而是追求保障线下的收入；不是选择如实申报，而是选择瞒报、虚报。这样就给腾退工作带来很大的阻力。
3.腾退激励制度设计缺乏合理性
从主要市场经济国家和地区的实践来看，租金累进和租金补贴累退的标准主要有两类：第一，按照公共住房保障家庭的收入水平制定租金累进标准或租金补贴累退标准。公共住房保障家庭的收入水平越高，收取的租金越多，或发放的租金补贴越少；反之，公共住房保障家庭的收入水平越低，收取的租金越少，或发放的租金补贴越多。第二，按照公共住房保障家庭享受保障的时间长短制定租金累进标准或租金补贴累退标准。公共住房保障家庭享受保障的时间越长，收取的租金越多，或发放的租金补贴越少；反之，公共住房保障家庭享受保障的时间越短，收取的租金越少，或发放的租金补贴越多。这样，可以促使不再符合廉租住房保障条件的住户主动退出廉租住房。
但是，从中国目前的情况来看，廉租住房腾退的激励方式设计还存在许多不合理之处，主要表现在以下三个方面：
第一，缺乏累进的制度安排。从各地关于腾退的租金标准来看，大多没有累进制度的安排，即无论收入水平是高还是低，只要超过了廉租住房保障标准，都执行同样水平的租金标准，无论超过的时间有多长，也都按同样水平的租金标准执行。造成的影响就是超期占用廉租住房成为了有利可图的事。
第二，缺乏对处于廉租住房保障范围之内的家庭退出廉租住房保障的激励机制。如前文所述，虽然国内有些城市已经开始对不再符合廉租住房保障条件的居民家庭采取了一些经济激励措施，但是，对于符合廉租住房保障条件的家庭，无论其收入如何变动，无论享受时间的长短，他们所能享受的福利都没有太大的差别。显然，这一制度设计仅仅考虑了怎样促进不再符合廉租住房保障条件的居民家庭退出廉租住房保障，而并没有考虑如何引导处在廉租住房保障范围之内的家庭退出廉租住房。
第三，对不再符合廉租住房保障条件的住户，只是依据不再符合享受条件的时间长短作为实施租金累进或租金补贴累退的执行标准并不合理。国内已经实施经济激励措施的城市，几乎都是按照廉租住房家庭不再符合享受条件的时间长短制定租金累进标准或租金补贴累退标准，而不考虑其收入水平的变动状况。这种做法虽然对促进不再符合享受廉租住房保障家庭退出廉租住房起到了一定的作用，但仍然存在许多弊端。一般而言，随着时间的推进，居民的收入水平也是在不断提高的，因此，在很多情况下，以收入水平为标准与不再符合享受条件的时间长短为标准是具有一致性的。但是，有时候两者的变动也有可能不一致，既可能出现随着时间的推进，居民收入水平没有提高甚至下降的情况，也可能出现居民收入水平在短时间内有大幅度提高的情况。对于随着时间的推进收入水平没有提高甚至下降的家庭，实行租金累进或租金补贴累退，会导致其收入状况的进一步恶化，急于将这部分家庭推入租房市场或购房市场是不合理的，也是不负责任的；对收入水平在短时间内有大幅度提高的家庭，仍然只是依据不再符合享受条件的时间长短来收取租金或减少租金补贴，则意味着对廉租住房保障福利的浪费。
二、解决廉租住房腾退方式与激励机制存在的主要问题的对策思路
(一)解决廉租住房腾退方式存在的主要问题的对策思路
1.实现腾退方式的针对性
腾退方式的针对性不强既损害了廉租住房保障的公平性，降低了廉租住房保障资源的利用效率，损害了廉租住房保障对象的权益，损害了社会公平，也降低了腾退制度的效率。由不同的原因导致的腾退在性质上是存在着不同的，因此必须对针对性不强的腾退方式的安排进行改革。根据导致腾退的原因的不同采取不同的腾退方式是实现廉租住房保障公平和社会公平及提高廉租住房保障资源利用效率的重要条件。实现腾退方式的针对性是腾退方式改革的方向。具体而言：第一，对隐瞒信息和虚报信息骗取廉租住房的，应采取司法性质的强制腾退的方式，并处高额罚金；第二，对因审核违规或者不严或者疏漏获得廉租住房的，应采取按市场租金收取租金的办法，同时采取行政性的强制腾退的方式；第三，对不再符合廉租住房保障条件的居民家庭，则应根据其具体条件采取调整租金(直至按市场租金收取租金)，同时在过渡期后采取行政性的强制腾退的方式；第四，对虽符合廉租住房保障条件，但未履行合约要求(包括转租、转借、空置或者改变用途、不交租金、欠租、不交物业管理费、欠交物业管理费等)的，则应根据违约的具体情况分别采取合适的腾退方式。