摘要：近年来随着房地产市场的完善和行业竞争的加剧，房地产业正在告别暴利时代，项目的成本管控压力倍增，如何在市场竞争中实现成本的有效控制，是当前房地产企业所关注的焦点。因此，全过程精细化成本管理成为成本控制的有效方法之一。本文作者主要从如何在项目实施过程中进行成本精细化管理加以探讨，为使项目更有效的控制成本。
关键词：房地产成本；影响因素；精细化管理
导言
当前房地产形势严峻，在国家宏观调控政策下，将会使一些缺乏核心竞争力的房地产企业被淘汰出局，因此促进房地产企业成本精细化管理，已成为公司获得经济效益，赢得竞争的有效法宝之一。本文针对房地产项目的成本精细化管理，就此问题进行初步探索。
1影响建安工程费的因素分析
1.1建筑选型
建筑选型对建筑成本的影响，比较难以叙述，下面选一个比较极端的案例做一个分析。在上海陆家嘴金融区，有两栋著名的大楼，金茂大厦和环球金融中心。从建筑外形上看，可以看到金茂大厦是一个塔形建筑，其截面是由下往上逐渐收窄的；而环球金融中心则不同，有一个面从下到上都是一个面积，即立面的投影为长方形，这样形状的建筑，由于其非同寻常的高度，在风压计算上，是非常不经济的，这就是建筑选型带来的成本差异。当然，环球金融中心的设计师的非常聪明的，他在建筑顶部开了一个大洞，对减少风压的影响带来巨大的好处，同时也使建筑立面变漂亮了很多。
1.2建筑气候的影响
由于这几年房地产行业的区域性扩张，笔者有幸同时在厦门、南昌、武汉、桂林、南宁、重庆、扬州、天津等八个城市同时进行房地产项目营造，对建筑气候分区对建筑成本的影响有深切体会，由于近年来国家号召进行节能型住宅的建设，对建筑节能的审查极为严格。因此建筑气候分区对建筑成本的影响便逐步体现出来。以厦门和天津的住宅对比来讲，厦门所处的建筑气候分区为夏热冬暖地区，外墙保温的做法一般为多孔砖+2厘米厚的内保温砂浆，门窗结合隔音考虑用普通中空玻璃即可；天津所处的建筑气候分区为寒冷地区，砌体一般采用砂加气砼砌块，外墙为3厘米厚的聚笨颗粒外保温砂浆+外墙内侧2厘米厚内保温砂浆，外墙门窗采用断热型材配中空low-e玻璃，因此，同样建筑平面的住宅，就节能方面，天津地区的造价要比厦门地区高出300元每平方米左右。
2房地产企业实施成本精细化管理的客观环境分析
2.1宏观政策环境
当前，国家为了抑制房地产行业过热局面推出了一系列的宏观经济调整政策，达到了史无前例的水平。主要有三类政策影响房地产市场，一是“限”政策，限购、限贷和限价，尤其是“国八条”出台后的效果日益显著；二是“提”政策，以提高利息和准备金率为核心的货币紧缩政策；三是“控”政策，2012年坚持房价调控不动摇，严格实施差别化住宅信贷、税收政策。使得房地产主要融资道路越走越窄，融资成本越来越高。总之，房地产行业已经到了一个微妙关头，行业竞争的激烈，国家管理的严格，人们的法律意识和维权意识的加强，以及配套设施和服务质量的有待提高，对每一个房地产企业来讲都是严峻的考验。
2.2市场环境
随着土地招拍挂制度的市场化及房地产企业主体的多样化，房地产行业向着开发方向多样化、开发方式丰富化发展，房地产企业也由过去粗放式管理模式过渡到注重提高产品品质的精细化管理模式。从2011年开始，房地产市场形成新的格局，“商品房+保障房”双轨并行，供给格局从一元走向二元，甚至多元。行业格局也发生变化，大的房地产企业会越来越大，行业集中度会越来越高，收购兼并现象会越来越明显。房地产项目开发从购买土地、规划设计、施工建设到竣工验收，建设周期短则1－2年，长则3-4年。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆对项目开发过程的管理，不能只是简单的粗放型管理，而是需要细节上的成本管理。宏观经济越调控，行业竞争越激烈，企业利润越趋薄，对成本控制的要求就越高。在市场经济条件下，力求销售收入最大化，实际开发成本最低化，以求得项目最佳经济效益，成为房地产行业管理的关键。
3房地产企业成本精细化管理的意义
3.1精细化是现代科学管理的要求
