摘要：在过去的几十年的发展中，中国的房地产逐渐地成为了我国的支柱型的产业，并且对房地产的下游企业具有较大的影响。房地产金融作为房地产行业的最重要支持，对房地产行业和金融行业本身的发展都有着重要的意义。近两年，国际形势复杂多变，世界范围内的经济增速放缓，中国的经济也面临着下行的压力，中国的房地产业首当其冲受到考验。房价在经过持续快速的上涨以后开始面临下行的风险，房地产库存高企，去库存压力大，房地产企业融资困难，未找到新的资金来源，投资动力下降，房地产金融风险开始显现。本文就主要对中国房地产金融发展进行了深入的探究，并对风险的防范进行了深入的研究，希望能够有效促进中国房地产的健康发展。
关键词：中国房地产；金融发展；风险防范
引言
房地产行业不但对国民经济的发展、GDP的增长起到推动的作用，在保障人民安稳生活和社会繁荣稳定方面也起到了巨大的作用。房地产行业与金融业紧密相连，房地产行业需要金融机构提供大量的资金，金融机构从房地产投资开发中获取可观的回报，双方相互依存，互利互惠，因此房地产金融风险的防范就成为了保障房地产行业的平稳发展和金融行业的安全健康的重中之重。对现阶段中国房地产金融现状以及风险的具体类型进行深入分析，多举措防范房地产金融风险。推动金融改革，放宽房地产金融行业准入限制，建设多层次多元化资本市场，创新房地产融资手段，包括房地产信托投资基金（REITS）、房地产证券化等，拓宽房地产融资渠道，降低房地产融资压力，分散房地产金融风险。建立独立的房地产金融风险预警监测体系，促进房地产金融健康有序的发展。
1.中国房地产金融风险类型
1.1系统性风险
系统性风险，就是指由于国内整体的经济形势发生变化所引发的金融风险。房地产金融的系统性风险，指的是由于国家甚至世界范围内的政治、经济、社会发生了一定程度的改变或者是动荡，导致整个房地产行业的不景气，房价暴跌，引发房地产开发企业和购房者双方的大面积违约行为，导致为房地产开发企业提供资金筹集、融通等金融服务的金融机构遭受巨大损失，在整个金融系统中造成连锁反应，对整个房地产金融市场的秩序造成很大的打击。
1.2非系统性风险
（1）信用风险
它是指因为借款人单方面违约，没有能力偿还或主观上不想偿还，导致金融机构的信贷资金和利息不能按时收取或者无法收取从而遭受损失的风险。信用风险有几方面的原因，或是因为借款人的信用不好，金融机构对其审查失误造成的，也或是是贷款发放后出现意外导致借款人还款能力不足导致的信用风险，例如房价下跌，房地产开发企业出现销售困难，回款时间过长导致资金周转不灵或亏损严重甚至破产倒闭，还有借款人的收入降低或者消失、出现无法预料的意外、甚至是死亡等原因导致无力还款。现阶段中国的金融系统中的个人征信系统还没有正式建立起来，商业银行之间的信息存在不对等的情况，对借款人的财政状况和信用状况不能实时更新和监控，因此商业银行的住房贷款存在出现信用风险的可能性。
（2）流动性风险
它是由于金融机构资金不足，也没有足够的资产可以变现，以致不能清算债务和向客户提供取款的能力不足的风险。流动性风险的危害性相对比较大，房地产金融的流动性风险一种是自发的，是指金融机构对外长期贷款占金融机构的资产比例太重，金融机构自有的现金余额不足满足客户的提现需求，又没有更多的筹集资金的方式，导致的流动性风险；另一种是继发性的，房地产金融中借款者的抵押物多数是房产，当借款人不能按期还款时，贷款银行将会拍卖处理抵押房产，如果卖不掉房产或者出现被拍卖的房产被法院冻结等意外，而使银行资金不足，同时融资能力亦无法匹配，同样会形成流动性风险。
（3）市场风险
市场风险是指房地产市场中的产品价格产生波动、金融市场的利率发生变化可能造成金融机构遭受损失的风险。中国房地产金融中借款者的抵押物多数是房产，房产的价值会随时发生波动。房价上涨太快的时候形成房地产泡沫，而后房地产泡沫被挤压，房价发生快速下跌的话，作为抵押物的房产价值大幅缩水，金融机构就会遭受损失。
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（4）利率风险
根据央行的规定，当利率下调的时候，金融机构中的长期存款资金的利率不跟随变化，而是按存入时约定的利率执行。如果贷款利率下降，但是长期存款利率不变，贷款的收益下降，有遭受损失的风险，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能有效益的风险。住宅贷款的期限往都是20年30年，其他房地产方面的贷款期限也比较长，在长时间内利率变化越频繁，变化越大，利率风险也就越大。
（5）通货膨胀风险
由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮，如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大，房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。