对转租、转借的，根据具体情况采取按市场租金收取租金或处罚金的方式，如住户另有住处的，则应采取行政性的强制腾退的方式；对住房空置的，根据具体情况采取调低补贴标准(直至取消补贴)和租金标准(直至按市场租金收取租金)的方式，超过规定的时限，或者住户另有住处，则应采取行政性的强制腾退的方式：按市场租金收取租金；对将廉租住房用作非法活动的，则应对住户进行刑事处罚，并处罚金，若住户另有住处，则应采取行政性的强制腾退的方式；对将廉租住房用作营利性活动的，则调低补贴标准(直至取消补贴)和租金标准(直至按市场租金收取租金)的方式，若住户另有住处，则应采取行政性的强制腾退的方式；对于不交租金、欠租的，根据具体情况进行处理，若住户有经济能力，则应采取调高租金标准(直至按市场租金收取租金)的方式，若住户另有住处，则应采取行政性的强制腾退的方式；对不交、欠交物业管理费的②，根据具体情况进行处理，若住户有经济能力，则应采取强制缴纳，并处罚金的方式，若住户另有住处，则应采取行政性的强制腾退的方式。腾退方式应该明确地反映出政府的政策导向，鼓励什么，禁止什么，容忍什么，应该通过腾退方式的安排反映出来。
2.提高腾退方式的多元化程度
腾退方式过少是难以体现出对由不同原因导致的腾退的处理的差别的，由此公平和效率也就难以得到保证，因此提高腾退方式的多元化程度势在必行。实际上，是有多种腾退方式可以选择的。
从腾退的被动性和主动性来看，有以下几种方式：(1)主动腾退。主动腾退是指住房保障对象在收入增加、资产增加、人员减少或住房状况改善后主动进行的腾退。腾退对象只需办理相应的手续，如房屋、家具、设施的检查，各类款项支付检查等，确保腾退中无意外损害。房地产主管部门将腾退家庭对象信息全面记录，以供后续查询。政府应该鼓励主动腾退，因此在其他保障性住房的安排等方面应给予优先考虑。(2)主管部门审查腾退。主管部门定期对享受廉租住房保障的家庭进行复核，并根据复核结果对不再符合享受廉租住房保障条件的住户做出取消保障资格的决定，按正常的腾退程序进行腾退。为推动腾退工作的顺利进行，政府可考虑对及时腾退的住户给予经济或者其他方面的激励。(3)他人检举腾退。他人检举腾退是指申请材料不实或者上报材料不实或者不再符合廉租住房享受条件而未被主管部门发现，经他人举报，情况属实，主管部门依法强制进行的腾退。该类腾退属于被动腾退，是强制性的。这类腾退除了办理相应的腾退手续外，通常还应根据具体情况进行一定的处罚。
从腾退的具体办法来看，包括以下四种基本方式：(1)鼓励自动腾退。政府可在制度上鼓励不再符合廉租住房享受条件的住户主动腾退。(2)腾退的经济激励法。经济激励可以采取以下办法：第一，优先购买经济适用房。对按时腾退的住户在经济适用房购买轮候中给予优先权。第二，租金补贴按时间累退。腾退逾期越长，租金补贴越少，直至取消租金补贴。第三，租金收取按时间累进。腾退逾期越多，租金标准越高。第四，罚金累进。腾退逾期越多，罚金标准越高。(3)行政强制腾退。如果不符合条件的住户拒绝腾退，主管部门应采取行政强制措施强制住户腾退。(4)司法强制腾退。如果行政强制措施无效，则应该诉诸司法，采取法律强制措施强制住户腾退。
从腾退的手段来看，可以选择以下方式：(1)减少补贴(直至取消补贴)。对应腾退的住户减少补贴，可在一定程度上促使住户腾退。但减少补贴对实物配租腾退的效果不会太明显。(2)提高租金(直至按市场租金收取租金)。对应腾退的住户提高租金，可在一定程度上促使住户腾退。提高租金的方式对货币补贴和实物配租下的腾退应该都能产生明显的效果。(3)处以罚金。可根据应腾退的原因和拒退的性质与期限，确定不同的罚金标准。总的原则是要使违法、违规、违约者完全无利可图。(4)按合理价格或者市场价格出售。制定统一的标准，根据住户的具体情况分别采取按照优惠性质的价格或者市场价格出售廉租住房。(5)其他保障性住房分配的调节。对于腾退廉租住房后进入其他保障性住房分配的住户，可以运用调节保障性住房分配的方式促进腾退。具体而言，对于那些依约按时腾退的住户，在其他保障性住房分配中给予优先权，而对于那些不依约按时腾退的住户，则采取在其他保障性住房分配中顺序后置，甚至于取消一定年限的申请权利。(6)信用档案的记载。对违法、违规、违约者根据情况在其信用档案中予以记载，以加大违法、违规、违约的成本。(7)行政强制。即行政主管部门以行政手段强制住户腾退。(8)司法强制。即由法院采取强制措施强制住户腾退。(9)刑事处罚。如果住户违法，或者有其他触犯刑律的行为，即可采用刑事处罚方式。