现代管理学认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二层次是精细化，第三个层次是个性化。精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，它要求每一个管理者都要到位。因此精细化管理本身就是企业为了生存建立的一种加强细节管理以提高效益的科学化管理方法。
具体到房地产开发企业，精细化管理从表现形式看就是，一个房地产企业在处于完全市场环境的房地产领域里，对自身发展更专业、更优秀、更卓越的一种追求。具体的讲，就是以控制项目成本为主要内容，使开发成本精细化，达到进一步提高企业效益的目的。
3.2实施成本精细化管理是市场的必然要求
近几年房地产企业竞争都归结在土地、资金与管理的竞争上。国家对土地政策控制和管理越来越严格，房地产企业必须通过挂牌拍卖竞争才能拿到土地，土地成本增加导致开发成本增加，所以房地产企业必须增加自身管理来降低开发成本，以提高经济效益。另外房地产金融、土地供应的日益市场化，从“卖方市场”向“买方市场”的逐渐过渡，让房地产企业不得不同时面对拓宽融资渠道、降低成本、提高质量、开拓市场的多重压力。国家的宏观调控、金融政策的收紧让所有房地产企业倍感资金压力，土地政策的完善大大增加了房地产企业的拿地成本，一些缺乏资金实力、专业化运作不足的房地产企业将被洗牌出局。因此，精细化管理作为竞争的利器必将出现，管理水平将成为房地产企业持续发展的关键，这种随着宏观调控有增无减、不断升级的压力，促使房地产企业的成本精细化管理势在必行。
4精细化成本管理的的实施对策
4.1注重成本规划
针对各开发项目的特征，在项目的规划阶段进行目标成本管理，对项目的成本预先规划。具体来说，就是要从开发项目定位阶段起，也就是做方案之前，在研究目标客户及其需求特征的同时，就要研究项目所需要的成本，或者是在特定的目标销售价格下，研究可以实现的性价比最高的项目。
在成本规划中，要重点关注以下几个方面：
4.1.1建安工程的结构选型和公共部位、外立面的装修标准等问题。
由于建安工程在开发费用中所占的比重较大。因此，在成本规划时要特别重视建安工程成本合理分配问题，做到既能满足经济合理，又能体现市场定位。在结构选型时，考虑用户使用需要的同时尽可能满足最经济成本的原则，要求在施工图设计时要限额设计。同时也要了解客户关注点的部位，比如在考虑公共部位、外立面的装修标准时，则尽量满足市场定位的需要。在成本规划时要平衡好成本、市场定位、质量安全等的关系，做到有的放矢。
4.1.2成本规划时，要注重成本的合理化分配，提高开发项目的性价比、均好性。
做好成本规划需精细化成本数据的积累，以使成本可控性增强。做成本规划尤其要对项目的建设状况考虑周全，如红线外的部分配套情况估计、配套设施的位置对成本的影响，不计建筑面积的实体（不足2.2米的车库或设备层、架空层）对成本的影响等等。
4.2加强房地产项目各个环节的审核管理
应对项目的全过程进行成本审核。不仅要重视项目的事后审核，更要重视事前和事中审核。事前对成本进行审核，有助于更合理的编制工程项目施工方案，为项目管理者超前把关提供参考，从而避免可以预见的失误。事中成本审核，针对性更强，能起到事半功倍的效果。
结语
随着市场经济的发展，房地产的市场竞争逐渐规范。房地产业要想健康持续发展，就必须要建立一套完善的精细化成本管理体系，而且要加强对工程项目成本的监督与分析，对成本的任何信息都要及时反馈，只有这样，才能够给房地产企业制定营销策略提供可靠的依据，提高企业的经济效益。因此，房地产开发项目的精细化成本管理有着非同寻常的意义，直接关系着企业的发展壮大，以及房地产的整体发展。
参考文献
[1]孙韬；论房地产企业的创新型管理[J]；生产力研究；2004.（02）.
[2]孙慧；《项目成本管理》，2004.（1）.
[3]郎立嵩；天津市房地产发展（集团）股份有限公司发展战略研究[D]；天津大学；2011.
论文作者:王栋
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第15期
论文发表时间:2018/10/24
标签：成本论文; 房地产企业论文; 精细化论文; 建筑论文; 项目论文; 房地产论文; 政策论文; 《建筑学研究前沿》2018年第15期论文;