2.中国房地产金融发展风险防范策略
2.1探讨房地产指数期货建设，开发房地产金融创新避险工具
由于房地产行业普遍存在着政策风险和金融风险，因而需要开发房地产金融衍生品来分散风险。针对中国房地产行业普遍存在的高价格、高空置率和高不良贷款等短时间内难以解决的问题，可以通过构建并推行如房地产指数期货等房地产金融衍生品，为银行业、房地产企业和普通购房者提供避险工具。房地产指数期货是一种标准化的合约交易，主要是为房地产市场的参与主体提供规避房价暴涨暴跌的工具。如果银行、房地产商、投资者等预期住房价格下跌会给自身造成损失，便可以选择卖出房地产指数期货合约，一旦房价真的下跌，他们便可以在期货交易中获利来对冲和弥补房屋价值的损失。同样，对于担心房屋价格上涨的购房者，可以先买入房地产指数期货合约，分享房价上涨的收益、抵消住房价格上涨导致购房成本上升的风险。
2.2努力拓宽融资渠道，分散房地产金融过度创新风险
建立和完善适合国情的房地产金融保险制度，就是要强化对房地产金融的再保险，是在一个更广泛的范围内对房地产金融机构风险进行分散，有助于增强抵押担保物的信用能力，促进房地产金融的发展。很多发达国家成功推出了房地产贷款保险服务，对房屋和信用进行了多层次的立体保险，既有效控制了抵押标的物的贬值风险，也对借款人还款的能力和信用等方面进行了担保，同时，对借款人商品房抵押贷款进行保险，既大大增加了购房者信用，也减少了购房者的违约风险。因此，中国有必要借鉴国外成功的经验，推行房地产金融保险制度，通过对房地产金融进行再保险，分散房地产金融风险。一方面要积极建立房地产金融担保机构，发挥导向与带动作用，推动政策性房地产金融创新，为政策性房贷提供保险服务，以化解政策性房贷金融风险；另一方面，要针对房地产金融保险的范围、方式、条件等，对房地产金融再保险予以一定的优惠政策，如房地产金融的保费减免或者给予税率优惠等，以鼓励和促进房地产金融保险业的快速发展。在注意发挥政府在房地产金融创新担保与保险作用的同时，要重点依靠社会力量组建房地产贷款保险组织，针对中国目前居民平均收入水平还不是很高、中低层群体的收入占有较大的比重及他们的收入水平有波动性等情况，鼓励发展商业性的担保与保险服务，降低房地产金融发展的风险。
2.3规范房地产企业和金融机构的管理和经营
房地产金融中的两个主体，房地产企业和金融机构，都必须规范自身的经营行为，严格遵守相关的法律法规，加强对业务操作的监督，落实业务人员的责任，强化监管。作为房地产市场最重要的主体，房地产开发企业要遵守行业的相关法律法规，把诚信贯穿在企业的经营管理全过程，坚持过硬的产品质量和服务质量；不得诱导欺骗消费者，要严格按照企业操作规范进行合理合法开发，保证房地产开发项目的质量和安全，切实维护消费者的合法权益；要接受政府部门的监管和全体民众的监督，通过塑造一个优秀的企业文化提升企业的品牌，以得到市场和民众的认可。房地产企业不得通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，不得通过假按揭和零首付等手段套取银行贷款，不得以虚假证明、虚假财务信息骗取房地产开发贷款。
金融机构，特别是商业银行，必须严格按照相关规定，遵守审批流程，完善内控措施，健全风险管理制度，严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为，加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险，强化贷后管理，防范和控制信贷风险。商业银行对不同类型贷款的审批标准和流程要进行科学的规划，要对从业人员进行操作程序培训和考核，专门设立风控部门对风险进行预警，并且完善贷后管理。要建立一个风险监测机制，对各类房地产金融风险进行分类监测。通过各种征信系统和机构对房地产贷款人的信用评级要保持实时更新。对不同的房地产贷款要进行分类统计，建立部门之间的联合会议制度对有可能出现的风险进行分析研究，要建立房地产金融风险预警界限指标，并对风险等级进行分级，实行风险亮灯制度。
3.结束语
房地产金融在中国经历了起步、探索和实践、发展和创新几个阶段以后，开始进入一个相对平稳健康发展的现状：房地产投资增速放缓，房地产融资结构不合理；房地产信托发行规模和收益率开始回落，企业直接融资的途径逐渐放开；中国房地产证券化在一度停滞后重新起步；房地产金融市场的多元化融资新格局正在形成。
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作者简介；王登云，1994.4.11，男，2016年本科毕业于杭州师范大学钱江学院，籍贯：河北沧州，在职研究生专业：房地产经济与管理，安徽省首钢房地产开发有限公司。
论文作者:王登云
论文发表刊物:《房地产世界》2019年7期
论文发表时间:2019/9/18
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