3.增强腾退方式运用的灵活性
中国幅员辽阔，各地区经济发展水平、人均收入和消费水平和廉租住房的供求情况都有很大差异，即便是在省市范围之内，城市(区)之间的差异也相当大。因此，在提高腾退方式的多元化程度的基础上，还应该进一步增强腾退方式运用的灵活性。所谓灵活性，一是应该根据不同的腾退方式的优缺点进行搭配。不同的腾退方式有各自的功能，也有各自的缺陷。单一使用某一种手段一般难以达到腾退的预期目标，因此在进行腾退工作时，要根据具体情况和腾退目标选择合适的腾退方式的组合。如对违法者，既要强制腾退，也应补齐租金，还应处以罚金。二是应该根据各个地区的实际情况来选择合适的腾退方式。如廉租住房非常短缺，对不符合廉租住房保障条件的住户就应该采取严格的腾退政策；如廉租住房供求基本平衡，则可以采取停止发放住房补贴、收取市场化租金的方法促使住户腾退公共住房；如廉租住房供给相对充裕，则可以考虑让收入水平较高的住户以相对优惠的价格购买所居住的廉租住房。三是根据腾退的不同的具体情况选择合适的腾退方式。如前所述，不再符合享受条件的住户不愿意或者拒绝腾退的具体原因很多，有些是因为不愿意放弃既得利益，有些是因为工作交通成本或生活便利等原因不愿腾退，有些是因为市场无合适住房而未腾退，还有些是因为等待经济适用房而不腾退。对由于不同的原因导致的不再符合享受条件的住户不愿意或者拒绝腾退的情况，政府不宜采用一刀切的办法，而应该分别进行考虑，选择合适的腾退方式。对于因为不愿意放弃既得利益而拒绝腾退的家庭，当然应该采取各种方式强制其退出廉租住房；对于因为工作交通成本或生活便利等原因不愿腾退的家庭，在条件允许的情况下，可以考虑采取收取市场化租金和出售廉租住房这两种腾退方式，以免这类住户由于腾退廉租住房增加生活成本或失去工作而再次陷入贫困之中；对于因为市场无合适住房而未腾退的家庭，既可以采取收回廉租住房的腾退方式，也可以采取收取市场化租金的腾退方式，如果采取前一种腾退方式，则可以适当地延长其过渡期，并在过渡期内为其寻找合适住房提供政策帮助；对于因为等待经济适用房而不腾退，可以适当地延长其过渡期，在过渡期内对其收取相当于或略低于市场租金的费用，待其进入经济适用房后再收回廉租住房。
(二)解决廉租住房腾退激励机制存在的主要问题的对策思路
1.腾退制度安排必须有激励机制
腾退制度安排缺乏激励机制是造成退与不退一个样、按时腾退与不按时腾退一个样、早退与晚退一个样、主动腾退与被动腾退一个样的主要原因之一。要改变这种状况，就应该在腾退的制度安排中引入激励机制。激励机制应该使主动腾退的住户、按时腾退的住户、早退的住户能够获得被动腾退的住户、不按时腾退的住户、晚退的住户所不能获得的利益。这样才会形成对腾退的激励作用。
2.增加腾退的经济激励方式
现行腾退制度安排几乎谈不上对腾退的经济激励，而且激励方式也比较少，这不利于腾退工作的开展。我们认为应该根据腾退工作的需要，增加经济激励方式。(1)调整租金补贴的方式。主要是根据腾退需要调整租金补贴的时限和额度。(2)调整租金的方式。应根据腾退需要调整租金标准。(3)建立租金累进制度。考虑根据收入水平、资产水平等的变化，对于逾期过长或者性质恶劣的、违规、违约行为，可采取租金累进的办法促使腾退。(4)建立租金补贴累退制度。考虑根据收入水平、资产水平等的变化，对于逾期过长或者性质恶劣的、违规、违约行为，可采取租金补贴累退的办法促使腾退。(5)购房优惠政策的调整。政府可根据腾退情况对住户购买经济适用住房或者购买其他住房给予不同的优惠政策促使住户腾退。如对主动腾退的住户、按时腾退的住户、早退的住户给予政策优惠③，而对被动腾退的住户、不按时腾退的住户、晚退的住户不给予政策优惠。(6)罚金的调整。如对主动腾退的住户、按时腾退的住户、早退的住户不征收罚金，而对被动腾退的住户、不按时腾退的住户、晚退的住户征收罚金，逾期时间越长，性质越恶劣，征收的罚金越多。一方面政府可以根据腾退的不同原因，根据守规、守约的不同情况，根据腾退违规、违约的不同程度，采取不同的经济激励方式，另一方面政府应根据腾退原因的不同，守规、守约情况的不同、违规、违约程度的不同，采取合理的经济激励方式的组合。
3.完善腾退激励制度的设计
针对腾退激励制度设计中存在的主要问题，目前应采取以下几个方面的措施来完善廉租住房腾退的激励制度设计。
第一，引入累进的制度安排。缺乏累进性的腾退制度安排制约了腾退工作的顺利开展，在激励制度中引入累进性质的制度安排应该是完善腾退激励制度的重要内容。租金补贴、租金标准等都应该实行累进制度。
第二，建立对处于廉租住房保障范围之内的家庭退出廉租住房保障的激励机制。合理的廉租住房腾退的经济激励方式的设计，不仅要考虑如何激励不再符合廉租住房保障条件的住户主动退出廉租住房，还要考虑如何激励处于廉租住房保障范围之内的家庭逐步退出廉租住房保障范围。从目前的情况来看，对处于廉租住房保障范围之内的家庭退出廉租住房保障的激励机制还处于空白状态，我们认为，可以考虑将目前已经在过渡期采取的租金累进和租金补贴累退政策扩大到廉租住房保障范围之内。也就是说，可以依据家庭收入水平或享受保障时间的长短，将廉租住房保障家庭划分为不同的层级，并分别确定每个档次的租金额度或租金补贴额度，基本原则应该是：收入较多的家庭交纳较多的租金或获得较少的补贴，而收入较少家庭交纳较多的租金或获得较多的补贴；享受保障时间较长的家庭交纳较多的租金或获得较少的补贴，而享受保障时间较短的家庭交纳较少的租金或获得较多的补贴。这有利于激励处于廉租住房保障范围之内的家庭在其收入、资产、住房水平等提高后选择主动腾退所租廉租住房。
第三，应根据多种因素确定租金累进和租金补贴累退的具体标准。根据单一因素确定租金累进和租金补贴累退的标准很容易造成腾退户之间的不公平，也不利于建立公平的腾退制度。从主要市场经济国家和地区的实践来看，租金累进和租金补贴累退的标准主要有两类：按照公共住房保障家庭的收入水平划分和按照公共住房保障家庭享受保障的时间长短划分。这两种方式各有优缺点。按照公共住房保障家庭的收入水平作为划分标准的出发点是让更困难的住户获得住房保障，同时让条件较好的住户由于收益较小而放弃或腾退廉租住房。与按照家庭享受保障的时间长短作为划分标准相比，其主要优点在于充分考虑了廉租住房家庭的可负担能力，廉租住房家庭所享受的保障水平与其可负担能力是成正比的，不会产生负担能力不足的问题；其缺点主要在于可能会带来部分家庭为了继续享受廉租住房福利而选择放弃工作，形成“失业陷阱”。按照家庭享受保障的时间长短作为划分标准的出发点是迫使那些长期享受廉租住房福利的住户努力改善收入水平，逐步退出廉租住房保障体系。与按照公共住房保障家庭的收入水平作为划分标准相比，其主要优点在于能够迫使享受廉租住房保障住户努力寻找工作，提高收入水平，避免“养懒人”；其缺点主要在于没有考虑廉租住房家庭的可负担能力，既可能出现对部分收入水平一直难以提高的家庭住房保障不足问题，也可能出现对部分收入水平迅速提高的家庭住房保障过度的问题。因此，在制定租金累进和租金补贴累退的具体标准时，要将家庭收入水平和享受保障时间的长短结合起来确定。合理确定租金累进和租金补贴累退的具体标准不仅应该考虑居民家庭的人均收入水平和享受住房保障的时间长短，还应该考虑居民家庭的资产(净值)等。根据这些因素，分成若干等级，不同的等级确定不同的租金累进标准或租金补贴累退标准。当然，也完全可以根据腾退管理和运作的需要，根据其他因素划分层级和确定相应的租金累进标准或租金补贴累退标准。
注释：
①中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国监察部、中华人民共和国民政部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局：《廉租住房保障办法》(建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号)，载《中华人民共和国住房和城乡建设部网站》(http://www.mohurd.gov.cn)，2007年11月8日。下文其他引文出处同此。
②实物配租中政府管理的廉租住房。
③例如可以采取以下一些措施：第一，提供购买保障性商品房的优先权；第二，减免购房的部分税费；第三，以无息或低息贷款方式协助这些家庭买下属于自己的产权房，但对他们的产权房上市做出限制；第四，可以考虑对购买能力有限的租户实行产权分享形式，即先购买部分产权，其余部分仍继续付房租，等将来经济能力提高后，再买下整套住房。